SCI et location meublée : un cumul est-il possible ?

Nombreuses sont les personnes qui décident de créer une SCI pour faire de la location meublée. Dans ce cas, la société est propriétaire du bien immobilier et elle génère des revenus locatifs qui intègrent ses ressources financières. Un problème existe néanmoins : la location meublée est une activité commerciale et la SCI ne peut en principe exercer qu’une activité civile. Est-il possible de contourner cette règle ? Quel sera alors l’impact sur la fiscalité et la comptabilité de la société ? Comment créer une SCI pour faire de la location meublée ? Qonto vous répond.

Comme son nom l’indique, une Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile qui a un objet immobilier. Elle est formée par un groupe de personnes physiques ou morales, parfois issues de la même famille, qui deviennent associés. Ils investissent ensemble dans des biens immobiliers, en font une gestion commune, partagent les bénéfices et les pertes éventuelles.

Les avantages de la SCI en font la solution idéale pour gérer un patrimoine immobilier familial ou professionnel. Comme il s’agit d’une société, la SCI dispose de la personnalité juridique. Autrement dit, c’est une entité distincte de ses associés, personnes physiques, qui a ses propres droits et obligations.

La SCI se distingue d’une entreprise qui exerce sous le régime de la SARL ou de la SAS puisqu’elle exclut toute activité présentant un caractère commercial. En principe, elle ne peut donc pas faire de la location meublée dans la mesure où il s’agit d’une activité commerciale, ainsi que le précise l’article L.110-1 du Code de commerce.

Si proposer une location meublée n’entraîne pas la fermeture de la SCI, il y a des conséquences sur le plan fiscal. En effet, la société civile immobilière perd sa transparence fiscale. Elle est alors assujettie à l’impôt sur les sociétés, comme l’indique le paragraphe 2 de l’article 206 du Code général des impôts.

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Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) qui est applicable aux revenus fonciers qu’elle génère. 

Néanmoins, les SCI qui font de la location meublée exercent une activité commerciale et sont assujetties de plein droit à l’impôt sur les sociétés (IS). Les loyers générés relèvent alors des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La SCI perd sa transparence fiscale et doit s’acquitter de l’impôt. Quant aux associés, ils paient l’impôt seulement s’ils perçoivent des dividendes.

Les conséquences de cette imposition sont multiples pour la SCI. En effet :

• elle doit tenir une comptabilité et établir des comptes annuels ;
• ses bénéfices sont doublement imposés si les associés perçoivent des dividendes ;
• la plus-value professionnelle est plus importante que la plus-value applicable aux particuliers.

Les SCI qui font de la location meublée peuvent toutefois contourner cette règle pour conserver leur transparence fiscale. Ainsi, elles ont le droit de conserver l’impôt sur le revenu si les conditions suivantes sont réunies :

• les revenus locatifs issus de la location meublée doivent être inférieurs à 10 % des recettes hors taxes totales de la SCI. Ce seuil peut toutefois être franchi si la moyenne des revenus locatifs des 3 dernières années est inférieure à 10 % du bénéfice total généré par la SCI ;
• la location meublée n’est pas exercée de manière habituelle : elle est de courte durée et n’est pas renouvelée chaque année.

Attention, une SCI qui propose une location saisonnière pendant 3 années consécutives, même sur de courtes périodes, est assujettie d’office à l’IS. Cette règle vaut, même si les associés n’ont pas opté pour ce mode d'imposition.

Lorsqu’une SCI loue un logement nu à usage d’habitation, elle n’est pas assujettie à la TVA et ne peut pas décider de s’y soumettre. La situation est la même pour les SCI qui font de la location meublée : elles ne sont pas soumises à la TVA.

Certaines sociétés civiles immobilières sont assujetties de plein droit à la TVA : c’est le cas des SCI qui louent un bien à usage professionnel, qui fournissent des prestations d’hébergement (un hôtel par exemple) ou qui proposent une location meublée avec fourniture d’un petit déjeuner ou de linge de maison. C’est un avantage pour ces sociétés qui peuvent récupérer le montant de la TVA sur les achats réalisés.

L’assujettissement à la TVA d’une SCI dépend donc de l’usage qui est fait du bien immobilier.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est applicable aux propriétaires bailleurs (personnes physiques) qui louent des biens meublés de manière ponctuelle ou occasionnelle. Pour en bénéficier, le propriétaire d’un bien immobilier doit générer des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € ou à la moitié des revenus globaux perçus.

Les avantages de ce régime sont nombreux puisqu’il permet au loueur de :

• amortir de nombreux éléments du logement, y compris les meubles et les travaux ;
• bénéficier du régime de plus-values des particuliers ;
• profiter du régime fiscal micro-BIC ;
• être imposé à l’IR.

En principe, le caractère commercial du statut LMNP n’est pas compatible avec la nature civile de la SCI. Néanmoins, un loueur en meublé non professionnel peut proposer une location meublée en SCI si les deux conditions suivantes sont réunies :

• les revenus locatifs représentent moins de 10 % du chiffre d’affaires total réalisé par la SCI ;
• l’activité n’est pas exercée à titre habituel.

La création d’une SCI peut être effectuée en ligne, seul(e). Pour cela, il faut réaliser l’ensemble des formalités soi-même, à savoir :

• la rédaction des statuts de la SCI ;
• le dépôt de capital ;
• la rédaction d’un avis de création à transmettre à un journal d’annonces légales ;
• la fourniture d’un formulaire M0 pour déclarer la création de la SCI ;
• la production des pièces justificatives ;
• le dépôt de demande d’immatriculation sur le site Guichet Unique.

Il est possible de solliciter l’aide d’un prestataire pour se faire accompagner dans ces démarches avec un impact mesuré sur le coût de création de sa SCI. Dans ce cas, le prestataire réalise l’ensemble des formalités pour constituer la société. De la rédaction des statuts à l’obtention du Kbis, en passant par l’immatriculation de la SCI : il s’occupe de tout.

Chez Qonto, nous vous proposons un accompagnement clé en main tout au long de la création d’entreprise et vous aidons à réaliser votre projet de location meublée en SCI. Vous pouvez également déposer le capital de votre SCI par virement pour disposer en un rien de temps d’un compte pro adapté à votre nouvelle activité. Un véritable avantage pour gérer facilement vos revenus professionnels et vos dépenses.