Qu’est-ce qu’une SCI d’attribution ? Quelle fiscalité pour une société civile immobilière d’attribution ? Comment fonctionne une SCIA ? Quelles formalités pour créer une SCI d’attribution ? Comment se déroule la dissolution d’une SCI d’attribution ?

La SCI d’attribution (SCIA)

5 min

29 avril 2024

Par Guillaume Lucas

Couverture de message Mustard Company SCI

Peu répandue, la SCI d’attribution est un type de société civile particulièrement adapté pour réaliser des projets immobiliers d’envergure avec d’autres associés. En effet, la SCIA apparaît comme la meilleure option pour l’achat ou la construction d’un immeuble en vue d’en détenir la propriété en nom propre. Zoom sur ce statut juridique souvent méconnu des particuliers.

Qu’est-ce qu’une SCI d’attribution ?

Conformément à l’article L212-1 du Code de la construction et de l’habitation, la SCI d’attribution (SCIA) se distingue des autres types de sociétés civiles immobilières par la nature de son activité.

En effet, ce statut juridique a pour objet la construction ou l’achat d’un ou plusieurs immeubles en vue de les diviser par fractions entre les associés de l’entreprise.

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Sauf dispositions contraires, les lots du bien immobilier sont partagés entre les associés sur base des parts sociales qu’ils détiennent dans le capital de la société.

La répartition des lots peut se réaliser sous différentes formes :

pleine propriété ;
usufruit qui attribue la jouissance d’une portion de l’immeuble à l’associé ;
nue-propriété qui alloue exclusivement la propriété du bien immobilier à l’associé.

En revanche, la vente du bien immobilier acquis ou bâti ne figure pas parmi les options possibles, car cette opération ne respecte pas l’objet social d’une SCIA. Si vous souhaitez céder une partie des immeubles, privilégiez :

une SCI familiale si votre projet implique uniquement des membres de votre famille ;
une SCI construction-vente.

De même, optez pour une SCI de location si vous envisagez que la société conserve certains lots de l’immeuble pour s’occuper de la gestion locative.

La mise en commun des moyens matériels, financiers et humains des associés figure parmi les avantages de la création d’une SCI d’attribution. De cette façon, les investisseurs peuvent acquérir des biens immobiliers qu’ils n’auraient pas pu acheter individuellement.

Quelle fiscalité pour une société civile immobilière d’attribution ?

L’imposition des bénéfices

Conformément à l’article 1655 ter du Code général des impôts (CGI), la société civile immobilière d’attribution est toujours une SCI transparente. Autrement dit, les impôts sont payés directement par les associés selon leur propre régime fiscal.

En effet, l’administration fiscale considère que chaque associé est propriétaire de son lot de l’immeuble. Par conséquent, il est également redevable :

des droits d’enregistrement ;
de la taxe foncière.

L’assujettissement à la TVA

Depuis le 1er janvier 2016, l’administration fiscale considère que la SCI d’attribution doit obligatoirement être assujettie à la TVA dès lors qu’elle exerce une activité de promotion immobilière financée par des apports soumis à la TVA.

Par exemple, l’apport par les associés de biens immobiliers ou de terrains à bâtir.

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Comment fonctionne une SCIA ?

Avant d’opter pour la SCI d’attribution pour concrétiser votre projet immobilier, assurez-vous que son mode de fonctionnement et ses caractéristiques coïncident avec vos besoins.

L’absence de capital social minimum

À l’instar des autres sociétés civiles immobilières, la loi n’impose pas de capital social minimum pour la création d’une SCI d’attribution. Par conséquent, les associés fixent librement le montant du capital de la société.

Cependant, il doit être au minimum égal au prix d’achat ou de construction du bien immobilier. C’est pourquoi les sociétés civiles d’attribution présentent généralement un montant de capital élevé.

En contrepartie des parts sociales de l’entreprise, les associés réalisent des apports. Ils peuvent prendre trois formes distinctes :

les apports en numéraire correspondent à des sommes d’argent ;
les apports en nature impliquent le transfert de propriété d’un bien immobilier ou mobilier à la société civile ;
les apports en industrie s’apparentent à des compétences spécifiques comme la gestion d’un chantier de rénovation ou l’exécution de travaux dans l’immeuble.

Dans les faits, ce dernier type d’apport est déconseillé, car il ne participe pas à formation du capital social de la SCI.

Si vous souhaitez faciliter l’entrée ou la sortie d’un associé sans devoir réaliser de lourdes formalités, privilégiez la création d’une SCI d’attribution à capital variable. De cette manière, le capital pourra être augmenté ou diminué plus facilement. Il vous suffit d’intégrer une clause de variabilité dans les statuts de la société.

Le rôle du gérant

Pour accomplir les actes de gestion courante, les associés doivent nommer un représentant légal : le gérant de la SCI d’attribution. Sa désignation peut s’effectuer lors de la rédaction des statuts ou dans un acte séparé.

Ses principales missions sont :

préparation et dépôt du dossier de constitution de la SCI ;
gestion quotidienne de la société ;
convocation aux assemblées générales ;
rédaction des procès-verbaux consécutifs aux réunions ;
soumission des comptes annuels une fois par an.

Vous avez le droit de restreindre ou d’étendre les pouvoirs attribués au gérant de la société dans les statuts de la SCIA.

La responsabilité des associés

Contrairement à la majorité des formes de sociétés, le statut juridique de la SCI d’attribution engage la responsabilité des associés de façon illimitée. Par conséquent, leurs biens personnels (à l’exception de la résidence principale) peuvent être saisis en cas de difficultés financières.

Toutefois, un créancier a le droit d’exiger le remboursement de sa dette par les associés uniquement si l’entreprise est insolvable. En effet, il doit en premier lieu engager la responsabilité de la SCI d’attribution.

De plus, la responsabilité des associés est réputée non solidaire. Ceci signifie qu’ils assument les dettes proportionnellement à la quote-part qu’ils détiennent dans le capital de la SCIA.

Quelles formalités pour créer une SCI d’attribution ?

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À l’instar des autres types de sociétés, la constitution d’une société civile immobilière nécessite de réaliser certaines démarches. Voici les 4 étapes à accomplir pour créer votre SCIA.

Rédaction des statuts
Dépôt du capital
Publication d'une annonce légale
Dépôt d'un dossier de création auprès du Guichet Unique

Rédaction des statuts

Conformément à l’article 1835 du Code civil, les statuts de votre SCI d’attribution doivent impérativement comporter certaines informations comme :

la forme juridique de la société ;
l’objet social, à savoir l’achat ou la construction de biens immobiliers en vue de les diviser entre les associés ;
l’adresse du siège social de l’entreprise ;
le montant du capital ;
la répartition des parts sociales.

Dépôt du capital

Lorsque certains associés obtiennent des parts sociales de la SCIA en échange d’apports en numéraire, le gérant doit procéder au dépôt du capital de la SCI sur un compte bloqué. Pour ce faire, il dispose d’un délai de 8 jours à compter de la réception des fonds.

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Publication d’une annonce légale

La création d’une société civile immobilière nécessite d’avertir les tiers. Pour ce faire, vous devez publier un avis de constitution dans un journal habilité : le journal d’annonces légales (JAL).

Après parution de votre annonce légale, le JAL vous remet un certificat de publication. Conservez-le précieusement, car vous devez le joindre à votre dossier d’immatriculation.

Dépôt d’un dossier de création auprès du Guichet Unique

L’ultime étape pour la création de votre SCI d’attribution consiste à transmettre votre dossier d’immatriculation sur le site Guichet Unique. Il doit impérativement contenir les pièces justificatives suivantes :

formulaire M0 dûment complété et signé en 3 exemplaires ;
un exemplaire original des statuts de la SCI d’attribution signés par tous les associés ;
la liste des bénéficiaires effectifs ;
une copie de la pièce d’identité du ou des gérants de la SCIA ;
une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation du représentant légal ;
un justificatif de la domiciliation de l’entreprise, à savoir un justificatif de domicile ou un contrat de bail par exemple ;
l’attestation de parution de l’avis de constitution ;
le certificat de dépôt du capital ;
un chèque pour les différents frais de greffe.

Comment se déroule la dissolution d’une SCI d’attribution ?

Dès lors que la SCI d’attribution a finalisé l’acquisition ou la construction de l’immeuble, elle procède à la répartition des lots entre les associés de la société civile immobilière. Pour ce faire, un contrat est signé chez le notaire : l’acte de partage.

Cette opération marque l’extinction de l’objet social puisque l’entreprise a atteint l’objectif défini dans ses statuts, à savoir acheter ou construire un bien immobilier en vue de le diviser entre les associés de la SCIA.

La réalisation de l’objet social a pour conséquences :

la dissolution de la SCI d’attribution ;
la création d’un régime de copropriété entre les anciens associés.

Même si la dissolution intervient obligatoirement à l’issue du partage des lots des immeubles, rien ne vous empêche de choisir une durée de vie de 99 ans dans les statuts de votre société civile immobilière d’attribution.

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ÉCRIT PAR

Guillaume Lucas

Guillaume a travaillé plus de 10 ans dans un fonds de private equity. Il a rejoint l’équipe de rédacteurs spécialisés en finance de Qonto en 2022 pour partager ses connaissances dans les thématiques comptables et juridiques.