La création d’une SCI gratuitement est impossible. En effet, l’immatriculation de votre société auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) requiert le paiement de frais administratifs :

1.  74,10 euros de frais de greffe ;
2. Entre 180 et 250 euros pour la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.

En revanche, la constitution de votre société civile immobilière peut se limiter à ces montants si vous rédigez vous-même les statuts sur base de notre modèle de statuts SCI gratuits et que vous réalisez l’ensemble des démarches.

Son activité

La SCI est une société civile. Par conséquent, cette forme juridique n’a pas le droit d’exercer une activité commerciale. En effet, son objet social se limite à acquérir, posséder et gérer des biens immobiliers.

Notez que si vous prévoyez d’acheter des biens immobiliers dans le but de les revendre, vous risquez une requalification en marchand de biens.

Sa gestion

La nomination d’un ou plusieurs gérants facilite la prise de décisions pour la gestion du patrimoine détenu par la société. En effet, le gérant, ou le collège de gérance, dispose des prérogatives nécessaires pour réaliser la majorité des actes de gestion courante en toute autonomie.

Ainsi, la consultation des associés se limite aux décisions les plus importantes de la vie de la société comme la cession du bien immobilier.

Par conséquent, la gestion de biens immobiliers à travers une SCI est plus souple qu’en indivision, car cette dernière requiert l’accord à l’unanimité des investisseurs pour chaque décision.

Sa transmission

En matière de transmission, la SCI présente plusieurs atouts. Tout d’abord, elle offre la possibilité aux parents de transmettre leur patrimoine en franchise de droits grâce à des donations successives de parts sociales tout en conservant la gestion du bien.

En cas de succession, chaque héritier reçoit des parts sociales qu’il peut céder sous réserve d’obtenir l’agrément des autres associés. Ainsi, la vente du bien n’est pas forcée contrairement à l’indivision.

Par ailleurs, recourir à une SCI pour détenir un bien immobilier permet de faire sortir ce dernier du patrimoine des associés et donc de réduire leur impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Sa fiscalité

Par défaut, une SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR), on la qualifie de « transparente ». Cela signifie que les associés sont directement imposés selon la quote-part du capital social qu’ils détiennent.

Ainsi, ils tirent profit d’un atout majeur de cette forme juridique : la possibilité en cas de déficit de l’imputer jusqu’à 10 700 euros par an sur leurs revenus fonciers. Quant à la fraction qui excède ce plafond, elle est reportable pendant 10 ans.

De plus, une SCI à l’IR permet de :

1. Bénéficier des dispositifs de défiscalisation tels que le Pinel ou le Scellier ;
2. Profiter du régime des plus-values des particuliers lors de la vente du bien immobilier.

Cependant, les associés conservent le droit d’opter pour la taxation à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la société est considérée comme « opaque ». L’IS autorise l’amortissement chaque année d’une fraction du prix d’acquisition du bien.

La protection du patrimoine personnel des associés

La société civile immobilière est dotée de la personnalité morale. Par conséquent, son patrimoine se distingue de celui des associés. Ce qui implique qu’en cas de difficultés financières, les créanciers doivent d’abord se retourner contre la SCI.

Ce n’est que si cette action se révèle infructueuse qu’ils peuvent entamer une action à l’encontre des associés. En effet, la responsabilité de ces derniers ne se limite pas au montant de leurs apports, ils doivent répondre indéfiniment des dettes sociales.

Toutefois, les associés ne sont pas solidaires entre eux contrairement à d’autres sociétés de personnes comme la SNC. Par conséquent, un créancier doit se retourner vers chaque associé à hauteur de sa quote-part pour couvrir le montant total de la dette.

Et même s’il obtient gain de cause, la vente forcée des parts sociales saisies s’avère très compliquée.

Les statuts de votre société doivent impérativement indiquer la composition du capital social, comme vous pouvez le constater dans notre modèle de statuts SCI. Pour le constituer, les associés peuvent effectuer 3 types d’apports : en numéraire, en nature ou en industrie.

Les apports en numéraire

Un apport en numéraire désigne le versement d’une somme d’argent par un associé en échange de parts sociales de la SCI. Un apport en numéraire intervient lors de la constitution de votre société, mais également au cours de sa vie comme lors d’une augmentation de capital.

Notez que le Code civil n’impose pas de montant de capital social minimum ni de pourcentage de capital à libérer lors de la constitution. Cependant, dès lors qu’il appelle les fonds, le gérant dispose d’un délai de 8 jours à compter de leur réception pour procéder au dépôt de capital social.

Les apports en nature

Certains actionnaires peuvent recevoir des parts sociales de votre SCI contre le transfert de la propriété d’un bien mobilier ou immobilier. On parle alors d’un apport en nature.

Contrairement aux sociétés commerciales comme les SAS ou les SARL, le Code civil et le Code du commerce n’imposent pas la nomination d’un commissaire aux apports aux sociétés civiles. Cette exception s’explique par l’absence de limitation de la responsabilité des associés à leurs apports.

Cependant, le bien apporté prend généralement la forme d’un bien immobilier. Par conséquent, solliciter un commissaire aux apports s’avère indispensable pour évaluer précisément la valeur de l’apport.

Les apports en industrie

Un associé peut également procéder à un apport en industrie s’il détient un savoir-faire spécifique ou des connaissances techniques indispensables qu’il désire mettre au service de la société contre des parts sociales de la SCI.

Contrairement aux apports en numéraire ou en nature, l’apport en industrie n’impacte pas le capital social de votre société. Par conséquent, les parts sociales attribuées à l’associé sont :

1. Inéchangeables ;
2. Intransmissibles ;
3. Incessibles.

Le Code civil n’impose pas au gérant d’une société civile immobilière de nommer un commissaire aux comptes (CAC), car la responsabilité des associés d’une SCI est engagée de façon illimitée.

Cependant, cette désignation devient obligatoire dans le cas d’une :

1. SCI de placement, c’est-à-dire les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ;
2. SCI qui réalise une activité économique comme une société civile de construction vente (SCCV) ou d’une SCI de location.

Dans ce second cas, il faut que l’entreprise franchisse deux des trois seuils suivants à la clôture de l’exercice pour que l’obligation s’applique l’année suivante :

1. 1 550 000 euros de total bilan ;
2. 3 100 000 euros de chiffre d’affaires HT ;
3. 50 salariés.

En cas de non-respect de cette obligation légale, le gérant de la société s’expose à de lourdes sanctions :

1. Une peine d’emprisonnement d’une durée maximale de 2 ans ;
2. Une amende d’un montant pouvant atteindre 30 000 euros.

Généralement, la nomination d’un commissaire aux comptes nécessite la tenue d’une assemblée générale au cours de laquelle les associés se prononcent sur cette décision. Notez qu’elle fait partie des décisions collectives des associés qui requièrent un vote à l’unanimité qu’ils soient présents ou représentés.

Néanmoins, la désignation du CAC peut relever des pouvoirs du ou des gérants de la SCI selon les statuts de la société. Dans ce cas, cette décision n’est pas soumise au vote des associés.

Une SCI familiale est une SCI constituée entre des associés qui possèdent des liens de parenté ou d’alliance. Par conséquent, elle bénéficie des mêmes caractéristiques que les sociétés civiles immobilières « classiques ».

Cette forme juridique constitue une alternative à la SARL de famille.