Séduit(e) par ses atouts pour la gestion d’un patrimoine immobilier, vous envisagez la création d’une SCI. Avant de vous lancer, vous étudiez scrupuleusement la fiscalité de cette forme juridique et plus particulièrement le régime de TVA applicable. En effet, l’imposition a un impact non négligeable sur la rentabilité des immeubles détenus par la société. Qonto vous dit tout sur les règles applicables pour l’assujettissement d’une SCI à la TVA.
SCI et TVA : quelles sont les règles ?
5 min
Par L'équipe Qonto, June 23,2022

SCI et TVA : quelles activités sont obligatoirement assujetties ?
En effet, l’assujettissement de votre SCI à la TVA dépend de l’activité exercée et plus spécifiquement des critères suivants :
✓ l’état dans lequel sont loués les immeubles : nus, aménagés ou meublés ;
✓ l’usage de l’immeuble, à savoir un local à usage professionnel, à usage d’habitation ou à usage agricole.
Si votre SCI réalise un investissement locatif dans un local commercial à usage professionnel et qu’elle le loue aménagé, la société est assujettie de plein droit à la taxe sur la valeur ajoutée.
Si votre SCI détient des immeubles à usage d’habitation, les loyers sont exonérés de TVA lorsque l’activité est exercée en location nue ou en location meublée sauf dans un cas spécifique.
En effet, les locations de locaux meublés sont soumises à la TVA lorsqu’elles sont accompagnées d’au moins trois prestations supplémentaires parmi :
✓ petit déjeuner ;
✓ réception des clients ;
✓ fourniture du linge ;
✓ nettoyage.
Par ailleurs, la location de places de stationnement est obligatoirement assujettie à la TVA selon les règles de plein droit.
Option à la TVA : quelle société civile immobilière peut la demander ?
De même, vous pouvez opter pour la TVA si votre SCI familiale possède des locaux à usage agricole uniquement si le preneur au bail est également assujetti à la TVA. Dans le cas contraire, la location est automatiquement exonérée.
Pour demander l’imposition des loyers à la TVA, le gérant de la SCI doit adresser un courrier au service des impôts des entreprises. L’option prend effet le 1er jour du mois de la requête.
Toutefois, notez que certaines spécificités existent :
✓ si votre société civile immobilière détient plusieurs immeubles, vous devez opter pour l’imposition des loyers à la TVA pour chaque immeuble individuellement ;
✓ si votre SCI met en location plusieurs locaux au sein d’un même bien immobilier, l’option à la TVA ne s’applique qu’aux locaux à usage professionnel.
Pourquoi opter pour l’assujettissement à la TVA dans une SCI ?
Cependant, cette option entraine un travail comptable plus complexe, car vous devez séparer les opérations avec et sans TVA. Par conséquent, évaluez le gain réel sur la rentabilité des immeubles de la SCI avant d’opter pour une imposition de la TVA.
✓ bénéficier du taux de TVA réduit à 5,5 % ;
✓ récupérer la TVA sur le montant des travaux et ainsi diminuer le coût du chantier.
Toutefois, les entreprises qui exécutent les travaux doivent impérativement être soumises à la TVA. Faute de quoi, opter pour l’assujettissement à la TVA n’a aucun intérêt pour votre société civile immobilière.
Comment se calcule la TVA pour une SCI ?
Avant de procéder au dépôt de la déclaration de TVA sur le site des impôts, le gérant de l’entreprise doit déterminer le montant de taxe à verser ou à récupérer. Zoom sur le calcul de la TVA d’une SCI.
La base et le taux d’imposition
✓ du loyer versé par le locataire ;
✓ des charges locatives récupérables, c’est-à-dire les charges supportées par le bailleur avant d’être remboursées par le preneur à bail ;
✓ des sommes complémentaires déboursées dans le cadre de la location des locaux telles que les droits d’entrée, le pas-de-porte ou les avances sur loyers.
En revanche, les provisions de charges locatives prévues dans le contrat de location ne sont pas soumises à la TVA, car ce sont des estimations. Ainsi, elles entrent dans le champ d’application de la TVA lorsque le bailleur procède au décompte à la régularisation des charges.
Concernant le taux d’imposition, le taux de TVA applicable pour une SCI est de 20 %.
La TVA déductible
✓ les opérations qui entrent dans le champ d’application de la TVA ;
✓ les transactions non soumises à la TVA.
De plus, votre SCI doit mettre en place un traitement comptable spécifique : la constitution de secteurs d’activité distincts. Cette obligation s’applique lorsque :
✓ la société exerce son activité dans divers secteurs d’activité et que les règles en matière de TVA diffèrent ;
✓ la location est soumise à la TVA sur option.
Pour déterminer son montant de TVA déductible, la société doit calculer son coefficient de déduction pour chaque secteur d’activité. Compris entre 0 et 1, ce coefficient correspond au produit des trois éléments suivants :
✓ coefficient d’assujettissement ;
✓ coefficient de taxation ;
✓ coefficient d’admission.
Le coefficient d’assujettissement varie selon l’affectation du bien pour des opérations soumises à la TVA ou non. Il se calcule immeuble par immeuble lors de l’acquisition ou de la première utilisation. Par exemple, le coefficient est de 0,80 lorsque 80 % de la surface d’un local est louée sous le régime de la TVA.
Quant au coefficient de taxation, il sert à mesurer l’usage effectif du bien immobilier pour des opérations ouvrant droit à la déduction de la TVA. Si la SCI utilise l’immeuble pour des opérations ouvrant droit à la déduction ainsi que des opérations n’y ouvrant pas droit, ce coefficient se détermine de façon forfaitaire.
Enfin, le coefficient d’admission se réfère aux règles de droit à la déduction définies par la législation. Ainsi, le coefficient est de :
✓ 1 lorsque la déduction de la TVA est autorisée ;
✓ 0 dans le cas contraire.
Désormais, la TVA applicable pour la location d’un local commercial ou d’un bien à usage d’habitation par une SCI n’a plus aucun secret pour vous. Prêt(e) à vous lancer ? Créez votre SCI en ligne en seulement quelques minutes.