Contrato de alquiler

La ley española de arrendamiento de bienes inmuebles distingue entre diferentes tipos de contratos de arrendamiento:

• Arrendamiento de vivienda. Es el contrato más habitual, ya que regula el alquiler de una vivienda destinada a residencia habitual. Está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y supone una importante protección para los inquilinos en términos de duración, renovación y condiciones.
• Arrendamiento de temporada. Este documento legal sirve para alquilar una vivienda o un inmueble por un período de tiempo determinado, habitualmente para uso vacacional o temporal. Hay que tener cuidado, porque su normativa y condiciones son diferentes a las del contrato de arrendamiento de vivienda.
• Arrendamiento para uso distinto de vivienda. Este contrato sirve para alquilar inmuebles que no son utilizados como vivienda, desde locales a oficinas pasando por naves industriales. Sus condiciones dependen del tipo de uso y de la naturaleza del inmueble alquilado.
• Arrendamiento de temporalidad indefinida. Este es un tipo de contrato menos habitual que sirve para arrendar una vivienda con una temporalidad de carácter abierto: no se fija una duración determinada del contrato, pero tanto arrendador como arrendatario pueden poner fin al contrato cuando quieran (siempre que den un preaviso a la otra parte).
• Arrendamiento con opción a compra. Este es un contrato de alquiler normal pero con una particularidad: ampara la posibilidad de que el arrendador compre el inmueble al finalizar el período de alquiler.
• Arrendamiento de local de negocio. Este es el documento legal que ampara el alquiler de locales comerciales o industriales con fines comerciales. Las condiciones pueden ser más flexibles que en el caso de arrendamiento de vivienda.

Como puede verse, en lo que respecta al arrendamiento de bienes inmuebles, todos estos tipos de contratos pueden englobarse en dos categorías que dependen del tipo de uso que va a darse al bien arrendado: aquellos que tienen propósito residencial y aquellos que sirven a un propósito comercial.

En comparación con el contrato de arrendamiento de vivienda, existen muchas menos regulaciones al redactar un contrato de arrendamiento comercial, también conocido como contrato de arrendamiento de local de negocio.

Es un acuerdo que suele darse entre empresarios, aunque las partes contratantes pueden ser tanto personas físicas como jurídicas. Las partes contratantes son significativamente más libres y flexibles. Un buen ejemplo de ello es que, en este tipo de documento legal, no se aplican las estrictas normas sobre protección de inquilinos.

El contrato de alquiler de espacio comercial solo tiene obligación de articularse por escrito si el período de alquiler es superior a un año. Sin embargo, para una mayor seguridad jurídica, el contrato también debe darse por escrito incluso en períodos más cortos. Si el contrato no está por escrito, cualquiera de las partes puede rescindir el arrendamiento antes de tiempo dentro del plazo de preaviso legal de seis meses.

Este contrato regula, por lo tanto, las situaciones en las que una persona (física o legal) tiene necesidad de usar un bien mueble para el desempeño de su actividad profesional pero no desea o no puede comprarlo. Algunos ejemplos de bienes muebles que suelen alquilarse son los automóviles, los ordenadores, la maquinaria industrial, el mobiliario de oficina o el equipo médico.

Lo más común es que este tipo de contrato incluya ciertos aspectos como:

1. La duración del arrendamiento.
2. El coste del alquiler.
3. Los términos para la devolución del bien al final del período de arrendamiento.

Ahora bien, las condiciones de este tipo de documento suelen variar dependiendo tanto de las partes involucradas como del tipo de bien que se esté alquilando. Puede incluir, además, otros detalles como, por ejemplo, las responsabilidades de mantenimiento, los seguros o las penalizaciones por daño.

El contrato de alquiler contiene los derechos y obligaciones tanto del inquilino como del propietario. Aunque en principio también puede realizarse un acuerdo verbal, es necesario realizar este tipo de acuerdo legal por escrito por razones de seguridad jurídica.

A continuación tienes una lista de los elementos más comunes que suele contener un contrato de arrendamiento:

1. Datos personales tanto del arrendador como del arrendatario.
2. Naturaleza del arrendatario como persona física o jurídica.
3. Datos del bien inmueble: dirección, nombre y apellidos del titular, referencia catastral…
4. Estado actual de la propiedad.
5. Inventario de bienes del inmueble (electrodomésticos, muebles, etc.), en el caso de que se incluyan.
6. Duración del contrato.
7. Cuota mensual y método de pago.
8. Fianza.
9. Costes auxiliares y de operación.
10. Plazo de preaviso en el caso de que el arrendatario abandone la vivienda antes de que finalice el período estipulado por el contrato.
11. Casos excepcionales en los que el arrendatario puede rescindir el contrato sin penalización.
12. Cláusulas especiales. Las más habituales son la cláusula antimorosidad y la cláusula que regula si las mascotas están permitidas o no.

Por lo general, los gastos relativos al contrato de arrendamiento suelen correr a cargo del arrendador. Pueden existir casos, sin embargo, en los que ambas partes lleguen a un acuerdo para las gastos posteriores al contrato, tal y como el mantenimiento del bien alquilado, los impuestos o los servicios.

La pregunta más habitual suele ser: ¿quién se hace cargo de los gastos de la inmobiliaria? Esta cuestión está respondida por la reforma del Real Decreto-Ley 7/2019, en la que queda expreso que el arrendador solo puede acordar que el arrendatario asuma estos gastos en el caso de que el mismo arrendador sea una persona física. Eso significa que, si el arrendatario es una persona jurídica, cualquier cláusula del contrato que obligue al arrendatario a asumir los costes de la inmobiliaria será inválida e ilegal.

Por otra parte, es imprescindible que el contrato de alquiler incluya por escrito quién se hace cargo de los diferentes costes que se desprenden del arrendamiento. Y, de la misma forma, es necesario que quede estipulado el monto total anual de gastos.

Durante los cinco primeros años de duración de un contrato de arrendamiento, el arrendador puede incrementar cada año el monto que el arrendatario ha de pagar en concepto de gastos generales. Ahora bien, ese incremento nunca puede superar el doble de la cantidad pagada inicialmente, incluyendo el IPC.

Entre los gastos del contrato de arrendamiento, la fianza merece mención a parte. Nos referimos a fianza como la suma de dinero que el arrendatario entrega al arrendador como garantía de cumplimiento de las obligaciones contractuales. La idea es que este depósito sirva para cubrir posibles daños en la propiedad o para compensar impagos del alquiler. En el caso de que el inquilino cumpla con sus deberes, el arrendador debe devolverle íntegra la fianza al finalizar el contrato.

Por ley, la fianza puede ser equivalente a la renta de una mensualidad. Ahora bien, más allá de esta fianza, ambas partes pueden pactar otras garantías como avales, hipotecas o seguros. Sea como sea, esta fianza nunca podrá aumentarse en los primeros cinco años de contrato. Una vez superado este tiempo, el arrendador podrá demandar una fianza superior.

En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se encarga de regular los procedimientos y regulaciones para la rescisión del contrato de arrendamiento. Esta ley otorga tanto derechos como obligaciones específicas a arrendador y el arrendatario.

Según la LAU, y siempre después de haber seguido un procedimiento legal para comunicarse con el arrendatario, el arrendador puede rescindir un contrato de alquiler solo si puede certificar causas legales como por ejemplo:

• Incumplimiento grave del contrato por parte del arrendatario.
• Necesidad de ocupar la vivienda para sí mismo o para familiares en primer grado.
• Realización de obras importantes en el bien inmueble.

Por su parte, el arrendatario solo puede rescindir el contrato antes de su fecha de vencimiento en el caso de que hayan transcurrido seis meses desde el inicio del acuerdo legal. En esos primeros seis meses de contrato, el arrendatario solo puede rescindir el contrato en el caso de que el arrendador haya incumplido gravemente sus obligaciones contractuales.

Para rescindir el contrato, el arrendatario debe dar un preaviso al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Este preaviso debe ser por escrito y haber sido notificado a través de un medio que permita dejar constancia de la recepción (carta certificada, burofax, etc.). El arrendatario debe tener en cuenta, además, que el contrato puede estipular condiciones específicas para el preaviso y que, por lo tanto, es necesario conocerlas y actuar en consecuencia.

En el caso de que el preaviso sea correcto, el inquilino debe abandonar la vivienda en la fecha acordada con el arrendador y, sobre todo, dejar el inmueble en las condiciones estipuladas por el contrato. Si se cumplen estas condiciones, el arrendador está en la obligación de devolver la fianza en un plazo de treinta días descontando, eso sí, los gastos justificados por reparaciones o impagos de alquiler (en el caso de que existan).