Capital social d’une SCI : de quoi s’agit-il ?

Vous envisagez la création d’une SCI avec vos associés ? Plusieurs formalités doivent être réalisées, dont la rédaction des statuts, seul(e) ou avec un avocat, et l’immatriculation de l’entreprise. La constitution et le dépôt du capital social de la société constituent également une étape obligatoire à mettre en œuvre. Quel montant faut-il apporter ? Peut-on le modifier au cours de la vie de la société ? Qonto vous dit tout sur le capital social de la SCI. Suivez le guide.

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique souvent choisie pour gérer un patrimoine immobilier en commun et le transmettre plus facilement à ses enfants. Plusieurs formalités doivent être accomplies pour créer une SCI, notamment la rédaction des statuts et la constitution de son capital social.

Ce dernier est constitué des apports réalisés par les associés au moment de la création de la SCI. En échange de ces apports, les associés (au nombre de deux minimum) obtiennent des parts sociales à proportion des sommes apportées. Ces parts leur confèrent plusieurs droits tels que le droit de vote, le droit d’information ou la possibilité d’obtenir des dividendes.

Le capital social d’une SCI représente ainsi la totalité des actifs dont dispose la société au lancement de son activité. Il est un indicateur de la santé financière de l’entreprise. Il permet de rassurer les banques pour obtenir un crédit immobilier ou payer les dettes de la société.

Le capital social peut être fixe ou variable. Il peut également être réduit ou augmenté au cours de la vie sociale de l’entreprise pour développer la trésorerie de la SCI ou lui permettre d’affronter une difficulté passagère.

En principe, le capital d’une société civile immobilière est fixe, quel que soit le type de SCI créé. Dans ce cas, le montant du capital est défini précisément dans les statuts de la société.

La somme des apports effectués par les associés doit être indiquée dans une clause propre au capital social, intégrée dans les statuts constitutifs de la SCI. D’autres informations doivent figurer dans cette clause comme :

• la nature et la valeur des apports de chaque associé ;
• l’identité des associés ;
• la valeur des parts sociales ;
• les modalités de libération du capital de la SCI ;
• etc.

L'augmentation ou la réduction du capital social de la SCI au cours de la vie de la société est une procédure lourde et onéreuse. Elle nécessite de modifier les statuts de l’entreprise et d’obtenir l’accord des associés. Pour cela, il est indispensable de les convoquer en assemblée générale extraordinaire.

Cette forme de capital social est souvent choisie par les SCI familiales, car la lourdeur de la procédure permet de garder le contrôle sur l’entrée de nouveaux investisseurs. Les associés peuvent ainsi sécuriser leur patrimoine et optimiser la gestion fiscale de leur société.

Même si les sociétés civiles immobilières sont généralement à capital fixe, les associés peuvent faire le choix d’une SCI à capital variable (articles L 231-1 à L 321-8 du Code de commerce). Dans ce cas, le montant du capital social de la SCI peut varier librement au cours de la vie sociale de la société.

C’est un avantage pour les associés qui peuvent modifier le montant du capital dans les limites d’une valeur plancher et plafond à ne pas dépasser. Cette fourchette est indiquée dans une clause de variabilité dans les statuts de la SCI.

La SCI à capital variable est la solution de choix pour des associés qui souhaitent faciliter l’entrée ou la sortie des investisseurs. Cette forme de SCI est un régime souple qui permet d’éviter de lourdes procédures pour l’augmentation ou la réduction du capital social de la société.

Les apports au capital d’une SCI peuvent prendre plusieurs formes. Dans tous les cas, l’ensemble des apports effectués par les associés de la société civile immobilière doit être mentionné dans les statuts.

En premier lieu, les associés peuvent réaliser un apport en numéraire. Il s’agit de sommes d’argent qui sont versées sur le compte professionnel de la société. La libération de cet apport en numéraire est déterminée par les associés dans les statuts. L’apport des fonds au capital est généralement réalisé au fur et à mesure des besoins de la SCI, sur demande du gérant de la société.

Les associés peuvent aussi réaliser des apports en nature. Il s’agit généralement de biens immobiliers. Cet apport doit être constaté par un notaire. En revanche, il n’est pas soumis à l’évaluation d’un commissaire aux apports. Sa valeur est évaluée librement, à partir des prix pratiqués sur le marché.

Lorsqu’un bien détenu en commun est apporté au capital de la société par un époux, ce dernier peut souscrire seul des parts sociales, mais le consentement des deux est nécessaire. À moins d’y renoncer en invoquant l’article 1832-2 du Code civil, son conjoint pourra revendiquer la moitié de ses parts sociales.

Le législateur n’impose pas de montant minimum pour constituer le capital social d’une SCI. C’est l’un des avantages de ce régime juridique. Les associés peuvent décider du montant à apporter au capital social en fonction de leurs objectifs à court et long terme.

Les associés d’une SCI peuvent apporter 1 euro au capital de leur société. C’est intéressant lorsqu’ils n’ont pas de fonds importants à libérer dès la création de l’entreprise, en particulier dans le cadre d’une SCI familiale.

Opter pour un capital social faible lors de la constitution de la SCI présente un inconvénient lors de la cession des parts. La plus-value est calculée à partir de la différence entre le prix de vente des parts et le prix d’acquisition. Elle peut donc être conséquente.

De même, un capital social trop faible peut porter préjudice à l’activité de la SCI. Il peut témoigner d’un manque de sérieux aux yeux des créanciers et des banquiers. En effet, le capital social constitue une garantie pour les banques sollicitées par les sociétés civiles immobilières.

Lorsque le montant du capital social de la SCI est élevé, il permet aux associés d’optimiser la gestion de leur activité grâce à leur mise de départ. Ces derniers peuvent développer l’activité sans recourir aux comptes courants d’associés pour augmenter la trésorerie de la société.

Un capital social important permet de montrer aux créanciers et aux partenaires financiers que la société est solvable et digne de confiance. Il reflète la valeur du patrimoine que détient la SCI et montre que les associés sont investis dans leur projet immobilier.

Il s’agit d’une solution de choix pour des associés qui envisagent de revendre leurs parts rapidement, le montant de la plus-value étant moins important dans ce cas.

Dans le cadre d’une SCI à capital variable, la modification du montant du capital social se fait librement, dans le respect des valeurs indiquées dans les statuts constitutifs. En revanche, la procédure est plus longue pour les SCI à capital fixe. Plusieurs démarches doivent être réalisées.

Que ce soit à la hausse ou à la baisse, la modification du capital social d’une SCI ne peut se faire qu’avec l’accord des associés, réunis en assemblée générale extraordinaire. Ces derniers doivent ainsi voter la réduction ou l’augmentation du capital de la SCI au cours de cette réunion.

Les règles de majorité et les conditions de quorum indiquées dans les statuts de la société doivent être respectées. À défaut, il est indispensable d’obtenir l’unanimité des associés pour modifier le capital social de la SCI.

Une fois prise, la décision doit être renseignée dans un procès-verbal qui doit être enregistré au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dans un délai d’1 mois à partir de la tenue de l’assemblée générale extraordinaire.

Lorsque la modification des statuts concerne une augmentation du capital social, les nouveaux apports réalisés par les associés doivent être déposés sur le compte professionnel de la SCI. Cette démarche doit être effectuée dans un délai de 8 jours à partir de la réunion en assemblée générale extraordinaire.

L’augmentation ou la réduction du capital de la SCI nécessite de modifier la clause relative au capital social dans les statuts de la société. Plusieurs informations doivent être modifiées comme :

• le montant du capital social ;
• l’identité des associés ;
• le nombre de parts sociales détenues par chaque associé ;
• la valeur nominale des parts sociales.

Les associés peuvent modifier eux-mêmes les statuts de leur SCI ou solliciter des avocats pour procéder à cette tâche.

Les tiers doivent être informés de la modification du capital social de la SCI. Pour cela, les associés doivent publier un avis dans un journal d’annonces légales.

Cet avis doit comporter plusieurs informations dont :

• le montant de l’ancien capital social et le montant actualisé ;
• la forme juridique de la société et son adresse ;
• le numéro SIREN de la SCI ;
• etc.

Cette démarche est à réaliser dans un délai d’1 mois une fois que les associés ont pris la décision de modifier le capital social de la société.

Pour finaliser la procédure de modification du capital social d’une SCI, il faut déposer un dossier complet auprès du Guichet Unique. Là encore, cette formalité doit être réalisée dans un délai d’1 mois après la tenue de l’assemblée générale extraordinaire.

Plusieurs pièces doivent être apportées au dossier comme :

• la copie des statuts mis à jour ;
• le procès-verbal de décision ;
• l’attestation de publication de l’avis dans un journal d’annonces légales.

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