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Rédigé par des avocats et téléchargeable gratuitement, notre modèle de statuts SCI au format Word vous permet de démarrer la création de votre société civile immobilière dans les meilleures conditions.

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Les avantages

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Vous préférez déléguer la création de votre entreprise ?

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De l’aide au choix de votre forme juridique jusqu’à l’obtention de votre extrait Kbis en passant par la rédaction de vos statuts sur mesure, ils se chargent de tout.

Si vous disposez des compétences nécessaires, effectuez vos formalités de dépôt de façon dématérialisée pour aller à l’essentiel.

La plateforme de notre partenaire, Infogreffe, vous permet de finaliser la création de votre SCI en ligne et concrétiser plus rapidement votre projet immobilier.

Statuts de sa SCI, comment les rédiger ?

Les mentions obligatoires

La clause d’agrément

Les clauses recommandées

Conformément à l’article 1835 du Code civil, les statuts de votre société civile immobilière (SCI) doivent comporter certaines mentions obligatoires que vous retrouvez dans notre modèle de statuts SCI, telles que :

✓ La forme juridique de la société, « société civile » dans le cas présent ;

✓ L’objet social ;

✓ La dénomination sociale ou raison sociale qui contient obligatoirement le terme SCI ;

✓ L’adresse du siège social de la société ;

✓ Le montant du capital social ;

✓ La durée de vie de la société qui ne peut excéder 99 ans ;

✓ La répartition des parts sociales entre les associés ;

✓ Les modalités de fonctionnement de la société.

À l’instar des sociétés à responsabilité limitée (EURL ou SARL), le Code civil encadre strictement la cession de parts sociales et l’entrée d’un nouvel associé au capital dans les sociétés de personnes comme la société civile immobilière.

Par conséquent, excepté si la cession de parts s’effectue entre associés ou à un membre de la famille d’un des associés (conjoint, ascendant ou descendant), toute vente de parts sociales de l’entreprise à un tiers nécessite le respect d’une procédure d’agrément.

Pour ce faire, le cédant doit notifier son projet de cession de parts sociales aux autres associés ainsi qu’à la gérance. Deux décisions sont possibles :

✓ Accord de l’agrément qui sera signifié au cédant par un acte d’huissier ou par envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ;

✓ Refus de l’agrément qui donne un délai de 6 mois aux associés pour procéder au rachat des parts sociales que le cédant désire vendre.

Le cédant a également le droit de notifier uniquement la gérance de la SCI. Dans ce cas, cette dernière se chargera d’en informer les autres associés et de les convoquer pour qu’ils valident la décision d’approuver ou non la cession de parts sociales de la société.

Notez que cette décision requiert l’obtention de l’unanimité des associés lors du vote, qu’ils soient présents ou représentés. Cependant, vous pouvez aménager les modalités à respecter pour ce type de décision au sein de notre modèle de statuts SCI et prévoir :

✓ Une majorité moins contraignante ;

✓ Un système de double majorité ;

✓ Donner les pleins pouvoirs aux gérants pour valider cette décision sans consulter les associés.

Vous pouvez également rendre obligatoire la procédure d’agrément en cas de cession de parts sociales de la SCI à un autre associé ou à la famille du cédant (conjoint, ascendant ou descendant).

Outre la clause d’agrément évoquée précédemment, nous vous recommandons d’ajouter certaines clauses spécifiques à votre acte sous seing privé.

Les pouvoirs du gérant de la société

La SCI doit obligatoirement avoir un ou plusieurs gérants, personne physique ou morale, nommés dès la création de la société, soit au sein des statuts soit dans un acte distinct. Leur rôle consiste à assurer la gestion de la SCI et à représenter les associés vis-à-vis des tiers.

Afin de déterminer avec précision leur pouvoir, vous pouvez inclure une clause relative aux attributions du gérant dans notre modèle de statuts SCI. Ainsi, vous pouvez :

✓ Limiter ses prérogatives à la gestion quotidienne ;

✓ L’obliger à obtenir l’accord des associés pour réaliser certaines opérations.

Si vous optez pour une gestion avec un collège de gérance, c’est-à-dire plusieurs gérants, cette clause vous permet de répartir les pouvoirs entre les gérants selon leur domaine de compétence.

Les modalités de délibération en assemblée générale

Au cours de la vie de votre SCI, vous prendrez de nombreuses décisions qui nécessiteront la tenue d’une assemblée générale et la rédaction d’un procès-verbal pour notifier les tiers et les administrations :

✓ Procédure d’agrément pour la vente de parts sociales ;

✓ Nomination ou révocation d’un ou plusieurs gérants ;

✓ Transfert du siège social ;

✓ Etc.

En l’absence de modalités spécifiques au sein des statuts de votre société, chaque vote requiert la majorité des associés. Or, ce manque de souplesse pénalise la gestion de l’activité. Par conséquent, fixer les conditions de majorité et de quorum dans les statuts de votre société civile s’avère indispensable.

Nous vous conseillons d’adapter les modalités à respecter en fonction du type de décision à approuver. Ainsi, privilégiez :

✓ Une majorité simple pour les décisions collectives ordinaires comme le transfert du siège social ;

✓ Une majorité renforcée pour les décisions collectives essentielles comme la cession de parts sociales.

Le fonctionnement des comptes courants d’associés

Il n’est pas rare au cours de la vie d’une SCI que l’un des associés prête des fonds à la société. Toutefois, cette avance de liquidités peut devenir source de litiges dans le futur. Par conséquent, nous vous conseillons d’intégrer dans les statuts de votre SCI une clause qui définit le fonctionnement de ce type de compte.

De plus, vous avez également le droit d’imposer le recours à une convention de compte courant d’associé pour matérialiser cette avance.

Les autres clauses conseillées

En complément des clauses évoquées auparavant, vous pouvez ajouter à notre modèle de statuts SCI des dispositions spécifiques à vos besoins comme :

✓ La clause de variabilité du capital social si vous optez pour une SCI à capital variable ;

✓ La clause de reprise des actes accomplis par le gérant pour le compte de la société en formation ;

✓ La clause de répartition des profits entre les associés ;

✓ La clause relative à l’exercice comptable, et notamment la date d’ouverture de l’exercice ;

✓ La procédure à respecter en cas de dissolution ou de liquidation de la SCI.

Comme vous pouvez le constater, cet acte sous seing privé vous offre une grande liberté pour déterminer le mode de fonctionnement de la société ainsi que les droits et les devoirs des associés.

Statuts de sa SCI, comment les rédiger ?

Les mentions obligatoires

Conformément à l’article 1835 du Code civil, les statuts de votre société civile immobilière (SCI) doivent comporter certaines mentions obligatoires que vous retrouvez dans notre modèle de statuts SCI, telles que :

✓ La forme juridique de la société, « société civile » dans le cas présent ;

✓ L’objet social ;

✓ La dénomination sociale ou raison sociale qui contient obligatoirement le terme SCI ;

✓ L’adresse du siège social de la société ;

✓ Le montant du capital social ;

✓ La durée de vie de la société qui ne peut excéder 99 ans ;

✓ La répartition des parts sociales entre les associés ;

✓ Les modalités de fonctionnement de la société.

La clause d’agrément

À l’instar des sociétés à responsabilité limitée (EURL ou SARL), le Code civil encadre strictement la cession de parts sociales et l’entrée d’un nouvel associé au capital dans les sociétés de personnes comme la société civile immobilière.

Par conséquent, excepté si la cession de parts s’effectue entre associés ou à un membre de la famille d’un des associés (conjoint, ascendant ou descendant), toute vente de parts sociales de l’entreprise à un tiers nécessite le respect d’une procédure d’agrément.

Pour ce faire, le cédant doit notifier son projet de cession de parts sociales aux autres associés ainsi qu’à la gérance. Deux décisions sont possibles :

✓ Accord de l’agrément qui sera signifié au cédant par un acte d’huissier ou par envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ;

✓ Refus de l’agrément qui donne un délai de 6 mois aux associés pour procéder au rachat des parts sociales que le cédant désire vendre.

Le cédant a également le droit de notifier uniquement la gérance de la SCI. Dans ce cas, cette dernière se chargera d’en informer les autres associés et de les convoquer pour qu’ils valident la décision d’approuver ou non la cession de parts sociales de la société.

Notez que cette décision requiert l’obtention de l’unanimité des associés lors du vote, qu’ils soient présents ou représentés. Cependant, vous pouvez aménager les modalités à respecter pour ce type de décision au sein de notre modèle de statuts SCI et prévoir :

✓ Une majorité moins contraignante ;

✓ Un système de double majorité ;

✓ Donner les pleins pouvoirs aux gérants pour valider cette décision sans consulter les associés.

Vous pouvez également rendre obligatoire la procédure d’agrément en cas de cession de parts sociales de la SCI à un autre associé ou à la famille du cédant (conjoint, ascendant ou descendant).

Les clauses recommandées

Outre la clause d’agrément évoquée précédemment, nous vous recommandons d’ajouter certaines clauses spécifiques à votre acte sous seing privé.

Les pouvoirs du gérant de la société

La SCI doit obligatoirement avoir un ou plusieurs gérants, personne physique ou morale, nommés dès la création de la société, soit au sein des statuts soit dans un acte distinct. Leur rôle consiste à assurer la gestion de la SCI et à représenter les associés vis-à-vis des tiers.

Afin de déterminer avec précision leur pouvoir, vous pouvez inclure une clause relative aux attributions du gérant dans notre modèle de statuts SCI. Ainsi, vous pouvez :

✓ Limiter ses prérogatives à la gestion quotidienne ;

✓ L’obliger à obtenir l’accord des associés pour réaliser certaines opérations.

Si vous optez pour une gestion avec un collège de gérance, c’est-à-dire plusieurs gérants, cette clause vous permet de répartir les pouvoirs entre les gérants selon leur domaine de compétence.

Les modalités de délibération en assemblée générale

Au cours de la vie de votre SCI, vous prendrez de nombreuses décisions qui nécessiteront la tenue d’une assemblée générale et la rédaction d’un procès-verbal pour notifier les tiers et les administrations :

✓ Procédure d’agrément pour la vente de parts sociales ;

✓ Nomination ou révocation d’un ou plusieurs gérants ;

✓ Transfert du siège social ;

✓ Etc.

En l’absence de modalités spécifiques au sein des statuts de votre société, chaque vote requiert la majorité des associés. Or, ce manque de souplesse pénalise la gestion de l’activité. Par conséquent, fixer les conditions de majorité et de quorum dans les statuts de votre société civile s’avère indispensable.

Nous vous conseillons d’adapter les modalités à respecter en fonction du type de décision à approuver. Ainsi, privilégiez :

✓ Une majorité simple pour les décisions collectives ordinaires comme le transfert du siège social ;

✓ Une majorité renforcée pour les décisions collectives essentielles comme la cession de parts sociales.

Le fonctionnement des comptes courants d’associés

Il n’est pas rare au cours de la vie d’une SCI que l’un des associés prête des fonds à la société. Toutefois, cette avance de liquidités peut devenir source de litiges dans le futur. Par conséquent, nous vous conseillons d’intégrer dans les statuts de votre SCI une clause qui définit le fonctionnement de ce type de compte.

De plus, vous avez également le droit d’imposer le recours à une convention de compte courant d’associé pour matérialiser cette avance.

Les autres clauses conseillées

En complément des clauses évoquées auparavant, vous pouvez ajouter à notre modèle de statuts SCI des dispositions spécifiques à vos besoins comme :

✓ La clause de variabilité du capital social si vous optez pour une SCI à capital variable ;

✓ La clause de reprise des actes accomplis par le gérant pour le compte de la société en formation ;

✓ La clause de répartition des profits entre les associés ;

✓ La clause relative à l’exercice comptable, et notamment la date d’ouverture de l’exercice ;

✓ La procédure à respecter en cas de dissolution ou de liquidation de la SCI.

Comme vous pouvez le constater, cet acte sous seing privé vous offre une grande liberté pour déterminer le mode de fonctionnement de la société ainsi que les droits et les devoirs des associés.

Que faire une fois les statuts SCI rédigés ?

Exécutez les formalités imposées par la loi pour finaliser la constitution de votre SCI ou sollicitez l’aide de notre partenaire.

Télécharger ses statuts
01

Ouvrez un compte professionnel

Réalisez l’ouverture de votre compte pro Qonto 100 % en ligne. Pour ce faire, déposez dans votre interface les statuts de votre SCI, un justificatif de domiciliation du siège social et les informations sur votre entreprise.

02

Déposez votre capital social

Chaque associé fondateur réalise un seul et unique virement pour son apport en numéraire. Nous vous transmettons votre attestation de dépôt électronique sous 72 heures en moyenne.

03

Immatriculez votre société au RCS

Envoyez les documents nécessaires pour finaliser la constitution de votre entreprise au Greffe. Transmettez votre extrait Kbis à Qonto pour débloquer les fonds et lancer votre business.

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À l'écoute

Une équipe disponible 7 jours/7, pour vous répondre et vous apporter des solutions

Tout savoir sur la création d'une SCI

Comment créer une SCI gratuitement ?

La création d’une SCI gratuitement est impossible. En effet, l’immatriculation de votre société auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) requiert le paiement de frais administratifs :

✓ 74,10 euros de frais de greffe ;

✓ Entre 180 et 250 euros pour la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.

En revanche, la constitution de votre société civile immobilière peut se limiter à ces montants si vous rédigez vous-même les statuts sur base de notre modèle de statuts SCI gratuits et que vous réalisez l’ensemble des démarches.

Toutefois, si vous préférez déléguer cette tâche à une plateforme juridique en ligne, nous vous recommandons de faire appel à des experts : Legalstart. Pendant que vous vous concentrez sur le lancement de votre société, ils s’occupent des formalités à votre place.

Quelles sont les caractéristiques du statut juridique de la SCI ?

Son activité

La SCI est une société civile. Par conséquent, cette forme juridique n’a pas le droit d’exercer une activité commerciale. En effet, son objet social se limite à acquérir, posséder et gérer des biens immobiliers.

Notez que si vous prévoyez d’acheter des biens immobiliers dans le but de les revendre, vous risquez une requalification en marchand de biens.

Sa gestion

La nomination d’un ou plusieurs gérants facilite la prise de décisions pour la gestion du patrimoine détenu par la société. En effet, le gérant, ou le collège de gérance, dispose des prérogatives nécessaires pour réaliser la majorité des actes de gestion courante en toute autonomie.

Ainsi, la consultation des associés se limite aux décisions les plus importantes de la vie de la société comme la cession du bien immobilier.

Par conséquent, la gestion de biens immobiliers à travers une SCI est plus souple qu’en indivision, car cette dernière requiert l’accord à l’unanimité des investisseurs pour chaque décision.

Sa transmission

En matière de transmission, la SCI présente plusieurs atouts. Tout d’abord, elle offre la possibilité aux parents de transmettre leur patrimoine en franchise de droits grâce à des donations successives de parts sociales tout en conservant la gestion du bien.

En cas de succession, chaque héritier reçoit des parts sociales qu’il peut céder sous réserve d’obtenir l’agrément des autres associés. Ainsi, la vente du bien n’est pas forcée contrairement à l’indivision.

Par ailleurs, recourir à une SCI pour détenir un bien immobilier permet de faire sortir ce dernier du patrimoine des associés et donc de réduire leur impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Sa fiscalité

Par défaut, une SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR), on la qualifie de « transparente ». Cela signifie que les associés sont directement imposés selon la quote-part du capital social qu’ils détiennent.

Ainsi, ils tirent profit d’un atout majeur de cette forme juridique : la possibilité en cas de déficit de l’imputer jusqu’à 10 700 euros par an sur leurs revenus fonciers. Quant à la fraction qui excède ce plafond, elle est reportable pendant 10 ans.

De plus, une SCI à l’IR permet de :

✓ Bénéficier des dispositifs de défiscalisation tels que le Pinel ou le Scellier ;

✓ Profiter du régime des plus-values des particuliers lors de la vente du bien immobilier.

Cependant, les associés conservent le droit d’opter pour la taxation à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la société est considérée comme « opaque ». L’IS autorise l’amortissement chaque année d’une fraction du prix d’acquisition du bien.

La protection du patrimoine personnel des associés

La société civile immobilière est dotée de la personnalité morale. Par conséquent, son patrimoine se distingue de celui des associés. Ce qui implique qu’en cas de difficultés financières, les créanciers doivent d’abord se retourner contre la SCI.

Ce n’est que si cette action se révèle infructueuse qu’ils peuvent entamer une action à l’encontre des associés. En effet, la responsabilité de ces derniers ne se limite pas au montant de leurs apports, ils doivent répondre indéfiniment des dettes sociales.

Toutefois, les associés ne sont pas solidaires entre eux contrairement à d’autres sociétés de personnes comme la SNC. Par conséquent, un créancier doit se retourner vers chaque associé à hauteur de sa quote-part pour couvrir le montant total de la dette.

Et même s’il obtient gain de cause, la vente forcée des parts sociales saisies s’avère très compliquée.

Quels types d’apports pour constituer son capital social ?

Les statuts de votre société doivent impérativement indiquer la composition du capital social, comme vous pouvez le constater dans notre modèle de statuts SCI. Pour le constituer, les associés peuvent effectuer 3 types d’apports : en numéraire, en nature ou en industrie.

Les apports en numéraire

Un apport en numéraire désigne le versement d’une somme d’argent par un associé en échange de parts sociales de la SCI. Un apport en numéraire intervient lors de la constitution de votre société, mais également au cours de sa vie comme lors d’une augmentation de capital.

Notez que le Code civil n’impose pas de montant de capital social minimum ni de pourcentage de capital à libérer lors de la constitution. Cependant, dès lors qu’il appelle les fonds, le gérant dispose d’un délai de 8 jours à compter de leur réception pour procéder au dépôt de capital social.

Les apports en nature

Certains actionnaires peuvent recevoir des parts sociales de votre SCI contre le transfert de la propriété d’un bien mobilier ou immobilier. On parle alors d’un apport en nature.

Contrairement aux sociétés commerciales comme les SAS ou les SARL, le Code civil et le Code du commerce n’imposent pas la nomination d’un commissaire aux apports aux sociétés civiles. Cette exception s’explique par l’absence de limitation de la responsabilité des associés à leurs apports.

Cependant, le bien apporté prend généralement la forme d’un bien immobilier. Par conséquent, solliciter un commissaire aux apports s’avère indispensable pour évaluer précisément la valeur de l’apport.

Les apports en industrie

Un associé peut également procéder à un apport en industrie s’il détient un savoir-faire spécifique ou des connaissances techniques indispensables qu’il désire mettre au service de la société contre des parts sociales de la SCI.

Contrairement aux apports en numéraire ou en nature, l’apport en industrie n’impacte pas le capital social de votre société. Par conséquent, les parts sociales attribuées à l’associé sont :

✓ Inéchangeables ;

✓ Intransmissibles ;

✓ Incessibles.

Est-il obligatoire de nommer un commissaire aux comptes ?

Le Code civil n’impose pas au gérant d’une société civile immobilière de nommer un commissaire aux comptes (CAC), car la responsabilité des associés d’une SCI est engagée de façon illimitée.

Cependant, cette désignation devient obligatoire dans le cas d’une :

✓ SCI de placement, c’est-à-dire les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ;

✓ SCI qui réalise une activité économique comme une société civile de construction vente (SCCV) ou d’une SCI de location.

Dans ce second cas, il faut que l’entreprise franchisse deux des trois seuils suivants à la clôture de l’exercice pour que l’obligation s’applique l’année suivante :

✓ 1 550 000 euros de total bilan ;

✓ 3 100 000 euros de chiffre d’affaires HT ;

✓ 50 salariés.

En cas de non-respect de cette obligation légale, le gérant de la société s’expose à de lourdes sanctions :

✓ Une peine d’emprisonnement d’une durée maximale de 2 ans ;

✓ Une amende d’un montant pouvant atteindre 30 000 euros.

Généralement, la nomination d’un commissaire aux comptes nécessite la tenue d’une assemblée générale au cours de laquelle les associés se prononcent sur cette décision. Notez qu’elle fait partie des décisions collectives des associés qui requièrent un vote à l’unanimité qu’ils soient présents ou représentés.

Néanmoins, la désignation du CAC peut relever des pouvoirs du ou des gérants de la SCI selon les statuts de la société. Dans ce cas, cette décision n’est pas soumise au vote des associés.

Quel statut pour une SCI familiale ?

Une SCI familiale est une SCI constituée entre des associés qui possèdent des liens de parenté ou d’alliance. Par conséquent, elle bénéficie des mêmes caractéristiques que les sociétés civiles immobilières « classiques ».

Cette forme juridique constitue une alternative à la SARL de famille.

Bon à savoir

Ce document est un simple modèle de statuts constitutifs mis à votre disposition, à titre informatif, par Qonto. Il peut être considéré comme « prêt à l'emploi ». Il doit être utilisé, adapté et complété en tenant compte, notamment, de l’activité exercée, des objectifs et des contraintes du projet de société.

A cet égard, Qonto ne peut être tenue responsable de toute utilisation faite de ce modèle.