SCI et TVA : quelles activités sont obligatoirement assujetties ? Option à la TVA : quelle société civile immobilière peut la demander ? Pourquoi opter pour l’assujettissement à la TVA dans une SCI ? Comment se calcule la TVA pour une SCI ?

SCI et TVA : quelles sont les règles ?

5 min

3 juin 2024

Par Guillaume Lucas

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Séduit(e) par ses atouts pour la gestion d’un patrimoine immobilier, vous envisagez la création d’une SCI. Avant de vous lancer, vous étudiez scrupuleusement la fiscalité de cette forme juridique et plus particulièrement le régime de TVA applicable. En effet, l’imposition a un impact non négligeable sur la rentabilité des immeubles détenus par la société. Qonto vous dit tout sur les règles applicables pour l’assujettissement d’une SCI à la TVA.

SCI et TVA : quelles activités sont obligatoirement assujetties ?

La législation vous laisse le champ libre pour choisir l’imposition des loyers de votre SCI : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS), mais ce n’est pas le cas pour la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

En effet, l’assujettissement de votre SCI à la TVA dépend de l’activité exercée et plus spécifiquement des critères suivants :

l’état dans lequel sont loués les immeubles : nus, aménagés ou meublés ;
l’usage de l’immeuble, à savoir un local à usage professionnel, à usage d’habitation ou à usage agricole.

Si votre SCI réalise un investissement locatif dans un local commercial à usage professionnel et qu’elle le loue aménagé, la société est assujettie de plein droit à la taxe sur la valeur ajoutée.

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Si votre SCI détient des immeubles à usage d’habitation, les loyers sont exonérés de TVA lorsque l’activité est exercée en location nue ou en location meublée sauf dans un cas spécifique.

En effet, les locations de locaux meublés sont soumises à la TVA lorsqu’elles sont accompagnées d’au moins trois prestations supplémentaires parmi :

petit déjeuner ;
réception des clients ;
fourniture du linge ;
nettoyage.

Par ailleurs, la location de places de stationnement est obligatoirement assujettie à la TVA selon les règles de plein droit.

Si la location de la place de parking est incluse dans le bail d’un bien à usage d’habitation, l’assujettissement du loyer à la TVA de plein droit ne s’applique pas.

Option à la TVA : quelle société civile immobilière peut la demander ?

Si votre SCI loue des locaux nus à usage professionnel, elle peut opter pour l’assujettissement à la TVA. Dans ce cas, l’option à la TVA doit apparaître dans le contrat de bail si le locataire n’est pas assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée.

De même, vous pouvez opter pour la TVA si votre SCI familiale possède des locaux à usage agricole uniquement si le preneur au bail est également assujetti à la TVA. Dans le cas contraire, la location est automatiquement exonérée.

Pour demander l’imposition des loyers à la TVA, le gérant de la SCI doit adresser un courrier au service des impôts des entreprises. L’option prend effet le 1er jour du mois de la requête.

Toutefois, notez que certaines spécificités existent :

si votre société civile immobilière détient plusieurs immeubles, vous devez opter pour l’imposition des loyers à la TVA pour chaque immeuble individuellement ;
si votre SCI met en location plusieurs locaux au sein d’un même bien immobilier, l’option à la TVA ne s’applique qu’aux locaux à usage professionnel.

Vous avez le droit de renoncer à l’option pour la TVA à compter du 1er janvier de la 9e année civile qui suit l’assujettissement. Pour ce faire, le gérant de l’entreprise adresse un courrier au service des impôts des entreprises.

Pourquoi opter pour l’assujettissement à la TVA dans une SCI ?

Demander un assujettissement à la TVA de votre SCI sur option vous oblige à collecter la TVA sur les loyers. En contrepartie, vous bénéficiez de la déduction de la TVA sur les dépenses de votre entreprise.

Cependant, cette option entraine un travail comptable plus complexe, car vous devez séparer les opérations avec et sans TVA. Par conséquent, évaluez le gain réel sur la rentabilité des immeubles de la SCI avant d’opter pour une imposition de la TVA.

En plus de simplifier le dépôt de capital de votre SCI, notre compte pro 100 % en ligne détecte automatiquement la TVA sur vos reçus. Idéal pour automatiser la gestion comptable de votre entreprise.

Par ailleurs, un assujettissement à la TVA sur option peut s’avérer judicieux si vous envisagez de réaliser d’importants travaux de rénovation sur l’immeuble détenu par la SCI. De cette façon, la société peut :

bénéficier du taux de TVA réduit à 5,5 % ;
récupérer la TVA sur le montant des travaux et ainsi diminuer le coût du chantier.

Toutefois, les entreprises qui exécutent les travaux doivent impérativement être soumises à la TVA. Faute de quoi, opter pour l’assujettissement à la TVA n’a aucun intérêt pour votre société civile immobilière.

L’option pour l’assujettissement de votre SCI à la TVA peut être un frein à la location en cas d’immeuble à usage professionnel. En effet, un professionnel non assujetti à la TVA, comme un micro-entrepreneur, se montrera réticent à payer un loyer plus élevé pour son local.

Comment se calcule la TVA pour une SCI ?

Avant de procéder au dépôt de la déclaration de TVA sur le site des impôts, le gérant de l’entreprise doit déterminer le montant de taxe à verser ou à récupérer. Zoom sur le calcul de la TVA d’une SCI.

La base et le taux d’imposition

La base d’imposition qui sert à calculer le montant de TVA collectée à reporter sur la déclaration se compose :

du loyer versé par le locataire ;
des charges locatives récupérables, c’est-à-dire les charges supportées par le bailleur avant d’être remboursées par le preneur à bail ;
des sommes complémentaires déboursées dans le cadre de la location des locaux telles que les droits d’entrée, le pas-de-porte ou les avances sur loyers.

En revanche, les provisions de charges locatives prévues dans le contrat de location ne sont pas soumises à la TVA, car ce sont des estimations. Ainsi, elles entrent dans le champ d’application de la TVA lorsque le bailleur procède au décompte à la régularisation des charges.

Concernant le taux d’imposition, le taux de TVA applicable pour une SCI est de 20 %.

La location d’un bien immobilier est considérée comme une activité de prestations de services. Par conséquent, votre SCI ne paie la TVA que lorsqu’elle encaisse les loyers.

La TVA déductible

L’un des avantages de collecter la TVA sur le loyer est qu’en contrepartie la SCI peut déduire la TVA sur ses acquisitions et ses dépenses. Sur le plan comptable, une entreprise assujettie à la TVA doit enregistrer dans des comptes séparés :

les opérations qui entrent dans le champ d’application de la TVA ;
les transactions non soumises à la TVA.

De plus, votre SCI doit mettre en place un traitement comptable spécifique : la constitution de secteurs d’activité distincts. Cette obligation s’applique lorsque :

la société exerce son activité dans divers secteurs d’activité et que les règles en matière de TVA diffèrent ;
la location est soumise à la TVA sur option.

Avec notre compte pro pour SCI, vous pouvez créer des comptes multiples pour isoler simplement chaque secteur d’activité. En plus de faciliter la gestion comptable de votre entreprise, cette solution vous fait gagner du temps lors de l’établissement de votre déclaration de TVA.

Pour déterminer son montant de TVA déductible, la société doit calculer son coefficient de déduction pour chaque secteur d’activité. Compris entre 0 et 1, ce coefficient correspond au produit des trois éléments suivants :

coefficient d’assujettissement ;
coefficient de taxation ;
coefficient d’admission.

Le coefficient d’assujettissement varie selon l’affectation du bien pour des opérations soumises à la TVA ou non. Il se calcule immeuble par immeuble lors de l’acquisition ou de la première utilisation. Par exemple, le coefficient est de 0,80 lorsque 80 % de la surface d’un local est louée sous le régime de la TVA.

Quant au coefficient de taxation, il sert à mesurer l’usage effectif du bien immobilier pour des opérations ouvrant droit à la déduction de la TVA. Si la SCI utilise l’immeuble pour des opérations ouvrant droit à la déduction ainsi que des opérations n’y ouvrant pas droit, ce coefficient se détermine de façon forfaitaire.

Enfin, le coefficient d’admission se réfère aux règles de droit à la déduction définies par la législation. Ainsi, le coefficient est de :

1 lorsque la déduction de la TVA est autorisée ;
0 dans le cas contraire.

Désormais, la TVA applicable pour la location d’un local commercial ou d’un bien à usage d’habitation par une SCI n’a plus aucun secret pour vous. Prêt(e) à vous lancer ? Créez votre SCI en ligne en seulement quelques minutes.

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ÉCRIT PAR

Guillaume Lucas

Guillaume a travaillé plus de 10 ans dans un fonds de private equity. Il a rejoint l’équipe de rédacteurs spécialisés en finance de Qonto en 2022 pour partager ses connaissances dans les thématiques comptables et juridiques.