Créer une SCI : quelles étapes pour concrétiser son projet ?

Dans l’optique de percevoir des revenus complémentaires, vous désirez vous constituer un patrimoine immobilier. Pour ce faire, vous envisagez de faire l’acquisition d’un immeuble avec d’autres associés au sein d’une société civile immobilière, car ce statut juridique présente de nombreux atouts pour votre projet. Qonto vous explique les étapes à accomplir pour créer une SCI.

Conformément aux articles 1832 et suivants du Code civil, une société civile immobilière (SCI) est une forme juridique dédiée à l’exercice des activités suivantes : acquisition et gestion de biens immobiliers personnels ou professionnels.

Par conséquent, créer une SCI représente une excellente option pour les personnes qui souhaitent s’associer pour se constituer un patrimoine immobilier.

Voici les différents types de SCI :

• SCI de gestion ;
• SCI familiale ;
• SCI de construction-vente ;
• SCI d’attribution ;
• SCI en jouissance partagée.

Faites confiance à Qonto pour le compte bancaire de votre SCI et bénéficiez de fonctionnalités indispensables pour votre société :

• outil de facturation intégré ;
• détection automatique de la TVA ;
• connexion avec plus de 50 outils comptables.

À l’instar des autres formes juridiques, le statut de la SCI comporte des avantages et des inconvénients. Zoom sur les principaux atouts de la société civile immobilière pour l’achat d’un immeuble et la constitution d’un patrimoine immobilier.

La création d’une SCI pour regrouper l’ensemble de ses biens immobiliers au sein d’une seule structure facilite la gestion quotidienne du patrimoine. En effet, ce rôle est délégué au gérant de l’entreprise.

De plus, les associés définissent librement les pouvoirs qu’ils accordent au gérant lors de la rédaction des statuts : achat, location ou vente d’un bien immobilier sans consulter les détenteurs des parts sociales. Ainsi, la prise de décision lors d’une assemblée générale se limite aux sujets les plus importants.

Par opposition au régime de l’indivision, le statut juridique de la SCI permet de réduire les risques de conflits entre les associés qui peuvent entrainer des blocages et une perte de valeur de la société.

Par exemple, la vente d’un bien immobilier en indivision nécessite l’accord de tous les membres de l’indivision. Tandis que la vente d’un immeuble dont la SCI est seule propriétaire requiert uniquement l’obtention de la majorité des parts sociales telle que définie au sein des statuts.

De plein droit, les bénéfices réalisés par une SCI relèvent de l’impôt sur le revenu (IR). Ainsi, l’imposition des revenus locatifs s’opère directement au niveau des associés en fonction de la quote-part des parts sociales qu’ils détiennent dans la société.

Toutefois, les associés peuvent décider de soumettre les profits de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, l’imposition des revenus s’effectue au niveau de la société et les associés sont redevables de l’impôt sur le revenu uniquement en cas de distribution de dividendes.

La création d’une société civile immobilière constitue un excellent moyen de préparer sa succession. En cas de décès de l’un des associés entraine la transmission des parts sociales de la SCI et non pas de l’immeuble. Par conséquent, les droits de succession se calculent sur la valeur des parts sociales.

De plus, créer une SCI pour développer votre patrimoine immobilier facilite la transmission à vos héritiers de votre vivant tout en vous affranchissant de l’imposition sur ce type d’opération. En effet, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux en réalisant des donations anticipées. Par exemple :

• chaque parent peut donner 100 000 euros par enfant tous les 15 ans sans verser de droits de donation, soit un montant de 200 000 euros pour le couple ;
• les grands-parents peuvent effectuer une donation d’un montant de 31 865 euros à leurs petits-enfants tous les 15 ans sans s’acquitter de droits.

Avant de passer aux étapes indispensables pour accomplir les formalités de création de votre SCI, assurez-vous que votre projet respecte les conditions préalables.

Tout d’abord, vous devez être au minimum deux associés pour la création de la société. En effet, créer une SCI seul n’est pas autorisé par la loi, même si certaines astuces peuvent vous permettre de garder le contrôle exclusif sur la gestion du patrimoine immobilier.

Notez que les associés n’ont pas l’obligation d’avoir un lien spécifique entre eux, excepté si vous optez pour la création d’une SCI familiale. Dans ce cas, les associés doivent nécessairement avoir un lien de parenté ou d’alliance.

Enfin, l’activité exercée par la SCI doit impérativement être civile. Toutefois, la législation permet d’exercer une activité commerciale sur dérogation, comme la location meublée. Dans ce cas, l’imposition des bénéfices relève obligatoirement de l’impôt sur les sociétés.

L’immatriculation de votre société civile immobilière nécessite d’accomplir des formalités spécifiques, voici les 5 étapes indispensables pour créer une SCI.

1. Rédaction des statuts
2. Dépôt du capital social
3. Nomination du gérant
4. Publication d'une annonce légale
5. Constitution du dossier d'immatriculation

Les statuts d’une SCI servent à définir les règles de fonctionnement de la société ainsi que les relations entre les associés. Par conséquent, tout comme pour un contrat, les rédiger avec soin s’impose.

Conformément à l’article 1835 du Code civil, les statuts de votre SCI doivent impérativement contenir certaines informations telles que :

• la forme juridique de la société, à savoir société civile immobilière ;
• l’objet social ;
• l’adresse du siège social ;
• le montant du capital social ;
• la répartition des parts sociales ;
• les apports de chaque associé.

De plus, les associés ont le droit d’ajouter certaines clauses spécifiques, comme :

• la clause de variabilité du capital en cas de SCI à capital variable ;
• les conditions relatives à la vente ou à la transmission des parts sociales de l’entreprise ;
• les modalités de libération des apports en numéraire.

Pour faciliter la création de votre SCI, nous mettons gratuitement à votre disposition notre modèle de statuts de SCI rédigé par des avocats spécialisés. Téléchargez-le sans attendre.

Pour rappel, le capital social correspond aux apports (en numéraire ou en nature) réalisés par les associés en échange desquels ils reçoivent des parts sociales de la SCI. Dans le cas d’un apport en numéraire, il doit faire l’objet d’un dépôt sur un compte bancaire bloqué auprès d’un dépositaire habilité :

• un établissement de crédit ;
• un notaire ;
• un prestataire en ligne.

Contrairement aux sociétés commerciales (SASU, SAS, EURL ou SARL), les associés d’une SCI définissent librement les modalités de libération des apports au sein des statuts de la société.

Accélérez la création de votre SCI avec notre offre de dépôt de capital 100 % en ligne. Vous recevez votre certificat de dépôt numérique sous 12 heures ouvrées après réception et vérification des fonds (uniquement du lundi au vendredi de 9h à 18h). 

Ainsi vous pouvez vous concentrer sur votre principal objectif : concrétiser votre projet immobilier.

Dès la création de la SCI, les associés ont l’obligation de nommer un ou plusieurs gérants chargés d’assurer la gestion du patrimoine immobilier de la société. Pour ce faire, plusieurs options s’offrent à eux :

• nommer le gérant dans les statuts de la SCI ;
• désigner le gérant par un acte distinct.

Créer une SCI requiert d’informer les tiers de votre projet par la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL). Votre annonce légale doit impérativement paraître dans un journal situé dans le même département que le siège social de votre société civile immobilière.

Conformément à l’article R210-4 du Code de commerce, votre annonce légale doit comporter certaines mentions obligatoires. Par exemple :

• dénomination sociale de la SCI ;
• forme juridique de la société, à savoir « SCI » ou « société civile immobilière » ;
• modalités de cession des parts sociales de l’entreprise ;
• nom, prénom et adresse du gérant et des potentiels co-gérants.

Une fois votre annonce légale publiée, le JAL vous transmet une attestation de parution. Notez que ce document figure parmi les pièces justificatives à fournir pour finaliser la création de votre SCI. Par conséquent, conservez-le précieusement.

Après avoir accompli les étapes précédentes, il ne vous reste plus qu’à constituer votre dossier d’immatriculation sur la plateforme Guichet Unique pour finaliser les formalités de création de votre SCI et débuter votre activité.

Voici les documents que doit contenir votre dossier pour être valide :

• formulaire M0 dûment complété et signé en 3 exemplaires ;
• un exemplaire original des statuts de la SCI signés par tous les associés ;
• la liste des bénéficiaires effectifs ;
• une copie de la pièce d’identité du gérant de la société ;
• une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation du dirigeant de l’entreprise ;
• un justificatif de la domiciliation, à savoir un justificatif de domicile ou un contrat de bail par exemple ;
• l’attestation de parution de l’annonce légale.

Le coût pour la création d’une SCI s’élève à 310,29 euros TTC au minimum. En effet, certaines formalités indispensables pour la constitution d’une société civile immobilière requièrent d’engager des frais. À savoir :

• 222 euros TTC pour la publication de l’annonce légale ;
• 66,88 euros TTC pour les frais d’immatriculation ;
• 21,41 euros TTC pour la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Vous pouvez faire rédiger les statuts de votre SCI par un professionnel du droit, ou lui demander son avis sur votre projet de statuts. Le montant pour ce service oscille entre 800 et 1 500 euros HT.

Pour accélérer vos démarches sans augmenter le coût d’immatriculation de votre société civile immobilière, Qonto vous propose un service de création de SCI en ligne. Vous bénéficiez d’un accompagnement par des juristes professionnels pour rédiger les statuts et accomplir les formalités indispensables jusqu’à l’obtention de l’extrait Kbis.