SCI : avantages et inconvénients pour la gestion de ses immeubles

La SCI est une forme juridique rencontrée dans de nombreux projets immobiliers. Son atout majeur ? La liberté d'organisation qu'elle offre à ceux qui souhaitent investir à plusieurs dans l’immobilier. En mettant en commun leurs ressources au sein d'une SCI, les associés augmentent leur capacité financière et peuvent bénéficier de conditions de financement plus avantageuses. Cette structure présente toutefois quelques défauts qu’il faut avoir en tête. Alors, quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI ? Qonto vous dit tout.

Aussi connue sous l’acronyme SCI, une Société Civile Immobilière est une forme juridique utilisée pour l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Cette structure permet à plusieurs personnes, qu’il s’agisse de particuliers ou de professionnels, de s’associer pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers.

Elles peuvent aussi mettre en commun un immeuble qu’elles détiennent déjà. Les membres d’une SCI sont alors des associés qui ont droit à des parts sociales proportionnellement au capital social apporté.

Les associés ne sont pas directement détenteurs des biens immobiliers. Ils possèdent des parts sociales de la SCI, elle-même étant la propriétaire légale des immeubles. Les associés de la société civile immobilière partagent alors les bénéfices et les pertes engendrés par l’activité de celle-ci.

Étant une société civile, l’objet social de la SCI doit toujours porter sur la gestion d’un patrimoine immobilier. 

Il existe plusieurs types de SCI parmi lesquels : 

• la SCI de gestion dont l’objectif est de mettre en location un ou plusieurs biens immobiliers pour en tirer des revenus ; 
• la SCI familiale dont les associés doivent obligatoirement être issus de la même famille.

L’un des atouts principaux d’une société civile immobilière est la possibilité pour ses associés de constituer, de gérer et de transmettre plus facilement un patrimoine immobilier. 

Cette structure juridique leur permet de bénéficier de conditions avantageuses puisque les associés peuvent : 

• mettre en commun leurs moyens financiers ; 
• partager les coûts ; 
• obtenir plus facilement un financement.

Au-delà de la seule constitution d’un patrimoine immobilier, une SCI en simplifie la transmission. En passant par ce mécanisme, les associés peuvent effectuer des donations de parts sociales tous les 15 ans. 

Grâce à ce système progressif, une personne peut donc hériter de la totalité d’un bien au bout de plusieurs donations, en optimisant et en réduisant considérablement les frais d’héritage. Une chose qu’il est impossible de faire dans le cadre d’une détention classique.

Le montage d’une société civile immobilière peut être optimisé grâce à plusieurs outils juridiques qui permettent de répondre à la situation de ses créateurs. Par exemple, il est possible de transférer un patrimoine immobilier à ses enfants mais d’en garder la gestion.

Le législateur n’impose pas d’injecter un capital social minimum dans le cadre de la création d’une SCI. Comme d’autres sociétés elle peut donc avoir un capital social d’1 euro symbolique.

En pratique, les associés ont tout intérêt à réaliser un apport en numéraire plus conséquent. C’est aussi important pour assurer le bon fonctionnement de la société que pour obtenir un financement auprès d’une banque. 

En effet, les établissements bancaires seront plus susceptibles d’accorder un prêt aux SCI qui disposent d’un capital social minimum.

La SCI est une société qui est régie par des statuts. Ces derniers peuvent être aménagés librement selon les objectifs poursuivis par les associés. 

Ils peuvent fixer eux-mêmes toutes les règles de fonctionnement de la SCI comme les conditions dans lesquelles devront être prises les décisions par exemple. Ces modalités peuvent d’ailleurs différer selon la nature de la décision à prendre.

La cession des parts sociales au bénéfice d’une tierce personne nécessite d’avoir l’accord de la majorité des associés. Les statuts peuvent toutefois prévoir que les parts soient librement cédées aux associés de la SCI ou aux membres de leur famille.

En principe, c’est le gérant de la société civile immobilière qui en est le représentant légal et qui a les pouvoirs. À la différence de l’indivision, il est ainsi responsable de la plupart des actes de gestion courante et n’a pas besoin d’obtenir l’accord de l’ensemble des associés. 

Les statuts peuvent toutefois prévoir une limitation de ses pouvoirs en instaurant certaines clauses.

La SCI est le parfait régime juridique pour optimiser sa fiscalité. En effet, les associés ont la possibilité de choisir leur régime d'imposition et d'opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou pour l’impôt sur les sociétés (IS). Plusieurs stratégies peuvent ainsi être mises au point.

En principe, la SCI n’est pas imposée directement puisque c’est l’impôt sur le revenu qui lui est applicable par défaut. Elle est transparente sur le plan fiscal et n’a pas de bénéfices à déclarer. Ce sont les associés qui sont soumis au paiement de l'impôt en fonction de la quote-part de revenus déclarée.

En optant pour ce régime d’imposition, les associés peuvent bénéficier d’une quasi exonération d’impôt sur la plus-value en cas de revente du bien. Pour y prétendre, il faut toutefois qu’ils l’aient détenu pendant au moins 22 ans.

La SCI peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés. Elle est d’ailleurs obligatoirement soumise à ce régime d’imposition si elle exerce une activité commerciale sur le plan fiscal. Dans ce cas, elle peut bénéficier d’un amortissement chaque année pour atténuer le montant de l’impôt sur les bénéfices.

Elle devra néanmoins s’acquitter de l’impôt sur la plus-value immobilière professionnelle en cas de revente, en prenant en compte les amortissements pratiqués. Si elle choisit ce régime d'imposition, c’est bien la SCI elle-même qui est imposée cette fois. 

Quant aux associés, ils devront tout de même payer l’impôt sur le revenu s’ils décident de se verser des dividendes.

Les associés peuvent protéger leur patrimoine immobilier grâce à la SCI. Créer une société civile immobilière permet en effet de le séparer de l’activité professionnelle exercée. Ainsi, en cas de faillite les créanciers ne pourront pas s’approprier le bien immobilier puisqu’il est la propriété de la SCI et non pas celle des associés.

De même, un chef d’entreprise n’a pas besoin d’inscrire les biens immobiliers à l’actif de son bilan comptable si c’est la SCI dans laquelle il est associé qui les détient. Ils ne viennent donc pas gonfler la valorisation de l’entreprise. 

Dans ce cas, la vente de l'entreprise est facilitée puisque l’acquéreur peut l’acheter à un prix plus raisonnable.

Un associé qui souhaite sortir d’une société civile immobilière peut simplement céder ses parts sociales aux autres associés ou à une tierce personne disposant de leur agrément. Légalement, il n’a pas à faire appel à un notaire pour établir un acte authentique afin de les céder.

En effet, la vente des parts d’une SCI peut se faire sous seing privé, l’associé ayant la capacité de rédiger lui-même l'acte de cession. L’avantage est de taille puisque les frais sont moins importants que s’il avait fallu vendre l’immeuble de manière classique.

De même, cette vente n’est pas soumise au droit de préemption des communes, ces dernières n’ayant pas la priorité sur les parts sociales d’une SCI. Il existe toutefois une exception lorsque la cession concerne la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière, dans la mesure où elle ne détient qu’un immeuble, sauf s’il s’agit d’une SCI familiale.

Si le patrimoine de la SCI est protégé, ce n’est pas la même chose pour celui des associés. Leur responsabilité est indéfinie, ce qui veut dire que les créanciers de la SCI peuvent se retourner contre eux en cas de difficultés financières.

Leur patrimoine personnel peut être utilisé pour payer les dettes de la société, même si la somme dépasse le montant des apports effectués au capital social.

Il faut toutefois qu’une action ait été intentée contre la société endettée au préalable. Si elle n’aboutit pas et que les créanciers peuvent prouver que la SCI ne dispose pas d’un actif suffisant, l’action peut cette fois être dirigée vers les associés.

Bien qu’elle soit illimitée, la responsabilité des associés est encadrée. En effet, il n’existe pas de solidarité entre eux. Leur contribution est proportionnelle au nombre de parts sociales détenues. Les créanciers ne peuvent donc pas récupérer la totalité de leur dû auprès d’un seul et même associé, et doivent agir contre chaque associé de manière distincte.

Plusieurs formalités légales doivent être accomplies par les associés pour aboutir à l’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et obtenir un extrait Kbis.

Pour finaliser la création d’une Société Civile Immobilière, les associés doivent ainsi :

• procéder à la rédaction des statuts ; 
• réaliser des apports en capital ; 
• remplir un formulaire M0 ; 
• publier une annonce légale ; 
• fournir des justificatifs et des attestations ; 
• déposer le dossier en ligne sur la plateforme Guichet Unique.

La rédaction des statuts se fait souvent avec l’aide d’un expert ou par acte notarié. C’est d’autant plus important qu’ils doivent être rédigés correctement pour éviter les conflits puisqu’ils peuvent être adaptés en fonction des besoins de chacun.

Les associés d’une société civile immobilière sont confrontés à des obligations plus nombreuses qu’un particulier qui détient un bien en direct. C’est l’un des inconvénients de la SCI. Ils doivent notamment fournir une déclaration de résultats à l’administration fiscale.

Si les SCI soumises à l’IR n’en ont pas l’obligation, les SCI soumises à l’IS doivent tenir une comptabilité d’engagement. En plus d'être obligatoire, celle-ci permet aux associés d'être informés de leurs droits au sein de la SCI. S’il a suffisamment de connaissances en la matière, le gérant de la SCI pourra tenir lui-même sa comptabilité ou solliciter l’aide d’un expert-comptable.

De même, certaines règles juridiques doivent être respectées. Par exemple, les associés doivent se réunir en assemblée générale pour prendre des décisions. Chaque année les comptes doivent être présentés à l’ensemble des associés pour approbation et affectation du résultat entre autres. Lorsque des décisions sont prises, elles doivent être consignées dans un procès-verbal signé par le gérant de la SCI.

Les associés ont aussi l’obligation légale de faire appel à un architecte pour tout projet de construction, quelle que soit la superficie du bien. Pour rappel, un particulier ne doit respecter cette règle que si la surface au sol excède 150 m².

Créer une SCI seul n’est pas possible. Il faut donc qu’au moins deux personnes, physiques ou morales, se regroupent pour constituer une société civile immobilière.

En revanche, au cours de la vie de la société, le fait que toutes les parts sociales soient rassemblées entre les mains d’un même associé n'est pas un motif de dissolution de la SCI.

Cette dernière dispose d’un délai d’1 an pour régulariser sa situation. Au-delà, toute personne ayant un intérêt peut déposer une requête au tribunal dans le but de voir la SCI disparaître.

Accessible à tous, la SCI permet de répondre à un objectif aussi bien personnel que professionnel. Vous l’aurez compris, son principal atout est son cadre légal particulièrement souple.

Vous pourrez choisir le montant de votre investissement initial et réaliser le montage juridique qui correspond le mieux à votre situation. La SCI vous permet notamment d’éviter l’indivision. La transmission de votre patrimoine sera facilitée, tant au sein de votre couple qu’entre vos héritiers.

Si les avantages de la SCI sont conséquents, il ne faut pas oublier qu’elle présente certains défauts comme la responsabilité indéfinie des associés. Les obligations et les formalités inhérentes à cette société peuvent également apparaître comme des inconvénients.

La SCI est une solution intéressante si vous avez un patrimoine immobilier conséquent et que vous voulez réduire les frais d’héritage. Elle vous offre également une protection si vous êtes à votre compte.

Enfin, la SCI est la bonne solution pour investir à plusieurs dans un bien immobilier et réaliser des opérations qu’il aurait été plus difficile de financer seul. Cette forme juridique convient surtout à ceux qui ont un projet immobilier ambitieux, que ce soit en famille ou non.

Maintenant que vous connaissez l’ensemble des avantages et des inconvénients de la SCI, vous souhaitez en créer une ? 

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