Tenue d’une comptabilité pour une SCI : est-ce obligatoire ? Quelle comptabilité en fonction du régime fiscal de la SCI ? Quelles solutions pour tenir la comptabilité de sa SCI ? Notre comparatif des différents logiciels de comptabilité pour SCI

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Quel logiciel de comptabilité pour SCI choisir ?

6 min

25 février 2024

Par Guillaume Lucas

Couverture de poteau moutarde SCI Choice

Vous envisagez de concrétiser un projet immobilier en couple ou avec d’autres associés. Pour ce faire, vous privilégiez la création d’une SCI. Cependant, vous redoutez de devoir vous soumettre à des obligations comptables chronophages et coûteuses. Qonto vous explique les tâches à accomplir et vous guide pour sélectionner le meilleur logiciel de comptabilité pour votre SCI.

Tenue d’une comptabilité pour une SCI : est-ce obligatoire ?

Sur le plan juridique, aucun texte de loi n’impose la tenue d’une comptabilité pour une SCI. En effet, les sociétés civiles immobilières ne sont pas concernées par les obligations comptables d’une société commerciale comme la SAS ou la SARL.Cependant, le rôle du gérant requiert de s’appuyer sur des documents comptables, car le dirigeant de la SCI doit :

aviser les associés sur sa gestion et leur présenter les données financières de la société lors d’une assemblée générale conformément aux articles 1855 et 1856 du Code civil ;
justifier la répartition des bénéfices de la SCI entre les associés ;
prouver l’existence de la société en cas de contrôle fiscal.

De plus, l’enregistrement régulier des recettes et des dépenses dans un logiciel de comptabilité pour SCI fournit des informations fiables et pertinentes pour :

évaluer la santé financière de la SCI ;
suivre la trésorerie ;
optimiser la gestion du patrimoine immobilier.

Par conséquent, la tenue d’une comptabilité s’avère indispensable pour que le gérant de la SCI soit en mesure de remplir sa mission.

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Quelle comptabilité en fonction du régime fiscal de la SCI ?

Bien que la tenue d’une comptabilité soit obligatoire pour votre SCI, la complexité des opérations comptables à réaliser n’est pas la même pour toutes les SCI. En effet, les impératifs varient selon le régime d’imposition auquel est soumise votre société civile immobilière.

La SCI qui relève de l’IR

De plein droit, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. On parle de SCI transparente, car le résultat est taxé directement au niveau des associés. Dans ce cas, la société bénéficie d’obligations comptables allégées.En effet, l’entreprise doit tenir une comptabilité de trésorerie qui se résume aux enregistrements comptables relatifs aux revenus lors de leur encaissement et aux charges lors de leur décaissement.Avec notre compte pro 100 % en ligne, synchronisez en temps réel vos mouvements bancaires avec plus de 80 outils comptables. Idéal pour automatiser la comptabilité de votre entreprise.

La SCI soumise à l’IS

Dès lors qu’elle relève de l’impôt sur les sociétés (IS), une SCI a l’obligation de tenir une comptabilité commerciale, également appelée comptabilité d’engagement ou comptabilité en partie double. Par conséquent, les écritures doivent être enregistrées de façon chronologique dans le logiciel de comptabilité de la SCI.

De plus, le gérant de la SCI doit déposer des comptes annuels auprès du greffe du tribunal de commerce à la clôture de chaque exercice social. Ils se composent de trois documents comptables :

bilan comptable ;
compte de résultat ;
annexe.

Outre celles soumises à l’IS de plein droit ou sur option, certaines SCI ont également l’obligation de tenir une comptabilité commerciale. À savoir, les sociétés civiles immobilières :

qui exercent une activité spécifique comme une SCI de construction-vente ou une SCI d’attribution ;
dont l’un des associés est imposé à l’IS ou aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
qui optent pour le régime de la TVA ;
dont les statuts exigent la tenue d’une comptabilité commerciale.

De plus, une SCI est soumise aux obligations comptables évoquées précédemment dès lors qu’elle franchit deux des trois critères suivants :

1 550 000 euros de total bilan ;
3 100 000 euros de chiffre d’affaires annuel ;
50 salariés.

Le cas spécifique de la SCI familiale

Si vous optez pour une SCI familiale, vous sélectionnez librement le régime fiscal applicable à la société : IR ou IS. Par conséquent, les obligations comptables sont les mêmes que celles décrites précédemment en fonction de votre choix.Même si vous investissez aux côtés de membres de votre famille en qui vous avez une totale confiance, nous vous déconseillons fortement de ne pas respecter les obligations comptables qui incombent à votre SCI. En effet, l’administration fiscale pourrait considérer que votre société civile immobilière est fictive.

Quelles solutions pour tenir la comptabilité de sa SCI ?

Concernant la tenue de la comptabilité de votre SCI, la législation vous laisse le champ libre. Ainsi, vous pouvez opter pour la solution qui vous convient le mieux : télécharger un modèle Excel sur Internet, acheter un logiciel de comptabilité pour SCI ou encore faire appel à un expert-comptable.

Faire sa comptabilité dans un tableur Excel

Vous disposez d’un minimum de connaissances en comptabilité ? Dans ce cas, rien ne vous empêche de vous passer d’un logiciel de comptabilité pour SCI et d’enregistrer les écritures comptables de votre entreprise directement au sein d’un tableau Excel.Si vous le souhaitez, vous pouvez télécharger un modèle Excel gratuit prêt à l’emploi sur Internet pour y inscrire vos recettes et vos dépenses. En revanche, vous devrez réaliser manuellement :

l’établissement des comptes annuels ;
le remplissage de la déclaration d’impôt.

Recourir à un tableau Excel pour tenir la comptabilité de votre SCI ne vous coûte rien, mais cette solution a de multiples inconvénients :

risque d’erreurs à cause de la saisie manuelle ;
perte de temps pour le gérant de la SCI.

Réaliser l’achat d’un logiciel de comptabilité pour SCI

Les logiciels de comptabilité vous apportent une aide précieuse pour la gestion et le pilotage de votre SCI. En effet, ces outils vous permettent de :

automatiser la saisie et ainsi réduire le risque d’erreurs ;
profiter d’une vue d’ensemble de la situation financière de votre entreprise en temps réel ;
partager les informations comptables avec les associés.

De plus, certains logiciels proposent des services spécifiques pour la gestion locative comme l’envoi automatique des quittances de loyer ou un modèle de lettre de relance en cas de loyer impayé. De cette façon, vous gagnez du temps pour l’exécution de ces tâches administratives.

Veillez toutefois à choisir un prestataire reconnu pour vous assurer que votre logiciel de comptabilité pour SCI respecte le droit français et qu’il bénéficie de mises à jour régulières. De même, renseignez-vous sur la politique de l’éditeur pour la gestion et la protection de vos données.

En plus de simplifier le dépôt de capital de votre SCI, notre offre de compte pro 100 % en ligne vous aide à préparer votre comptabilité sans effort grâce à l’automatisation de la saisie et de la réconciliation bancaire.

Confier sa gestion comptable à un expert-comptable

Même si la loi ne vous y oblige pas, confier la comptabilité de votre SCI à un expert-comptable présente de nombreux avantages :

gagner du temps dans la gestion de votre entreprise ;
réduire le risque d’erreurs dans les écritures comptables ;
limiter la responsabilité du gérant en cas de contrôle fiscal, car l’expert-comptable engage sa propre responsabilité professionnelle ;
bénéficier d’une expertise fiscale et juridique.

Si vous craignez que les services d’un expert-comptable constituent une dépense trop importante pour votre société civile immobilière, plusieurs options s’offrent à vous pour restreindre son coût comme :

faire appel à un expert-comptable en ligne ;
acheter un logiciel comptable et déléguer uniquement la préparation des comptes annuels à l’expert-comptable.

Notre comparatif des différents logiciels de comptabilité pour SCI

Si vous privilégiez l’achat d’un logiciel pour la comptabilité de votre entreprise, plusieurs éditeurs français se sont spécialisés dans les sociétés civiles immobilières et la gestion locative. Tour d’horizon des principaux logiciels de comptabilité pour votre SCI.

Compta SCI

ComptaSCI est un logiciel de comptabilité pour SCI soumises à l’IR ainsi qu’à l’IS qui fonctionne sous Windows. Il a été développé spécifiquement pour les SCI qui détiennent des immeubles locatifs. Ainsi, cette solution facilite la saisie des écritures comptables grâce à l’import de vos relevés bancaires.De plus, l’utilisation de ce logiciel vous permet de profiter de nombreux services :

gestion des locataires avec des modèles de courriers en cas de loyer impayé ou pour augmenter le montant du loyer ;
gestion des charges locatives pour les répartir entre les locataires lors de la saisie des écritures comptables ;
comptabilité analytique pour identifier les recettes et les dépenses ainsi que le résultat brut pour chaque bien immobilier détenu ;
établissement de la déclaration fiscale en ligne.

Pour un seul utilisateur qui administre jusqu’à 5 SCI, le logiciel ComptaSCI coûte 89,90 euros TTC pour la comptabilité de trésorerie d’une SCI qui relève de l’impôt sur le revenu. Pour une société soumise à l’IS, le prix de ComptaSCI passe à 119,90 euros TTC.

InfoSCI

À ce jour, InfoSCI est un logiciel de comptabilité SaaS qui s’adresse uniquement aux SCI qui relèvent de l’impôt sur le revenu. L’avantage de cette solution est qu’elle est accessible en ligne depuis n’importe quel ordinateur. Par conséquent, elle fonctionne sous Windows, Mac et Linux.Parmi l’ensemble de ses services, celui qui nous intéresse plus particulièrement est le module de comptabilité. Inclus à partir de l’offre « Essentiel » pour 9,90 euros HT par mois, le module de comptabilité vous permet d’enregistrer simplement vos écritures comptables.Ensuite, le logiciel InfoSCI vous offre plusieurs possibilités :

générer le bilan ainsi que le détail des recettes et des dépenses à une date de clôture spécifique ;
déterminer le résultat fiscal sur base de la quote-part de chaque associé en vue de déposer la déclaration d’impôt de l’entreprise ;
calculer la TVA collectée et déductible pour les SCI assujetties à la TVA.

À noter : si vous portez une attention particulière à vos données, sachez qu’InfoSCI est hébergé dans des datacenters français. Par conséquent, vous avez la garantie que vos données restent sous la tutelle du droit français.

MaCompta

Tout comme InfoSCI, le logiciel de comptabilité pour SCI MaCompta fonctionne en ligne. Ainsi, l’utilisateur peut se connecter depuis n’importe quel ordinateur sous Windows ou Mac pour accéder à ses comptes.Vous pouvez sélectionner la formule la plus adaptée selon les besoins de votre entreprise. Pour ce faire, choisissez parmi les logiciels suivants :

facturation ;
comptabilité ;
immobilisations ;
liasse fiscale.

Disponible à partir de 13,90 euros HT par mois, le module de comptabilité développé par MaCompta vous facilite la gestion de la saisie des enregistrements à l’établissement du bilan de votre SCI.De plus, la synchronisation automatique avec votre compte bancaire vous fait gagner un temps précieux.Rassuré(e) par le coût d’un logiciel de comptabilité pour votre SCI et les tâches à accomplir pour vous conformer aux obligations comptables de cette forme juridique ? Créez votre SCI en quelques minutes et débutez la constitution de votre patrimoine immobilier.

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ÉCRIT PAR

Guillaume Lucas

Guillaume a travaillé plus de 10 ans dans un fonds de private equity. Il a rejoint l’équipe de rédacteurs spécialisés en finance de Qonto en 2022 pour partager ses connaissances dans les thématiques comptables et juridiques.