Gérant d’une SCI : quel est son rôle ?

Lorsqu’une société civile immobilière est créée, il faut obligatoirement nommer un ou plusieurs gérants. Les associés doivent procéder à sa désignation au cours d’une assemblée générale extraordinaire. Quels sont ses pouvoirs ? Quelle est sa responsabilité ? De sa nomination à l’arrêt de ses fonctions, Qonto vous dit tout sur le gérant en SCI.

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société qui permet à deux personnes au moins de s’associer pour investir dans l’immobilier.

Les associés peuvent créer plusieurs types de SCI, comme :

• une SCI classique, qui permet d’acheter et de gérer des biens immobiliers ;
• une SCI familiale, s’ils sont issus de la même famille ;
• une SCI construction-vente, si l’activité de la société consiste à construire un bien immobilier dans le but de le revendre.

Pour créer une société civile immobilière, il faut d’abord rédiger les statuts constitutifs. Ces derniers doivent notamment préciser :

• le nom de la société ;
• son siège social ;
• son capital social ;
• son mode de fonctionnement ;
• la désignation du ou des gérant(s).

Nommé par les associés, le gérant de la SCI prend en charge son fonctionnement. Il en est le représentant légal et engage à ce titre sa responsabilité envers les associés et les tiers.

La nomination du gérant de la SCI est une obligation légale. Le gérant doit être désigné par les associés, selon les conditions de vote prévues dans les statuts.

Le gérant d’une SCI peut être :

• une personne physique ou une personne morale (dans ce cas, c’est le représentant légal de cette société qui sera le gestionnaire de la SCI) ;
• un associé de la SCI ou non, les statuts pouvant obliger le gérant à l’être ;
• un majeur capable ou un mineur émancipé ;
• un étranger.

Il ne doit pas exercer une profession incompatible avec la gérance d’une société civile immobilière, ni avoir l’interdiction de gérer une SCI suite à une condamnation pénale.

Les associés de la SCI doivent nommer un gérant dès la création de la société. Cette désignation peut se faire dans :

• les statuts via une clause spécifique ;
• un procès-verbal d’assemblée générale constitutive ;
• un acte annexe aux statuts.

Le gérant est élu par les associés à l’occasion d’une assemblée générale, en application du quorum et du nombre de voix indiqués dans les statuts. En l’absence de clause spécifique, la durée de son mandat correspond à la durée de vie de la société.

En principe, le gérant est non salarié en SCI. Toutefois, il peut cumuler sa fonction de gérance et un contrat de travail conclu avec la société si :

• les fonctions salariées sont distinctes de celles correspondant à la gérance ;
• un lien de subordination existe avec l’entreprise.

Grâce à ce cumul, le gérant peut percevoir un salaire et renforcer sa protection sociale. Il obtient alors le statut d’assimilé salarié et est affilié au régime général de la Sécurité sociale.

Si un salarié de la SCI est désigné gérant, mais qu’il n’existe aucun lien de subordination avec la société, son contrat de travail est suspendu. Il reprendra lorsque les fonctions du gérant prendront fin.

Le rôle du gérant de SCI est défini à l’article 1876 du Code civil. Comme le gérant de SARL, il détient les pouvoirs de gestion de la société. Il prend donc en charge les actes de gestion entrant dans l’objet social de la société, et procède :

• à l’encaissement des loyers ;
• au paiement des charges de la SCI ;
• aux déclarations fiscales ;
• à la gestion des assurances ;
• à l’entretien des biens.

Le gérant de SCI peut représenter la société en justice et contracter en son nom. Il engage donc la société dans les actes juridiques et commerciaux qu’il conclue, et doit :

• respecter la loi et la réglementation applicable ;
• agir dans l’intérêt de la société civile immobilière et non dans le sien ;
• rendre des comptes sur sa gestion lors de l’approbation annuelle des comptes.

Si les associés le souhaitent, ils peuvent limiter les pouvoirs du gérant et lui interdire d’effectuer certains actes. Une liste de ces limitations doit être établie dans une clause statutaire ou par la mise en place d’un mandat spécial. Sans cela, le gérant a une liberté juridique pleine.

Puisque les statuts peuvent limiter les pouvoirs du gérant, leur rédaction constitue une étape importante de la création d’une SCI. Qonto vous fournit gratuitement un modèle de statuts SCI pour vous permettre de vous lancer dans les meilleures conditions.

Le gérant de la SCI a une responsabilité vis-à-vis des associés. Chaque année, il doit établir un compte-rendu détaillant quelle a été sa gestion de l’entreprise. À défaut, ou si les associés estiment que la gestion a été mal réalisée, le gérant peut être révoqué pour cause légitime.

La responsabilité du gérant peut aussi être engagée envers les associés s’il viole les statuts de la SCI, ou s’il commet une faute ou une négligence qui cause un préjudice :

• à la société : dans ce cas les associés ou le nouveau gérant peuvent engager une action contre l’ancien gérant ;
• aux associés : l’associé en cause peut poursuivre le gérant de la SCI.

Le gérant de la SCI est responsable envers les tiers s’il commet une faute grave ou une faute en dehors de ses fonctions. Il doit s’agir d’une faute intentionnelle d’une gravité particulière. Si le tiers a subi un préjudice, il peut se retourner contre la SCI.

Le régime social du gérant dépend de son statut dans l’entreprise :

• s’il est associé de la SCI, il relève de la Sécurité sociale des indépendants ;
• s’il n’est pas associé de la SCI, il relève du régime général de la Sécurité sociale, qu’il soit titulaire ou non d’un contrat de travail.

Le gérant de la SCI n’a pas droit à l’assurance chômage, sauf s’il dispose d’un contrat de travail.

La fiscalité de sa rémunération dépend du régime d’imposition auquel est soumise la société.

Le mandat du gérant de la SCI s’arrête naturellement lorsque ses fonctions arrivent à terme ou s’il décède. Il peut aussi prendre fin si le gérant démissionne ou s’il est révoqué.

Le gérant de SCI peut démissionner à tout moment. Il doit en informer l’entreprise par tout moyen, par exemple à l’aide d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le gérant démissionne, les associés de la SCI doivent nommer un nouveau dirigeant. Toutefois, ils n’ont pas l’obligation d’accepter sa démission.

Un gérant qui démissionne brutalement commet une faute. Sa responsabilité civile peut alors être engagée à l’égard des associés.

Les associés de la SCI peuvent révoquer le gérant de l’entreprise. Si aucune clause statutaire ne précise le quorum et le nombre de voix à recueillir, la révocation est possible sur décision des associés qui détiennent plus de la moitié des parts sociales.

Si le gérant est associé, il participe également au vote.

Cette révocation peut être décidée pour des motifs légitimes, comme :

• une mauvaise gestion financière ;
• l’abandon des fonctions de gérance ;
• l’absence d’émission des comptes ;
• le détournement des fonds.

Attention, si la révocation n’est pas fondée sur des motifs légitimes, le gérant peut obtenir des dommages et intérêts.

De même, le tribunal peut aussi prononcer la révocation du gérant de SCI à l’issue d’une instruction judiciaire.

Vous savez désormais quel est le rôle du gérant de SCI et comment le nommer. Vous souhaitez créer votre SCI pour investir dans l’immobilier ?

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