La SCI construction-vente (SCCV)

Parmi les différents types de SCI, la SCI construction-vente s’adresse aux personnes qui souhaitent construire un immeuble pour le revendre immédiatement en vue de réaliser des bénéfices. Zoom sur les spécificités et les atouts de cette forme de société civile pour concrétiser votre projet immobilier.

La SCI construction-vente (SCCV) est une forme de société civile immobilière spécifique qui se distingue des autres types de SCI par la particularité de son objet social.

En effet, la création d’une SCCV a pour unique but la construction d’un ou plusieurs immeubles en vue de les revendre par fractions ou dans leur intégralité.

Outre son objet social, les articles L211-1 à L211-4 et les articles R211-1 à R211-6 du Code de la construction et de l’habitation définissent les principales caractéristiques du statut juridique de la SCI construction-vente. À savoir :

• la création d’une SCI construction-vente requiert au minimum deux associés ;
• la responsabilité des associés se limite à la proportion des parts sociales qu’ils détiennent dans le capital de la SCCV ;
• la responsabilité des associés porte uniquement sur les dettes contractées lorsqu’ils possèdent des parts sociales de l’entreprise ;
• la législation n’impose pas de capital social minimum ;
• la constitution du capital de la société s’effectue à l’aide d’apports en numéraire, d’apports en nature ou d’apports en industrie ;
• la durée de vie de la société civile immobilière ne peut pas excéder 99 ans ;
• la domiciliation du siège social à l’adresse du gérant de l’entreprise n’est pas limitée dans le temps à compter de la constitution de la SCI, contrairement aux sociétés commerciales.

La fiscalité occupe une place importante dans votre projet de création d’une SCI construction-vente. En effet, une mauvaise appréhension du régime fiscal peut avoir un impact négatif sur les bénéfices de vos opérations de construction d’immeubles en vue d’une revente.

Une SCI construction-vente exerce une activité commerciale puisque son objet social est la construction d’immeubles en vue de les revendre dans le but de réaliser des bénéfices. C’est pourquoi elle devrait être soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS).

Cependant, en vertu de l’article 239 ter du Code général des impôts (CGI), la SCCV relève de plein droit à l’impôt sur le revenu (IR). Par conséquent, la plus-value qui résulte de la cession du bien immobilier est taxée directement au niveau des associés selon la quote-part des parts sociales qu’ils détiennent.

Contrairement aux autres sociétés civiles, la SCI construction-vente n’a pas la possibilité de choisir sa fiscalité. Elle ne pourra donc pas demander l’imposition de ses bénéfices au titre de l’IS sur option.

En revanche, la SCCV ne bénéficie plus de l’article 239 ter du CGI si elle exerce une seconde activité commerciale, comme la location meublée. Dans ce cas, elle bascule automatiquement au régime de l’impôt sur les sociétés.

Une SCI construction-vente est assujettie à la TVA par défaut, car elle exerce une activité qui entre dans le champ d’application de plein droit : la vente de biens immobiliers construits.

Par conséquent, la revente du bien implique l’application d’un taux de 20 % si la cession intervient dans les 5 ans qui suivent la construction.

Le statut juridique des sociétés civiles immobilières, et plus particulièrement la SCCV, vous offre de nombreux avantages pour exercer une activité de promotion immobilière. Zoom sur ces multiples atouts.

Parmi les différents types de sociétés civiles, la SCI construction-vente est la seule dont l’objet social peut être la revente d’un bien immobilier en vue de réaliser une plus-value.

De plus, ce statut juridique autorise la cession de l’immeuble dès l’achèvement de la construction. Ce n’est pas un hasard si de nombreux promoteurs immobiliers privilégient cette forme de société civile pour leurs opérations.

Comme les autres formes de sociétés civiles immobilières, la SCI construction-vente vous offre une grande souplesse pour définir son fonctionnement. Toutefois, les règles de droit commun s’appliquent pour certains événements tels que :

• la dissolution ;
• la cession de parts sociales de la société ;
• la liquidation de l’entreprise.

Quant à la gestion au jour le jour, vous la confiez à un ou plusieurs gérants. Pour ce faire, vous pouvez les nommer dans les statuts de la SCI ou dans un acte séparé.

Notez qu’en l’absence de rémunération du gérant, la société n’est pas soumise au paiement de cotisations sociales minimum.

À l’instar de tout projet de création d’entreprise, l’immatriculation d’une SCI construction-vente nécessite d’accomplir des démarches spécifiques.

Les statuts de votre SCI construction-vente définissent les règles de gestion et de fonctionnement de la société ainsi que les relations entre les associés. C’est pourquoi leur contenu doit être rédigé avec soin.

Conformément à l’article 1835 du Code civil, les statuts de votre SCI doivent impérativement comporter certaines informations comme :

• la forme juridique de la société, à savoir société civile immobilière ;
• l’objet social ;
• l’adresse du siège social ;
• le montant du capital ;
• la répartition des parts sociales ;
• les apports de chaque associé.

Contrairement aux sociétés commerciales, le statut juridique de la société civile immobilière laisse le champ libre aux associés pour définir les modalités de libération des apports. Ces conditions doivent être fixées dans les statuts de la SCI construction-vente.

Si certains associés de la SCCV réalisent des apports en numéraire en contrepartie de parts sociales, cette portion du capital de l’entreprise doit faire l’objet d’un dépôt sur le compte bancaire de la société.

Dans l’hypothèse où les associés reçoivent des parts sociales en échange du transfert de la propriété de biens immobiliers ou immobiliers, ces apports en nature ne nécessitent pas l’intervention d’un commissaire aux apports.

Pour informer les tiers de la création de votre société civile immobilière, vous publiez un avis de constitution dans un journal habilité : le journal d’annonces légales (JAL).

Après la publication de votre annonce légale, le JAL transmet une attestation de parution à la personne en charge de la réalisation des formalités de création de la SCI construction-vente. Ce document sera à joindre au dossier d’immatriculation de la société.

Pour finaliser la création de la SCI construction-vente, le gérant de la société doit accomplir les formalités indispensables à l’immatriculation auprès du Guichet Unique. Pour ce faire, il dépose un dossier de constitution qui se compose des documents suivants :

• formulaire M0 dûment complété et signé en 3 exemplaires ;
• un exemplaire original des statuts de la SCI construction-vente signés par tous les associés ;
• la liste des bénéficiaires effectifs ;
• une copie de la pièce d’identité du gérant de la SCCV ;
• une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation du représentant légal ;
• un justificatif de la domiciliation de la société, à savoir un justificatif de domicile ou un contrat de bail par exemple ;
• l’attestation de parution de l’avis de constitution ;
• un chèque pour les différents frais de greffe.

Convaincu(e) par les atouts de la SCI construction-vente pour vos opérations de construction et de vente d’immeubles ? Réalisez la création de votre SCI en ligne en quelques minutes pour lancer vos projets immobiliers sans attendre.