Quels sont les avantages d’acheter un bien en SCI pour un investissement locatif ?

5 min

16 mars 2024

Par Guillaume Lucas

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier pour diversifier votre patrimoine et percevoir des revenus complémentaires. Toutefois, vous vous interrogez sur le montage le plus adapté pour votre projet afin de trouver le parfait équilibre entre fiscalité, rentabilité et transmission. Découvrez les atouts de la création d’une SCI pour votre investissement locatif.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

La société civile immobilière (SCI) désigne une forme juridique qui regroupe plusieurs personnes ayant pour projet d’acheter un bien immobilier et en tirer des bénéfices grâce à sa location. Pour ce faire, les fondateurs mettent leurs ressources en commun afin que l’entreprise acquière la propriété visée.La création d’une SCI nécessite que les associés réalisent des apports pour constituer le capital social de la société. En échange de ces apports, ils reçoivent des parts sociales qui leur donnent deux droits fondamentaux :

percevoir une quote-part des bénéfices proportionnelle aux parts sociales détenues, ces profits proviennent des revenus fonciers dans le cas d’une SCI pour un investissement locatif ;
participer aux décisions collectives relatives à la gestion de la SCI comme la souscription d’un emprunt immobilier, la transmission de parts sociales ou la nomination du gérant.

Notez qu’il existe différents types de SCI selon les objectifs poursuivis par les associés. Les sociétés civiles les plus répandues sont :

la SCI de gestion/location ;
la SCI familiale.

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Quel est l’intérêt de créer une SCI pour investir dans l’immobilier ?

Acheter un bien en SCI plutôt qu’en nom propre présente de multiples avantages pour les associés : gestion du parc immobilier simplifiée, transmission du patrimoine facilitée et choix du régime d’imposition des revenus locatifs.

Éviter l’indivision, principal avantage de la création d’une SCI

Créer une SCI pour votre investissement locatif vous permet d’éviter les inconvénients du régime de l’indivision. En effet, les décisions liées à la gestion des biens immobiliers en indivision requièrent d’obtenir systématiquement la majorité des 2/3 des indivisaires.Par conséquent, la gestion d’un patrimoine immobilier sous le régime de l’indivision nécessite de toujours courir après les autres associés pour recueillir leur accord, ce qui nuit au développement de l’entreprise.Avec une SCI, vous déléguez la gestion des biens immobiliers détenus par la société à un seul intervenant : le gérant. Généralement, il se charge des actes de gestion de courante, comme l’ouverture d’un compte pro pour la SCI ou la signature d’un nouveau bail.Toutefois, vous pouvez restreindre ou étendre ses pouvoirs au sein des statuts de l’entreprise.Autre avantage d’acheter un bien en SCI plutôt que sous le régime de l’indivision : la transmission des parts sociales de la société. En effet, vous pouvez définir librement les modalités à respecter dans les statuts de la SCI pour vous assurer de garder le contrôle sur le patrimoine immobilier.

Monter une SCI pour faciliter la transmission du patrimoine

Les règles de transmission du patrimoine immobilier constituent l’un des multiples avantages d’une SCI. En effet, la loi prévoit différents dispositifs qui permettent d’optimiser la transmission de votre patrimoine tout en vous affranchissant des droits de succession.Tout d’abord, dans la limite de 100 000 euros tous les 15 ans, les parents peuvent transférer des parts sociales de la SCI à leurs enfants dans le cadre d’une donation. Au-delà de cet abattement, la valeur des parts sociales est soumise à l’impôt à un taux progressif compris entre 5 et 45 %.Notez que l’investisseur immobilier peut recourir au démembrement pour la transmission des parts sociales de la SCI. Ainsi, les héritiers reçoivent soit :

pleine propriété ;
usufruit : ils perçoivent les revenus fonciers liés à l’investissement locatif, mais ils n’en ont pas la propriété ;
nue-propriété : ils possèdent le bien immobilier, mais ils n’en récoltent pas les bénéfices locatifs.

Choisir la fiscalité applicable aux revenus locatifs

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Ce régime fiscal comporte plusieurs avantages :

réaliser l’imposition des bénéfices tirés de la location de l’investissement immobilier directement au niveau des associés ;
déduire le déficit foncier de vos revenus fonciers puis de votre revenu, dans la limite d’un montant de 10 700 euros chaque année si les charges excèdent les revenus locatifs ;
bénéficier du régime de la plus-value des particuliers lors de la cession de l’investissement locatif par la SCI. Ainsi, la plus-value réalisée est exonérée d’impôt après 22 ans de détention de la résidence.

Toutefois, vous pouvez modifier le régime fiscal de la SCI et opter pour l’imposition des revenus locatifs à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, vous amortissez une partie de la valeur du bien immobilier et réduisez mécaniquement le montant des bénéfices.

💡 Bon à savoir : si vous envisagez de pratiquer la location meublée pour votre investissement locatif, vous relevez du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Par conséquent, votre SCI est automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés, car l’activité de LMNP est une activité commerciale.

Par ailleurs, constituer une SCI pour votre investissement locatif vous permet de bénéficier des avantages de régimes fiscaux spécifiques, comme le dispositif Pinel, et ainsi d’alléger la fiscalité de vos revenus fonciers.Pour profiter de la réduction d’impôt au taux maximum de la loi Pinel, votre société civile immobilière doit impérativement relever de l’impôt sur le revenu et non pas de l’impôt sur les sociétés.

Pourquoi créer une SCI pour investir dans l’immobilier en couple ?

La création d’une SCI pour un investissement locatif avec son conjoint s’adresse en priorité aux couples qui vivent en concubinage. En effet, cette forme d’union entraîne de facto une gestion sous le régime de l’indivision lors de l’acquisition d’un bien immobilier en commun.Or, opter pour la constitution d’une société civile immobilière permet de :

définir librement les règles de fonctionnement au sein des statuts de la SCI ;
répartir les revenus fonciers en fonction des parts sociales détenues par chaque associé sur la base de ses apports.

De plus, acheter en bien en SCI protège les époux en cas de décès de l’un d’eux, contrairement à l’indivision qui peut causer des désaccords avec les héritiers du défunt. Ainsi, la création d’une société civile immobilière permet de transmettre le patrimoine immobilier au conjoint survivant sans devoir s’acquitter de droits de succession.Notez qu’à l’inverse des couples mariés ou pacsés, les concubins ne peuvent pas bénéficier des avantages du statut de la SCI familiale.

Quelles démarches pour créer une SCI pour son investissement locatif ?

La rédaction des statuts représente la première étape dans la constitution de votre SCI. Elle s’avère primordiale, car les statuts définissent les règles de gestion de la société ainsi que les relations entre les associés.Conformément à la loi, les statuts de votre SCI doivent comporter certaines informations comme l’objet social ou la répartition des parts sociales.Si le capital social se compose d’apports en numéraire, procédez au dépôt de capital de votre SCI auprès d’un dépositaire habilité.Puis publiez un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL), pour avertir les tiers de la création de votre société civile immobilière.Pour finaliser l’immatriculation de votre SCI, vous transmettez les documents suivants au greffe du tribunal de commerce compétent :

le formulaire M0 dûment complété et signé ;
un exemplaire des statuts de la SCI signés ;
l’avis de publication de l’annonce légale ;
le certificat de dépôt du capital social ;
une copie de la pièce d’identité du gérant.

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ÉCRIT PAR

Guillaume Lucas

Guillaume a travaillé plus de 10 ans dans un fonds de private equity. Il a rejoint l’équipe de rédacteurs spécialisés en finance de Qonto en 2022 pour partager ses connaissances dans les thématiques comptables et juridiques.