Formulaire 2072 pour SCI : comment déclarer ses revenus fonciers aux impôts ?

Séduit par les atouts de la société civile immobilière, vous avez opté pour cette forme juridique pour l’acquisition et la gestion de vos immeubles. Désormais, vous vous demandez comment déclarer vos revenus immobiliers à l’administration fiscale. Qonto vous explique la marche à suivre pour compléter la déclaration 2072 d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.

Chaque année, les sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l’impôt sur le revenu (IR) doivent déclarer leurs revenus fonciers de l’exercice précédent au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai. Pour ce faire, le gérant transmet la déclaration n° 2072-S-SD à l’administration fiscale.

La première étape pour déclarer les revenus immobiliers d’une SCI à l’administration fiscale consiste à indiquer les recettes dans l’annexe 1, également appelée 2072-S-A1-SD. 

Pour ce faire, le gérant de l’entreprise va reporter :

✓ les loyers encaissés, y compris ceux reçus en avance, dans la case 1 ;

✓ les charges payées par le locataire qui incombent normalement à la société civile immobilière dans la case 2 ;

✓ les subventions perçues par l’ANAH ainsi que les indemnités d’assurance en cas de loyer impayé dans la case 3 ;

✓ les recettes non encaissées, car la société met le bien immobilier à disposition des associés ou des tiers à titre gratuit, dans la case 4.

La somme des cases 1 à 4 est à reporter dans la case 5. Le montant indiqué dans cette case correspond au loyer brut imposable avant la déduction des charges.

Ensuite, le gérant complète une partie cruciale de l’annexe 1 de déclaration n° 2072-S-SD : les charges déductibles des revenus immobiliers. Ces frais permettent de réduire le montant de l’impôt et des prélèvements sociaux.

Voici les différentes charges déductibles ainsi que les cases correspondantes à compléter :

✓ l’ensemble des charges liées à la location des biens détenus par l’entreprise se reportent sur la ligne 6, par exemple les frais d’agence immobilière ou une partie des honoraires de l’expert-comptable ;

✓ une déduction forfaitaire de 20 euros par bien immobilier sur la ligne 7 ;

✓ les primes d’assurance, comme l’assurance propriétaire non occupant, sur la ligne 8 ;

✓ les travaux de réparation et d’amélioration sur la ligne 9 ;

✓ les charges non réglées par le locataire lors de son départ sur la ligne 10 ;

✓ les indemnités d’éviction du locataire sur la ligne 11 ;

✓ la taxe foncière dans la case 12. Pensez à exclure la taxe sur les ordures ménagères, car c’est au locataire de payer cette charge ;

✓ les provisions pour charges payées l’année de la déclaration et les provisions pour charges déduites l’année précédente sur les lignes 13 et 14. Ces frais concernent les immeubles en copropriété ;

✓ les déductions spécifiques, comme celles liées aux dispositifs Borloo ou Besson, sur la ligne 15.

À l’instar des sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt sur les sociétés, les SCI qui relèvent de l’IR peuvent déduire les intérêts des emprunts contractés pour l’achat des immeubles détenus par l’entreprise.

La somme des intérêts payés par la SCI au cours de l’exercice est à reporter dans la ligne 17 de l’annexe 1 de la déclaration n° 2072.

Outre les intérêts d’emprunts, cette ligne vous permet de déclarer d’autres charges liées aux crédits immobiliers qui sont également déductibles de vos revenus fonciers. Par exemple :

✓ frais de dossier ;

✓ frais d’hypothèque ;

✓ assurance emprunteur.

Pour finaliser l’annexe 1 de la déclaration 2072 de la SCI, le gérant doit compléter les lignes 18 à 23.

Conformément à la notice, voici la marche à suivre pour les remplir :

✓ la ligne 18 correspond au revenu ou au déficit, il s’obtient en soustrayant les lignes 16 et 17 de la ligne 5 ;

✓ la ligne 19 est à remplir si vous bénéficiez d’un dispositif fiscal (loi Pinel, Borloo, etc.) et que vous ne respectez pas les engagements de location ;

✓ la ligne 20 concerne les rémunérations et avantages en nature attribués aux associés ;

✓ la ligne 21 équivaut à la somme des trois lignes précédentes ;

✓ la ligne 22 permet de reporter des bénéfices ou des pertes issus de parts détenues par la SCI dans d’autres sociétés civiles immobilières non soumises à l’IS ;

✓ la ligne 23 correspond au revenu net ou au déficit à répartir entre les associés sur base des parts de la société qu’ils possèdent.

Sachez que l’administration fiscale se base sur les montants reportés sur la déclaration n° 2072-S-SD pour calculer l’impôt, mais également le déficit le cas échéant. 

Par conséquent, le gérant doit s’assurer de bien reporter les montants de l’annexe 1 comme suit :

✓ les revenus fonciers des lignes 5, 19, 20 et 22 dans le cadre R1 ;

✓ les travaux réalisés dans l’ensemble des immeubles détenus par la société civile immobilière de la ligne 9 dans le cadre R2 ;

✓ les frais et les charges déductibles de tous les biens immobiliers de la ligne 16 dans le cadre R3 ;

✓ les intérêts d’emprunts de la ligne 17 dans le cadre R4 ;

✓ le revenu ou le déficit net de la ligne 23 dans le cadre R5.

Pour vous assurer que le résultat reporté dans la déclaration n° 2072 de la SCI est correct, sachez que R5 doit être égal à R1 - R3 - R4.

Outre le report de ces chiffres, complétez les informations suivantes dans le formulaire n° 2072 de votre SCI :

✓ données relatives à la société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés, telles que la dénomination ou le nom du gérant ;

✓ produits et charges qui ne sont pas liés aux revenus tirés de la location des biens immobiliers ;

✓ liste des immeubles détenus par l’entreprise à la clôture de l’exercice ;

✓ identification des tiers qui ont bénéficié gratuitement de la jouissance totale ou partielle au cours de l’année ;

✓ cessions de parts de la SCI pendant l’année.

En plus de l’annexe 1 et de la déclaration n° 2072 de la SCI, le gérant doit télécharger le formulaire n° 2072-S-A2-SD pour répartir le résultat de l’année entre les associés de la société.

Outre les informations relatives à l’ensemble des associés, vous devez déclarer à l’administration fiscale la quote-part de chacun en fonction des parts sociales qu’il détient dans la société civile immobilière. 

Pour ce faire, vous allez ventiler certains chiffres de l’annexe 1 :

✓ la somme des lignes 5, 19, 20 et 22 sur la ligne A ;

✓ le montant de la ligne 16 sur la ligne B ;

✓ le total de la ligne 17 sur la ligne C.

De cette façon, vous obtenez la quote-part des bénéfices que chaque associé doit reporter sur sa propre déclaration d’impôt pour les revenus perçus l’année N-1.

À l’instar des SCI assujetties à la TVA ou soumises à l’IS, les sociétés civiles immobilières qui relèvent de l’impôt sur le revenu ont l’obligation de télédéclarer leurs revenus en ligne avec les formulaires 2072.

Pour ce faire, vous devez impérativement disposer d’un espace professionnel sur le site impots.gouv.fr.

Si vous souhaitez déléguer cette tâche, sachez que votre comptable peut se charger de déposer ces formulaires à l’administration fiscale avec la procédure EDI-TDFC.

Indépendamment du régime fiscal de la SCI, les associés doivent déclarer leurs revenus fonciers directement sur leur déclaration d’impôt annuelle en même temps que leurs autres revenus (salaires, etc.).

Ces informations s’avèrent essentielles, car elles permettent au fisc de définir leur tranche d’imposition et de déterminer le montant de leurs impôts.

Dans le cas des entreprises soumises à l’impôt sur le revenu, l’exercice est plus simple que pour les bailleurs qui pratiquent la location immobilière hors SCI. En effet, il consiste à compléter le cadre ci-dessous de la déclaration n° 2044.

Pour ce faire, il suffit de reporter certains chiffres du formulaire n° 2072 de la SCI :

✓ cadre R1 sur la ligne 111 ;

✓ cadre R3 sur la ligne 112 ;

✓ cadre R4 sur la ligne 113 ;

✓ cadre R5 sur la ligne 114.

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