Hipoteca

Dicho de otra forma: la hipoteca es un instrumento de deuda que proporciona un derecho real de garantía al acreedor, que es libre de usar el bien del deudor como colateral. Esencialmente, una hipoteca es un préstamo a largo plazo que suele ser otorgado por una entidad financiera (un banco o una institución hipotecaria, habitualmente), con el objetivo de financiar la compra de un bien, comúnmente inmueble (casa, apartamento, local comercial, etc.). La adquisición, por lo tanto, se convierte en colateral del préstamo, ya que sirve de garantía de pago.

Toda hipoteca suele implicar la amortización a lo largo del tiempo de intereses acordados en el contrato inicial y calculados habitualmente sobre el saldo pendiente del préstamo. Que este interés sea fijo o variable dependerá tanto del tipo de hipoteca como de las condiciones pactadas inicialmente.

El plazo de una hipoteca (es decir: el período de tiempo en el que el préstamo ha de quedar saldado por completo) suele oscilar entre los 15 y los 30 años. En este tiempo, el deudor debe realizar pagos mensuales, también conocidos como cuotas, en los que se suman una parte de reembolso del dinero prestado y otra parte de intereses acumulados.

Toda hipoteca está formada por seis componentes básicos:

1. Deudor: persona que solicita el préstamo de hipoteca.
2. Acreedor: persona o entidad financiera que concede el préstamo de hipoteca.
3. Deuda: importe total del capital que el acreedor presta al deudor. El capital prestado suele ser menor al valor total del bien dejado como garantía, ya que raramente se conceden hipotecas al 100%.
4. Plazo: período de tiempo en el que el deudor deberá haber devuelto todo el capital prestado por el acreedor.
5. Cuota: cada una de las porciones de deuda que el deudor irá pagando en la frecuencia pactada (normalmente, mensual). Cada cuota incluye una parte del capital prestado y otra parte de intereses acumulados.
6. Tasas de interés: porcentaje fijo o variable sobre el total de la deuda que se cobra con cada cuota.

(call out) La Tasa Anual Equivalente (TAE) es un indicador financiero que permite tener una visión completa del coste total de una hipoteca, ya que incluye todos los elementos que pueden hacerla variar (tases de interés e impuestos, fundamentalmente). Es una herramienta muy útil a la hora de comparar diversos créditos.

La TAE se expresa en forma de porcentaje anual, y representa el coste real de la hipoteca para el deudor. Para calcularla, es necesario tener en cuenta los siguientes componentes:

• TIN (Tasa de Interés Nominal), que se utiliza para calcular los intereses sobre el capital prestado.
• Comisiones que el acreedor puede cobrar al deudor y que deben quedar estipuladas en el contrato de hipoteca. Aquí se incluyen comisiones de apertura y cancelación anticipada, entre otras.
• Seguros, en el caso de que hayan sido incluidos en el contrato.
• Otros gastos.

La Tasa Anual Equivalente (TAE) y la Tasa de Interés Nominal (TIN) son dos conceptos diferentes que, sin embargo, pueden conducir a confusión. Para comprenderlas, es necesario abordarlas por separado:

• La TIN es la tasa de interés base que se aplica al capital prestado y sobre la que se calculan los intereses a lo largo del plazo estipulado.
• La TAE incluye la TIN junto a otros costes financieros asociados (comisiones, seguros, etc.) para ofrecer una visión más completa y real del coste total de la hipoteca.

Dicho de forma realmente simple: la TIN son los intereses que deberás pagar por tu hipoteca, mientras que la TAE es la suma de todos esos intereses junto a cualquier otro de coste derivado como, por ejemplo, los seguros y las comisiones.

Suele pensarse que hipoteca y crédito hipotecario son exactamente lo mismo, pero no es así. Y es necesario conocer la diferencia entre ambos conceptos.

Una hipoteca es el contrato legal que formaliza una relación económica entre un acreedor (un banco o una entidad financiera, comúnmente) y un deudor. En la hipoteca, existe un bien que se adquirirá con el importe prestado y que, a su vez, servirá de garantía de pago en caso de que el deudor no pueda afrontar la amortización de la deuda. Es un acuerdo a largo plazo que sirve para financiar la compra de bienes inmuebles comúnmente, aunque también puede usarse para adquirir bienes muebles.

Por su parte, el crédito hipotecario se refiere al producto financiero que un banco o entidad financiera otorga para la adquisición de una propiedad. Es un préstamo específicamente designado a la compra de un hogar o inmueble, y suele usarse como sinónimo de hipoteca por mucho que, en definitiva, se refiere al mecanismo mediante el que el acreedor proporciona el dinero para la compra de una propiedad por parte del deudor.

Existen tantos tipos diferentes de hipotecas que, al final, lo mejor es agruparlas en diferentes grupos.

En función del tipo de interés, una hipoteca puede ser:

• A tipo fijo, en las que el tipo de interés no varía durante todo el plazo pactado. Esto significa que el importe de los intereses que se pagan con cada cuota son fijos a lo largo del tiempo. Es recomendable analizar pormenorizadamente las condiciones de este tipo de hipotecas, ya que pueden acarrear costes de subrogación altos y eso puede hacer que no resulte conveniente ligarse a una misma entidad bancaria durante décadas.
• A tipo variable, en las que el tipo de interés varía de período en período dependiendo de las revisiones pactadas. Esto significa que las cuotas mensuales de este tipo de hipoteca son variables y, aunque suelen ser bastante estables, épocas de crisis y otros eventos económicos pueden suponer un aumento considerable de la fracción a pagar.
• A tipo mixto, en las que se combinan el tipo fijo y el variable. Puede pactarse una hipoteca en la que un porcentaje del interés es fijo pactado y otro porcentaje varía en función de un referencial (el euribor, comúnmente).

Dependiendo del tipo de cuota, una hipoteca puede ser:

• De cuota constante, en la que la cuota se mantiene constante en un periodo pactado (anual o semestral, habitualmente). Cada cierto tiempo, sin embargo, la cuota se reajusta en función de la evolución del referencial (euribor, por ejemplo) y el diferencial que aplique. Este tipo de hipoteca suele implicar que al principio se pague un mayor porcentaje de intereses y en los años finales se salde un mayor porcentaje de deuda.
• De cuota blindada, en la que la cuota se mantiene fija pero lo que varía es el plazo. Si el tipo de interés se incrementa, la cuota a pagar será la misma pero se ampliará el plazo en el que se saldar la deuda.
• De cuota final, en la que un porcentaje de la deuda (sobre el 30%, comúnmente) se salda en la última mensualidad. Esto reduce la cuota mensual, pero también incrementa los intereses a pagar, ya que estos intereses se calculan sobre la deuda final no amortizada. Además, hay que planificar correctamente y ahorrar para poder amortizar una cuota final tan elevada.
• Interest only, en la que el deudor disfruta del bien y solo paga intereses con la condición de que, al terminar el plazo, deberá abonar la totalidad de la deuda o vender el bien. Es un tipo de hipoteca común en el extranjero.
• De cuota creciente, en la que la cuota crece cada año en un porcentaje fijo (del 1 o el 2%, habitualmente), además de la variable. Esto significa que las cuotas iniciales son pequeñas, pero las mensualidades van creciendo exponencialmente a medida que avanza el plazo de amortización.

En relación al cliente, una hipoteca puede ser:

• Para jóvenes, en la que las condiciones de financiación son más competitivas y favorables para clientes de edad inferior a los 30 o 35 años.
• Para no-residentes, destinadas a la adquisición de segundas residencias de personas que no habitan en el país. Precisamente porque es un tipo de hipoteca destinada a no-residentes, sus condiciones son más duras (por ejemplo: no suelen cubrir más del 50% del precio del bien adquirido).
• Para colectivos concretos, destinadas a personas como funcionarios, trabajadores de grandes empresas, etc.

En base a la tipología del bien inmueble que se financia, una hipoteca puede ser:

• De pisos de bancos, destinadas a la adquisición de inmuebles procedentes de la cartera de una entidad bancaria. Este tipo de inmuebles suelen ponerse en circulación por adjudicación en subasta o por pacto de dación con deudores que no han podido afrontar las cuotas de su préstamo.
• De VPOs públicas o privadas, destinadas a adquirir viviendas de protección oficial. Este tipo de bien inmueble no puede venderse según precio de mercado, sino siguiendo el valor legal estipulado.
• Sobre bienes urbanos y sobre bienes rústicos, en el caso de que la vivienda esté adecuadamente registrada en el marco legal.
• Para suelo, concedidas con la intención de financiar terreno urbanizable sobre el que el deudor construirá su vivienda.
• Para una primera residencia, con ofertas y condiciones favorables.
• Para una segunda vivienda, en la que el deudor adquiere un nuevo bien inmueble además de aquel en el que reside habitualmente. Es probable que la entidad financiera exija hipotecar ambas viviendas.

Según la naturaleza del préstamo, una hipoteca puede ser:

• Subrogación de préstamo promotor, en la que el deudor asume el préstamo hipotecario que la entidad financiera concedió a la persona que vende el inmueble al deudor.
• Subrogación de parte acreedora (también conocida como hipoteca para cambio de banco), en la que el deudor cambia de entidad financiera para mejorar las condiciones de su hipoteca.
• Reunificación de deudas, en la que el deudor de diferentes deudas las unifica en una única para así pagar una cuota mensual en vez de diferentes cuotas cada mes.
• Hipoteca inversa, en la que un deudor de la tercera edad hipoteca su vivienda sin cargas añadidas a cambio del pago de una renta mensual a la entidad financiera.
• Hipoteca en divisas y multidivisas, en la que las cuotas se pagan en divisas diferentes a la del país de residencia del deudor. Es una práctica financiera realmente arriesgada y solo recomendable para expertos en divisas.

El proceso de solicitud de una hipoteca puede parecer complicado, pero esa complejidad se reduce considerablemente si conoces los 11 pasos que comporta:

1. Evalúa tu estatus económico. Es necesario que, antes de solicitar cualquier hipoteca, realices un análisis en profundidad de tu estado financiero: considera toda la información disponible sobre tus ingresos, gastos y deudas preexistentes. Solo una visión realista de tu economía te indicará si puedes asumir una hipoteca o no.

2. Calcula la cuota máxima mensual que puedes pagar. Puedes servirte de una calculadora online de hipotecas (existen múltiples opciones en internet) o recurrir a un asesor financiero que te proporcione una estimación realista.

3. Selecciona a tu acreedor. Compara las condiciones de préstamo de diferentes prestamistas, bancos, cooperativas de crédito y entidades financieras. Ten en cuenta factores a comparar como las tasas de interés, los términos del contrato y las tarifas adicionales.

4. Prepara la documentación que solicite el acreedor. Deberás tener listos todos los documentos financieros necesarios para cerrar el contrato, incluyendo extractos bancarios, declaraciones de impuestos y detalles de cualquier otra deuda que tengas. Organizar toda esta documentación agilizará el proceso de hipoteca.

5. Solicita una preaprobación hipotecaria por parte del acreedor. Probablemente, antes de concedértela, solicitará una revisión de tu crédito y la documentación especificada en el punto anterior. Esta preaprobación puede servir para hacerte una idea más realista sobre cuánto te prestará el acreedor y qué tasas de interés se aplicarán a tus cuotas.

6. Busca el bien inmueble que quieres adquirir. Es preferible que realices esta búsqueda sabiendo cuánto podrás pagar por ella en vez de hacerlo a la inversa, ya que si intentas pedir un préstamo para una vivienda que acabes de encontrar, es probable que el proceso se alargue y te la acaben quitando de las manos.

7. Formaliza una oferta para la propiedad seleccionada. Puedes intentar negociar el precio de la vivienda para que se ajuste en mayor medida a tus necesidades y posibilidades.

8. Solicita una tasación e inspección de la vivienda. El acreedor probablemente requiera de esta tasación para conocer el valor real de la propiedad. La inspección, por su parte, te ayudará a identificar problemas en el bien antes de cerrar la compra.

9. Completa la solicitud de hipoteca con el prestamista una vez tengas el contrato de propiedad firmado. En esta caso también deberás aportar la información financiera requerida.

10. Espera la aprobación final. Ten en cuenta que este proceso lleva su tiempo. Pero, si todo está en orden, no habrá problema para que tu hipoteca sea aprobada por el acreedor.

11. Cierra la hipoteca. Firma los documentos finales y realiza el pago inicial. Una vez superado este punto, por fin serás el propietario oficial de la vivienda.

Antes de solicitar cualquier tipo de hipoteca, es necesario determinar si se ajusta a las necesidades del deudor. Para ello, nada mejor que reflexionar sobre sus ventajas y desventajas.

Entre las ventajas de las hipotecas, hay que mencionar puntos como:

1. Acceso a la propiedad. Al fin y al cabo, una hipoteca es el método más extendido a la hora de acceder a un hogar sin tener que pagar su precio de una sola vez (algo que, admitámoslo, está fuera del alcance de la gran mayoría de la población). Adquirir vivienda es una inversión a largo plazo y una forma de construir patrimonio.
2. Tasas de interés más bajas. En comparación con otros tipos de préstamos, las hipotecas pueden ofrecer tasas de interés más bajas al estar respaldadas por el valor de la propiedad.
3. Pagos mensuales previsibles. Sobre todo, con una hipoteca de tasa fija en la que siempre sabremos cuáles serán las cuotas mensuales. Esto ayuda a una planificación sin sobresaltos.
4. Beneficios fiscales. Algunos países ofrecen la posibilidad de que los intereses hipotecarios sean deducidos de impuestos. Y esto, a su vez, puede traducirse en interesantes ahorros económicos.
5. Oportunidad de inversión. Una propiedad inmobiliaria es susceptible de incrementar su valor con el tiempo, lo que abre la puerta a la obtención de ganancias si en algún momento el propietario decide venderla.

Por otra parte, también es necesario tener en cuenta desventajas como las que siguen:

1. Deuda a largo plazo. Una hipoteca siempre es un préstamo a largo plazo, y esto implica una relación financiera que puede durar décadas y una carga económica que puede limitar la flexibilidad del deudor.
2. Compromiso a largo plazo. Precisamente porque una hipoteca supone saldar una deuda en un período de tiempo extenso, también implica un compromiso a largo plazo. En este caso, el compromiso no es solo con la entidad financiera, sino también con una zona geográfica y con una vivienda hipotecada.
3. Costes adicionales. Tasas de cierre, seguros, mantenimiento del hogar… Una hipoteca puede incluir costes adicionales que engordarán las cuotas mensuales más allá de lo previsto.
4. Intereses acumulados. Dependiendo del tipo de tasa de la hipoteca, es probable que se acumule una cantidad significativa de intereses a pagar y que el coste total de la propiedad acabe disparándose.
5. Riesgo de ejecución hipotecaria. En el caso de que el deudor no pueda pagar las cuotas de la hipoteca, el acreedor tiene derecho a ejecutar la hipoteca y tomar posesión de la propiedad por mucho que eso implique el que deudor pierda su hogar.