Quel est le coût de création d’une SCI ?

La société civile immobilière est une forme sociale appréciée des personnes qui ont un projet immobilier et des familles qui veulent gérer un patrimoine immobilier ensemble. Plusieurs formalités administratives doivent être réalisées pour la création d’une SCI, engageant des frais pour la plupart. 

Publication d’une annonce légale, immatriculation de l’entreprise, ou encore rédaction des statuts, bien connaître chacune de ces démarches permet d’anticiper le coût de création d’une SCI. Suivez le guide.

Pour créer une Société Civile Immobilière (SCI), il faut au préalable que les associés fondateurs de l’entreprise déterminent le montant du capital social et le constituent. La loi ne prévoit aucun montant minimum à réunir. 1 euro symbolique peut suffire.

Néanmoins, réaliser un apport plus conséquent permet aux associés de la SCI de rassurer les investisseurs et les banques, de crédibiliser leur société pour faciliter l’obtention d’un futur financement.

Une fois constitué, le capital social doit être déposé sur un compte professionnel ouvert au nom de la SCI. Les associés n’ont pas l’obligation de le libérer en totalité dès la création de la société. Ils peuvent n’en déposer qu’une partie et libérer progressivement chaque apport ensuite.

Le dépôt du capital social de la SCI présente un coût qui varie en fonction du dépositaire choisi :

• il est généralement gratuit auprès d’une banque traditionnelle. Il faudra toutefois engager des frais pour l’ouverture et la gestion d’un compte professionnel ;
• son prix minimum est d’environ 100 euros Hors Taxes (HT) chez un notaire ;
• il est de 69 euros HT auprès d’un établissement financier comme Qonto.

Après avoir réalisé cette démarche, les associés de la SCI obtiennent une attestation de dépôt des fonds qui leur permet de poursuivre la création de leur société civile immobilière.

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La création d’une SCI nécessite de publier un avis dans un journal d’annonces légales. Il comporte plusieurs informations comme l’objet social de la société, sa dénomination, son lieu d’immatriculation, etc.

Il permet d’informer les tiers de la création de l’entreprise. Depuis le 1er janvier 2021, le coût de cette formalité est forfaitaire, mais variable en fonction du lieu où est diffusée l’annonce.

En effet, le coût de la publication d’une annonce légale pour la constitution d’une SCI est de 185 euros hors taxes (HT) en France métropolitaine, soit 222 euros toutes taxes comprises (TTC). Pour les SCI domiciliées à Mayotte, le coût passe à 222 euros HT.

Pour acquérir une personnalité et de droits juridiques, la SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Pour cela, les associés doivent constituer un dossier complet et le transmettre au Guichet Unique.

Nécessaire à la création d’une SCI, cette formalité présente un coût de 66,88 euros TTC composé de :

• 58,85 euros TTC au titre des émoluments perçus par le tribunal de commerce pour la gestion du dossier ;
• 8,03 euros pour le dépôt d’actes.

Ce montant est incompressible. Il doit être payé que les statuts de la SCI soient rédigés par un professionnel ou par les associés eux-mêmes.

Lors de la création d’une SCI, les associés doivent établir une déclaration des bénéficiaires effectifs à partir du formulaire Cerfa n° 16062*02. Transmis au Registre du Commerce et des Sociétés par le Guichet Unique, ce document juridique permet de lutter contre le blanchiment et le financement du terrorisme. Il concerne les personnes physiques qui :

• détiennent plus de 25 % du capital social grâce à leur apport ;
• possèdent un pouvoir de contrôle sur les organes de direction ou de gestion de la SCI.

Cette formalité présente un coût de 21,41 euros TTC. Ne pas la réaliser vous expose à des sanctions sur le plan juridique. En effet, le défaut de déclaration des bénéficiaires effectifs est puni de 6 mois d’emprisonnement et d’une amende de 7 500 euros.

Le coût de création le plus important d’une SCI ne concerne pas les formalités légales à accomplir. Bien qu’il soit facultatif, c’est l’accompagnement sollicité pour la rédaction des statuts qui est le plus onéreux.

Les statuts, ou contrat de société, constituent un acte juridique à produire obligatoirement à la création de la SCI. Ils permettent d’identifier les caractéristiques principales de l’entreprise et d’encadrer son fonctionnement. Légalement, rien n’interdit aux associés de la SCI de rédiger eux-mêmes leurs statuts.

Dans ce cas, le coût de création de la SCI est presque nul. Aucun frais supplémentaire ne vient s’ajouter aux montants à engager pour la réalisation des formalités obligatoires. Néanmoins, il faut rédiger ses statuts seul, remplir le formulaire M0 concerné, rassembler les pièces justificatives et demander l’immatriculation de sa société soi-même.

Cela nécessite de connaître les différents types de SCI et d’avoir les connaissances juridiques suffisantes. Il faut comprendre les enjeux de chaque clause intégrée aux statuts et prévoir les différentes situations qui pourraient se produire comme la cession des parts sociales de la SCI. Les clauses doivent être rédigées avec suffisamment de précision pour ne pas risquer une erreur d’interprétation.

Lorsque les associés fondateurs de la SCI ne veulent pas rédiger leurs statuts seuls, ils peuvent solliciter l’aide d’un professionnel.

Une partie ou la totalité des formalités peut être déléguée à un notaire ou à un avocat. Plus chère (environ 2 000 euros), cette solution leur permet d’obtenir des conseils personnalisés pour la création et la gestion de leur SCI. Ils peuvent aussi s’adresser à un expert-comptable moyennant un coût d’environ 1 000 euros, et lui confier la comptabilité de leur entreprise par la suite.

Dans un cas comme dans l’autre, les tarifs ne tiennent pas compte de l’annonce légale ou de l’immatriculation de la société. Le prix ne concerne que la rédaction des statuts de la SCI.

Une autre solution, moins coûteuse, s’offre aux fondateurs de la SCI. En effet, ces derniers peuvent solliciter une plateforme juridique en ligne pour bénéficier d’une prestation complète, allant de la rédaction des statuts de la société à la publication d’une annonce légale. Ce service offre une aide précieuse pour un tarif très attractif de 150 à 200 euros TTC en moyenne grâce à l’automatisation d’une majorité des tâches.

Qonto et ses partenaires vous permettent justement d’accéder à une telle offre pour réduire les coûts de création de votre SCI. De la rédaction des statuts à l’obtention de votre Kbis, en passant par l’immatriculation de l’entreprise, vous êtes accompagné pas à pas pour créer votre SCI. Un gain de temps considérable.

Au total, le coût de création d’une SCI varie entre 300 et 2 500 euros en moyenne, en fonction de l’accompagnement sollicité. Bien souvent, ce montant est engagé avant l’immatriculation de la société. Heureusement, il est possible d’obtenir un remboursement de cet investissement par le biais d’une procédure de reprise des actes conclus par les associés.

Pour que la SCI puisse se substituer aux associés, il faut que les deux conditions suivantes soient réunies :

• les frais doivent être en lien avec le début de l’activité de la SCI ;
• ils doivent avoir été engagés dans les 6 mois qui précèdent l’immatriculation de la société.

La société civile immobilière est une option intéressante pour contourner l’indivision et faciliter la transmission d’un bien immobilier. Vous avez pris conscience du coût de création d’une SCI et vous souhaitez vous lancer dans l’aventure ? Il ne vous reste plus qu’à entamer les démarches pour créer votre SCI.