Créer une SCI seul pour investir dans l’immobilier

Après avoir étudié les avantages et les inconvénients de la SCI, vous êtes convaincu que cette forme juridique est la meilleure option pour votre patrimoine immobilier. Cependant, vous vous interrogez : avez-vous le droit de constituer ce type de société sans associé ? Qonto vous informe sur les possibilités et les risques de créer une SCI seul.

La loi ne laisse aucune place au doute : la création d’une société civile immobilière (SCI) nécessite au moins 2 associés, comme pour les sociétés à responsabilité limitée (SARL) et les sociétés par actions simplifiées (SAS).

Par conséquent, toute demande d’immatriculation d’une SCI avec un seul associé sera systématiquement rejetée par le greffe du tribunal de commerce et la société n’aura aucune existence juridique.

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Comme expliqué précédemment, créer une SCI seul n’est pas autorisé par la loi. Cependant, certaines astuces vous offrent la possibilité d’assurer seul la gestion de votre société civile immobilière sans pour autant opter pour la création d’une SCI unipersonnelle.

1. Monter une SCI familiale avec un mineur
2. Faire un montage avec une société unipersonnelle
3. Constituer une SCI avec un associé minoritaire

La première option pour créer une SCI seul consiste à choisir un mineur comme second associé, votre enfant par exemple. En tant que représentant légal, vous serez le seul associé habilité à signer certains documents tels que les statuts de la société.

En plus de vous permettre de gérer seul le développement de l’entreprise, opter pour la création d’une SCI familiale avec vos enfants facilite l’administration et la transmission du patrimoine immobilier dès sa constitution.

Seconde possibilité pour profiter des avantages de la SCI sans allouer de parts sociales à un autre associé : créer une société unipersonnelle. En effet, les associés d’une SCI peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.

Or, certaines sociétés fonctionnent avec un seul associé : l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) et la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU). De plus, l’absence de capital social minimum constitue un autre atout de ces formes juridiques.

Voici la marche à suivre pour la création d’une SCI seul :

• accomplir les formalités pour l’immatriculation d’une EURL ou d’une SASU ;
• constituer votre SCI avec les associés suivants dans les statuts : vous-même en tant que personne physique et votre EURL ou votre SASU.

Ainsi, opter pour l’une de ces deux formes juridiques vous permet de créer une SCI avec deux associés et de vous conformer à la loi, tout en étant le seul véritable bénéficiaire.

Dernière possibilité pour la création d’une SCI unipersonnelle : répartir le capital social de façon inégalitaire. En effet, conserver presque la totalité des parts sociales de la société civile immobilière vous assure de garder le contrôle sur sa gestion.

Par exemple, vous pouvez détenir 99 % des parts sociales de la SCI et l’autre associé se contente d’une participation de 1 % du capital social. Ainsi, vous agissez en tant que gérant majoritaire.

Notez que cette option n’est pas sans risque pour l’associé minoritaire comme nous le verrons plus loin dans cet article. De plus, il ne doit pas jouer un rôle fictif. Par conséquent, il doit impérativement prendre part aux décisions lors des assemblées générales annuelles de l’entreprise.

Au cours de la vie de la société, certaines circonstances peuvent provoquer la réunion des parts sociales en une seule main et ainsi créer une SCI avec un seul associé. Zoom sur les différentes situations.

1. Cession des parts sociales
2. Décès de l'un des deux associés

Quel que soit le type de SCI, il est fréquent que l’un des associés désire se désengager pour se consacrer à d’autres projets au cours de la vie de la société. Dans ce cas, il doit procéder à la cession de ses parts sociales.

Conformément à l’article 1869 du Code civil, la cession doit s’effectuer aux conditions prévues dans les statuts de la SCI ou après obtention d’une autorisation donnée par décision unanime des autres associés.

S’ils souhaitent empêcher la vente des parts sociales à un tiers, les associés de la SCI peuvent inclure une clause de préemption dès la création de la société. Ainsi, ils sont prioritaires pour le rachat en cas de retrait.

Notez que cet acte de cession peut entrainer la requalification de la SCI en société unipersonnelle si le capital social de la SCI est détenu par deux associés et que l’associé restant rachète les parts sociales.

Dès lors qu’il possède la totalité des parts sociales de la SCI, l’associé unique dispose d’un délai d’un an pour régulariser la situation et accueillir un nouvel associé au capital de l’entreprise. Faute de quoi, la société civile immobilière risque une dissolution forcée par le tribunal de commerce.

Second évènement qui peut créer une situation d’associé unique qui possède toutes les parts sociales de la SCI : le décès du second associé.

Sauf dispositions contraires au sein des statuts, la transmission des parts sociales aux héritiers de l’associé décédé n’est pas soumise à l’agrément du second associé en vertu de l’article 1861 du Code civil.

Cependant, vous pouvez décider la mise en place d’une clause d’agrément lors de la rédaction des statuts de la SCI, car ce contrat entre les associés prévaut sur la loi. Ainsi, l’associé survivant dispose de plusieurs options :

• racheter les parts sociales du défunt ;
• refuser l’entrée des héritiers au capital de la société civile immobilière.

Par conséquent, s’appuyer sur un modèle de statuts de SCI qui comporte cette clause s’avère indispensable pour protéger les associés survivants en cas de décès de l’un d’eux.

Qu’elle soit prévue lors de la constitution de la SCI ou qu’elle intervienne au cours de la vie de la société, la réunion des parts sociales en une seule main comporte plusieurs risques pour les associés.

Principal risque lorsque vous rassemblez toutes les parts sociales en une seule main : la dissolution de la société. Cependant, l’associé unique dispose d’un délai d’un an pour régulariser la situation et faire entrer un nouvel associé au capital de la SCI.

Passé ce délai, toute personne a le droit de saisir le greffe du tribunal de commerce pour demander le lancement d’une procédure de dissolution de la SCI.

Suite à une telle plainte, le tribunal vous accorde 6 mois supplémentaires pour régulariser la situation. Ce n’est qu’à l’issue de ce nouveau délai que la procédure de dissolution sera enclenchée.

Lorsqu’il détient une faible part du capital social, l’associé minoritaire peut voir sa situation être requalifiée en prête-nom. Ainsi, il ne possède plus le statut d’associé de la SCI aux yeux de la loi.

De plus, l’associé minoritaire demeure responsable du passif social de l’entreprise. Par conséquent, il prend le risque que les créanciers de la SCI se retournent contre lui pour obtenir le remboursement des dettes contractées par la société.

Vous savez désormais comment créer une SCI seul et les risques encourus lorsque votre société prend le statut unipersonnel. Pour accélérer vos formalités d’immatriculation, Qonto vous accompagne pour la création de votre SCI et vous propose un service de dépôt de capital 100 % en ligne.