SARL ou SCI : quel régime choisir pour un investissement immobilier ?

Lorsque des membres d’une même famille veulent investir ensemble dans l’immobilier, ils peuvent se tourner vers des structures juridiques comme la SARL ou la SCI. L’une comme l’autre permettent aux associés de gérer et transmettre plus facilement un patrimoine immobilier détenu en commun. Si ces deux formes juridiques présentent de réels avantages, il existe certaines différences à prendre en compte, notamment sur le plan fiscal. Alors, comment choisir entre SARL ou SCI ? Qonto vous dit tout.

La SARL de famille (Société à Responsabilité Limitée de famille) est une SARL classique créée par des membres d’une même famille qui souhaitent diversifier leurs revenus. Il peut s’agir de personnes qui entretiennent des liens familiaux en ligne directe (parents et enfants, grands-parents et petits-enfants), de membres d’une même fratrie, de conjoints ou de partenaires liés par un pacte civil de solidarité. Tous les associés détenant des parts sociales au capital d’une SARL de famille doivent respecter ce critère de parenté.

Le caractère familial de ce type de SARL impacte son régime fiscal. En principe, les sociétés à responsabilité limitée (EURL comme SARL) sont assujetties à l’impôt sur les sociétés (IS).

La SARL de famille peut quant à elle opter pour l’impôt sur le revenu (IR), sans limite de durée. Il faut simplement que ce choix fasse l’objet d’une décision unanime de la part des associés.

Comme dans tous types de SARL, les patrimoines personnel et professionnel des associés sont dissociés. Leur responsabilité est limitée : les associés sont responsables des dettes de l’entreprise dans la limite de leurs apports au capital social.

La création d’une SARL familiale présente certains avantages :

• opter pour l’impôt sur le revenu alors que les SARL classiques sont soumises à l’impôt sur les sociétés ;
• simplifier la gestion financière de la société ;
• limiter la responsabilité des associés de l’entreprise.

Mais aussi quelques inconvénients :

• il est indispensable de mettre à la location des biens meublés uniquement pour bénéficier de l’impôt sur le revenu ;
• la comptabilité doit être détaillée ;
• cette forme juridique n’est pas adaptée aux familles trop nombreuses : des conflits peuvent naître avec l’intégration de nouveaux associés dans la société.

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Que ce soit dans le cadre d’une SARL de famille ou d’une SCI, les formalités de création sont assez similaires. Il faut notamment :

• rédiger des statuts ;
• publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
• déposer un dossier d’immatriculation au greffe.

Pour aller plus loin : renseignez-vous sur les coûts de création de la SARL et les coûts de création de la SCI avant de faire votre choix.

Si les contraintes sont moins importantes en SCI, la SARL de famille entraîne des conséquences sur le plan comptable. En effet, les associés doivent :

• tenir des livres comptables (livre-journal, grand livre) ;
• établir leurs comptes annuels (bilan comptable, compte de résultat) ;
• réaliser un inventaire annuel pour contrôler les éléments présents dans le patrimoine de la société, à l’actif et au passif.

Pour faire un choix entre SARL ou SCI, il faut s’interroger sur le projet poursuivi. En effet, la société civile immobilière est idéale pour gérer un patrimoine immobilier modeste.

Si l’objectif est d’acquérir un nombre important de biens pour les céder rapidement, cette vente peut être considérée comme une activité commerciale. Si les cessions immobilières sont régulières, il vaut mieux se tourner vers la SARL.

En SARL familiale, les associés bénéficient de la transparence fiscale : ils sont assujettis à l’impôt sur le revenu sans durée limite. Ils peuvent toutefois opter pour l’IS si la situation est plus intéressante.

Être imposé sur le revenu est avantageux pour les associés de la SARL familiale :

• ils évitent la double imposition des bénéfices puisqu’ils ne sont imposés qu’à l’IR alors que les bénéfices d’une SARL classique sont imposés d’abord à l’IS puis à l’IR pour chaque associé ;
• ils peuvent déduire le déficit de la SARL de leur imposition personnelle.

En SCI, il est possible d’être imposé à l’IR comme à l’IS, si la société exerce une activité commerciale. Les associés peuvent néanmoins faire de la location meublée tout en restant assujettis à l’impôt sur le revenu dans la mesure où les revenus locatifs générés ne dépassent pas 10 % du chiffre d’affaires de la SCI.

Au-delà, l’activité est requalifiée comme activité commerciale. La SCI bascule alors à l’impôt sur les sociétés avec une imposition de 15 à 25 % sur le bénéfice annuel, en plus de l’impôt sur le revenu que les associés doivent payer sur les dividendes perçus.

En SARL, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports en capital. Si la société rencontre des problèmes financiers et fait faillite, les créanciers ne peuvent pas s’attaquer au patrimoine personnel des associés.

En SCI, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société. Ils engagent leur patrimoine mais ne sont pas solidaires les uns avec les autres. En effet, les créanciers doivent poursuivre individuellement chaque associé pour recouvrir la dette. La protection patrimoniale est donc moins importante pour une famille qui investit au sein d’une société civile immobilière.

Que ce soit en SARL familiale ou en SCI, ces deux régimes juridiques sont flexibles. Les associés ont une certaine liberté dans la rédaction des statuts et peuvent fixer les règles de fonctionnement de leur société. Ils peuvent par exemple déterminer comment sont régies les relations entre associés ou comment doivent être prises les décisions.

La SCI et la SARL familiale se distinguent principalement par les activités exercées. Si la première se limite aux activités immobilières, la seconde interdit seulement les activités libérales. Ainsi, il est possible d'œuvrer dans les secteurs commerciaux et artisanaux avec une SARL familiale par exemple.

Pour choisir entre SARL ou SCI, les associés doivent s’interroger sur leurs objectifs. S’ils souhaitent acquérir et revendre des biens immobiliers, ils opteront plutôt pour la SARL de famille qui présente une fiscalité plus avantageuse.

La SCI, et en particulier la SCI familiale, est plus appropriée pour conserver des biens sur le long terme et générer des revenus locatifs. Dans ce cas, les associés sont protégés contre les impayés de loyer. En effet, une SCI familiale peut résilier un bail si elle respecte un délai de 2 mois après avoir émis un ordre de paiement.

La SCI est une excellente solution pour transmettre son patrimoine à ses héritiers. En effet, il est possible d’intégrer des associés mineurs sans conditions dans une société civile immobilière. De même, les associés peuvent donner un patrimoine de 100 000 euros tous les 15 ans à leurs enfants, sans droits de donation.

Dans les deux cas néanmoins, il est possible de transmettre des parts de SCI ou de SARL familiale à un proche.

Vous souhaitez générer des revenus fonciers avec la location d’un bien meublé ? Un investisseur qui réalise un bénéfice inférieur à 23 000 € par an et à 50 % de ses autres revenus, peut bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). C’est un fait important à prendre en compte avant de faire un choix entre SARL de famille ou SCI.

En effet, il est possible de bénéficier du régime LMNP en SARL de famille. Les revenus sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et les associés peuvent choisir entre :

• le régime du micro-BIC qui donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % applicable aux recettes générées dans la mesure où elles sont inférieures à 77 700 € par an ;
• le régime réel qui permet de déduire des revenus locatifs toutes les charges payées dans le cadre de la gestion du bien et de pratiquer des amortissements.

En principe, le statut LMNP n’est pas compatible avec la SCI. Les associés peuvent toutefois en bénéficier si la société est assujettie à l’IR et que les revenus locatifs n’excèdent pas 10 % du chiffre d’affaires annuel total de la SCI.

Malgré les avantages de la SCI, les associés sont parfois tentés de la transformer en SARL de famille, notamment pour bénéficier du statut LMNP et de sa fiscalité attractive. Ce changement peut être opéré en réalisant les démarches suivantes :

• se réunir en assemblée générale pour modifier les statuts de la société ;
• dresser un procès-verbal d’assemblée ;
• l’enregistrer au Service des Impôts des Entreprises (SIE) ;
• publier un avis au sein d’un journal d’annonces légales ;
• constituer un dossier de modification comprenant le procès-verbal, un exemplaire des nouveaux statuts, un formulaire M2 complété et une attestation de parution de l’avis ;
• déposer le dossier au greffe du tribunal de commerce compétent.

SARL comme SCI sont deux formes juridiques intéressantes pour des familles qui souhaitent investir en commun dans l’immobilier. Pour faire le bon choix et opter pour le meilleur régime juridique et fiscal possible, il faut prendre en compte les caractéristiques de votre projet.

Concrètement, la SCI est idéale pour :

• les personnes qui souhaitent transmettre un patrimoine immobilier facilement aux membres de leur famille ;
• les investisseurs qui ne veulent pas se tracasser avec les contraintes comptables de la SARL ;
• ceux qui souhaitent intégrer d’autres associés indépendamment des membres de leur famille dans un avenir plus ou moins proche ;
• les personnes qui ont un projet immobilier de moindre envergure.

La SARL présente des avantages et des inconvénients qui la rendent plus adaptée pour :

• les personnes qui souhaitent investir et développer leur patrimoine immobilier dans le temps ;
• celles qui souhaitent faire de la location meublée et bénéficier du statut LMNP ;
• les investisseurs qui veulent mieux protéger leur patrimoine personnel ;
• les associés qui envisagent d’exercer d’autres activités économiques à terme.

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