Envie de constituer une société civile immobilière pour optimiser la gestion de vos biens immobiliers ? La SCI est idéale pour réaliser des investissements immobiliers, les gérer et organiser leur transmission tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Découvrez les étapes à suivre lors de la création d’une SCI, ainsi que son fonctionnement.
Tout savoir sur les conditions et les étapes de création d'une SCI
Sommaire
À retenir
- La SCI est une société constituée pour exercer une activité immobilière. Elle peut prendre différentes formes selon son objet social : SCI de location, SCI familiale, SCI de construction-vente, etc.
- Il suffit d'être deux associés pour pouvoir créer une SCI, personnes physiques ou personnes morales, majeures ou mineures.
- La constitution d'une SCI se déroule en quatre étapes : la rédaction des statuts, le dépôt de son capital social, la publication d'un avis dans un journal d’annonces légales et le dépôt de son dossier d'immatriculation.
- Qonto a lancé un service de création d'entreprise. Il vous est offert lors de l’ouverture de votre compte pro. Nos experts s'occuperont de toutes vos formalités et vous recevrez votre extrait Kbis en un temps record.
Qu'est-ce qu'une société civile immobilière ?
Qu'est-ce qu'une société civile immobilière ?
Une société civile immobilière (SCI) est une société dont l’objet social est exclusivement constitué d’une activité immobilière (par exemple, l’achat, la gestion et/ou la location d’un ou plusieurs biens immobiliers).
Contrairement à la SARL immobilière, une SCI ne peut pas exercer une activité commerciale telle que l’achat-revente d’immeubles. Le choix entre la SCI et la SARL doit donc se faire au regard de l’activité que vous souhaitez avoir et de leurs règles de fonctionnement.
Il existe plusieurs types de SCI. À savoir :
- la SCI familiale dont les parts sont détenues exclusivement par des membres d’une même famille ;
- la SCI construction-vente qui permet de construire un bien immobilier pour le revendre ;
- la SCI professionnelle afin d’acquérir et de gérer des locaux professionnels ;
- la SCI d’attribution qui a pour objet de construire ou d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers pour les diviser entre les associés de l’entreprise ;
- la SCI de location pour gérer et louer un ou plusieurs biens immobiliers ,
- la SCI de jouissance à temps partagé qui a pour mission de répartir l’usage d’un bien immobilier entre ses associés.
Optez pour la création de votre SCI en ligne avec Qonto. Ce service vous est offert et permet de vous décharger des formalités de constitution de votre SCI, de la rédaction des statuts à son immatriculation.
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Quel est l’intérêt de créer une SCI ?
Quel est l’intérêt de créer une SCI ?
La création d’une SCI présente de nombreux avantages, tels que :
La possibilité de choisir entre impôt sur les sociétés et impôt sur le revenu
Les associés d’une société civile immobilière peuvent choisir entre la taxation des bénéfices à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.
Avec la SCI à l’IR, chaque associé est tenu de déclarer sa quote-part des bénéfices annuels lors de sa déclaration de revenus personnelle. Elle vient intégrer les revenus de son foyer fiscal et relève du barème progressif de l’IR.
Avec la SCI à l’IS, c’est la société qui déclare et paie l’impôt sur son bénéfice annuel. Les associés ne sont tenus que de déclarer les dividendes perçus.
Par défaut, la SCI est soumise à l’IR. Néanmoins, vous pourrez choisir de la soumettre à l’IS. C’est souvent l’option à privilégier lorsque vous êtes dans une tranche supérieure du barème progressif de l’IR ou pour amortir le prix d’achat d’un bien immobilier.
La gestion simplifiée de biens immobiliers
La société civile immobilière offre une grande souplesse de fonctionnement. Les associés sont libres de définir les règles la régissant dans ses statuts (par exemple, la majorité requise pour vendre un bien immobilier).
Par ailleurs, elle permet de faciliter l’administration des investissements immobiliers en nommant un gérant qui sera chargé de leur gestion quotidienne.
Les associés peuvent également déléguer au gérant de la SCI le pouvoir d’acheter, de mettre en location et de vendre un bien immobilier.
La SCI permet aussi d’obtenir un financement plus important et de mutualiser les charges.
La fiscalité avantageuse de la transmission des parts de SCI
Un autre avantage de la société civile immobilière concerne la transmission de ses parts.
Dans le cadre d’une succession, chaque héritier recevra des parts de la SCI. Cette situation est moins compliquée que de devoir gérer l’attribution ou la vente d’un bien immobilier entre plusieurs héritiers.
Par ailleurs, les frais de succession seront calculés sur la valeur des parts sociales et non sur celle des biens immobiliers de la SCI. Cette valeur est souvent plus faible et plus avantageuse pour le calcul des droits à payer.
La SCI est également un outil pour préparer la transmission de son patrimoine immobilier et bénéficier d’abattements.
Par exemple, vous pourrez réaliser des donations successives de parts de SCI à vos enfants. Ainsi, ils bénéficieront d’un abattement de 100 000 ans sur la valeur des parts lors du calcul des droits de donation. Cet abattement a l’avantage de se renouveler tous les 15 ans.
Vous souhaitez transmettre les parts de SCI sans perdre le contrôle de celle-ci ? Le démembrement de propriété est la solution.
Il consiste à transmettre la nue-propriété des parts à vos enfants (le droit de disposer) et de conserver l’usufruit (le droit de percevoir les revenus et de jouir des biens).
Le démembrement de propriété se combine avec les abattements pour les donations. Le montant des droits à payer sera calculé au jour de la donation et uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
Au décès des parents, les enfants récupéreront la pleine propriété des parts sans droits de succession à payer.
Malgré ses nombreux avantages, la SCI présente quelques inconvénients tels que :
- l’obligation de réaliser les démarches de création d’une entreprise ;
- la tenue d’une comptabilité ;
- la responsabilité indéfinie des associés.
En effet, la responsabilité des associés d’une SCI n’est pas limitée au montant de leur apport dans le capital social de la société comme dans une société de capitaux.
Tableau récapitulatif des atouts et des inconvénients de la SCI
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Forme juridique idéale pour la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier (mise en commun des moyens, mutualisation des coûts, abattement lors d’une donation, etc.) | Responsabilité indéfinie des associés |
| Capital social minimum libre | Démarches de création complexes |
| Fonctionnement flexible | Obligations administratives, fiscales et comptables importantes |
Option entre la taxation des bénéfices à l'IR et à l’IS |
Impossibilité de créer une SCI seul |
| Possibilité de distinguer l’immobilier de son activité professionnelle | |
| Cession des parts sociales souple |
Afin de diminuer les coûts de création de votre SCI, passez par Qonto. Nous vous offrons les frais de réalisation des formalités dès lors que vous prenez un an de forfait à notre compte pro.
Nos experts s’occuperont de la rédaction de vos statuts et de vérifier votre dossier afin de procéder à l’immatriculation de la SCI auprès du greffe via le Guichet unique. Vous obtiendrez ainsi votre SIREN rapidement et profiterez d’un compte pro complet.
Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?
Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?
Une seule condition est à remplir pour pouvoir procéder à la création d’une SCI : être au minimum deux associés. Ils peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.
Par ailleurs, un mineur peut être associé d’une SCI. Il faut seulement l’accord de ses représentants légaux.
En principe, il n’est pas possible de créer une SCI seul. Le seul moyen est de constituer une autre société qui sera le deuxième associé de la SCI.
En revanche, la création d’une SCI familiale requiert de remplir un critère supplémentaire. Il faudra obligatoirement que tous les associés soient des membres issus d’une même famille, que ce soit par filiation ou par alliance
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Comment créer une SCI ?
Comment créer une SCI ?
Les formalités de création d’une SCI se déroulent en quatre étapes. À savoir :
La rédaction des statuts de l’entreprise
La première étape de la création d’une SCI consiste à rédiger ses statuts. Ils servent à définir ses modalités de fonctionnement.
Les statuts peuvent être rédigés par les parties, avec l’aide d’un professionnel du droit (acte sous seing privé) ou par un notaire (acte notarié).
Si vous les rédigez vous-même, pensez à insérer toutes les mentions obligatoires suivantes :
| Mentions obligatoires | Données à insérer dans la clause |
|---|---|
| Forme juridique | la société civile immobilière |
| Identité des associés | les nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse de chaque associé |
| Dénomination sociale | le nom de la SCI |
| Objet social | l’activité de la SCI (par exemple, l’achat, la gestion et la location de biens immobiliers) |
| Siège social | l’adresse officielle de la SCI (par exemple, l'adresse de son local ou du domicile du gérant) |
| Capital social | le montant du capital social (c’est-à-dire des apports en nature et en numéraire) |
| Apports des associés | la liste des apports réalisés par chaque associé |
| Durée de la SCI | la durée de vie de la société (au maximum 99 ans) |
| Identité du gérant | l’identité, les pouvoirs et les responsabilités du ou des gérants |
| Organisation des assemblées générales | les règles de convocation, de quorum et de majorité des assemblées générales de la SCI |
| Date d’ouverture et de fermeture de l’exercice comptable | au choix (possible de la faire correspondre à l’année civile) |
| Conditions de cessions des parts sociales | possibilité d’insérer une clause d’agrément ou un droit de préemption par exemple |
Qonto vous met à disposition gratuitement un modèle de statuts de SCI rédigé par des avocats. Il contient l’intégralité des mentions obligatoires et sont totalement personnalisables.
Le dépôt du capital social
Une fois les statuts rédigés et signés, il est nécessaire de procéder au dépôt du futur capital social de la SCI.
Ce dernier correspond aux apports en nature (les biens mobiliers et immobiliers) et aux apports en numéraire (les sommes d’argent) réalisés par les associés. Lorsqu’un bien immobilier est apporté à la SCI, son évaluation doit être constatée dans un acte authentique rédigé par un notaire.
Le capital social d’une SCI peut être d’un euro symbolique même si cette solution est à éviter.
En effet, le capital social d’une société est la garantie financière pour vos futurs partenaires (banques, créanciers, etc.). Un capital d’un euro ne joue pas en votre faveur, notamment en matière de crédibilité.
Il vous faut déposer les apports en numéraire sur un compte bancaire au nom de la société afin de recevoir une attestation de dépôt des fonds à remettre lors de l’immatriculation de la SCI.
Il est également possible de procéder au dépôt du capital social auprès d’un notaire.
Qonto vous donne la possibilité de déposer le capital social de votre SCI en ligne. Il vous suffira de réaliser un virement lors de l’ouverture de votre compte pro afin de recevoir votre certificat de dépôt numérique en seulement 12 heures ouvrées.
Quelques pièces justificatives vous seront demandées. À savoir :
- un justificatif d’identité ;
- la liste des associés et leurs pièces d’identité ;
- la répartition du capital social de la SCI ;
- les statuts ;
- un justificatif de domiciliation de moins de trois mois.
La publication d’un avis dans un journal d’annonces légales
La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL) est une obligation légale pour pouvoir immatriculer votre SCI. L’avis comprend les informations suivantes :
- la dénomination sociale de la SCI ;
- sa forme juridique ;
- son siège social ;
- le nom de son gérant ;
- la date de début d’activité.
Cette annonce a pour objectif d’informer les tiers de la création de la structure.
La demande d’immatriculation
Les formalités de création d’une SCI se terminent par le dépôt d’un dossier d’immatriculation sur le site du Guichet unique. Il s’agit d’un questionnaire à remplir et de quelques pièces justificatives à envoyer, telles que :
- un exemplaire des statuts de la SCI paraphés et signés par tous les associés ;
- l’attestation de parution de l’annonce légale dans un JAL ;
- un justificatif d’identité du gérant (une pièce d’identité pour une personne physique et un extrait Kbis pour une personne morale) ;
- une déclaration de non-condamnation et de filiation du gérant ;
- l’acte de nomination du gérant si cette information n’est pas mentionnée dans les statuts ;
- un justificatif d’occupation des locaux de la SCI (une facture d’électricité par exemple) ;
- la déclaration des bénéficiaires effectifs.
La déclaration des bénéficiaires effectifs liste les personnes physiques qui détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital social de la SCI.
Une fois votre dossier complet, vous recevrez l’extrait Kbis de la SCI sous une à deux semaines.
En présentant l’extrait Kbis de votre société à votre établissement bancaire, vous pourrez débloquer les fonds déposés.
Par ailleurs, il vous faudra enregistrer les statuts de la SCI au service de la publicité foncière en cas d’apport d’un immeuble, de parts sociales, d’actions ou d’un fonds de commerce. De plus, des statuts notariés seront à déclarer au service des impôts.
Facilitez la gestion de votre SCI en optant pour le compte pro pour SCI 100 % en ligne de Qonto. Il inclut de nombreux outils essentiels au quotidien dont :
- des cartes de paiement Mastercard paramétrables ;
- le dépôt de chèques ;
- les virements instantanés ;
- la création de sous-comptes ;
- les notifications en temps réel pour chaque recette et dépense ;
- des outils d’automatisation de la comptabilité ;
- un service client disponible 7j/7.
Comment choisir le régime d’imposition de la SCI lors de sa création ?
Comment choisir le régime d’imposition de la SCI lors de sa création ?
Par défaut, les bénéfices de votre société civile immobilière seront soumis à l’impôt sur le revenu (par exemple, les loyers perçus).
Votre quote-part de bénéfices sera à déclarer lors de votre déclaration personnelle de revenus dans la catégorie des revenus fonciers. Vous aurez le choix entre deux régimes d’imposition :
- le micro-foncier pour bénéficier d’un abattement de 30 % sur votre quote-part (à condition d’avoir une SCI de location et de percevoir moins de 15 000 euros de revenus fonciers bruts par an) ;
- le régime réel avec la déduction de tous les frais de la SCI (intérêts d’emprunt, travaux, etc.).
Ensuite, votre quote-part s’additionnera à vos autres revenus et sera soumise au barème progressif de l’IR.
Une SCI mettant en location des biens meublés est automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés.
Toutefois, vous avez la possibilité de choisir l’imposition à l’impôt sur les sociétés. Cette fois les bénéfices de la SCI seront imposés au niveau de la société au taux réduit de 15 % pour la part des bénéfices inférieures à 42 500 euros et au taux normal de 25 % au-delà.
Quelles sont les différences majeures entre l’IR et l’IS ?
Outre le mode d’imposition qui diffère, vous pourrez déduire la rémunération du gérant et l’amortissement des biens immobiliers du bénéfice réalisé à l’IS.
Quant à l’IR, vous profiterez d’une imposition à 19 % et d’un abattement pour durée de détention lors de la réalisation d’une plus-value de cession et de la possibilité de déduire l’éventuel déficit de la SCI de vos revenus personnels.
Le choix entre l’IS et l’IR se fait au regard de la situation personnelle de chaque associé.
Quel est le coût de la création d’une SCI ?
Quel est le coût de la création d’une SCI ?
Avant de vous lancer, vous devez également connaître le coût de la création d’une SCI. Ils peuvent vite s’élever selon les choix que vous ferez.
| Formalités de création | Tarifs |
|---|---|
| Rédaction des statuts | gratuite si vous les rédigez vous-même ou à partir d’un modèle, environ 200 € TTC si vous optez pour une plateforme juridique en ligne et au minimum 1 000 € TTC auprès d’un professionnel du droit |
| Publication d’un avis dans un JAL | 189 ou 221 € HT selon votre département |
| Déclaration des bénéficiaires effectifs | 20,24 € TTC |
| Frais d’immatriculation | 63,54 € TTC |
| Dépôt du capital social | en fonction du compte pro choisi |
Vous comptez avancer les frais d’immatriculation de la SCI ? Vous pourrez vous les faire rembourser une fois la SCI immatriculée.
Réduisez les coûts de création de votre SCI et simplifiez les formalités à accomplir en ouvrant un compte pro chez Qonto. Nous nous occuperons gratuitement des démarches pour créer votre SCI et proposons un forfait dépôt de capital social à 69 € HT.
Questions fréquentes
Quels sont les inconvénients d’une SCI ?
Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?
Quelles sont les différences entre une SCI et une indivision ?
ÉCRIT PAR
Marion est copywriter freelance depuis 2016 et écrit notamment pour Qonto. Titulaire d’un M2 Droit des Affaires et Fiscalité, elle rend accessible à tous les subtilités du droit et de la gestion de patrimoine.
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