Augmentation de capital en SCI : comment faire ?

L’augmentation de capital en SCI est une opération qui permet aux associés de développer la société. L’objectif ? Intégrer de nouveaux associés au capital, financer un investissement ou faire face à des difficultés financières. Que ce soit grâce à l’augmentation de la valeur nominale des parts sociales ou à l’émission de nouvelles parts, la procédure à suivre pour l’augmentation de capital en SCI est stricte et réglementée.

Lorsqu’ils décident de créer une SCI (société civile immobilière), les associés doivent réaliser des apports au capital. En échange, ils obtiennent des parts sociales. La loi ne prévoit aucun capital minimum pour une SCI. Il peut être défini librement dans les statuts de la société, tout comme ses modalités de libération.

Plusieurs raisons peuvent pousser un(e) gérant(e) à augmenter le capital d’une SCI, comme :

• l’intégration d’un(e) nouvel(le) associé(e) pour développer l’entreprise ;
• l’accès à un emprunt bancaire pour améliorer la situation financière de la société et gagner en crédibilité face aux partenaires et aux créanciers ;
• une levée de fonds ;
• un nouvel investissement locatif ou une nouvelle activité.

L’accroissement du capital d’une société civile immobilière peut prendre plusieurs formes. Les associés peuvent ainsi apporter de l’argent ou un bien en nature, et la SCI peut réaffecter des réserves de liquidités au capital social.

Très classique, l’augmentation du capital social de la SCI par apport en numéraire consiste, pour l’associé(e) ou un tiers désireux de le devenir, de transférer une somme d’argent sur le compte de la société. En contrepartie, ce dernier obtient des parts sociales de la SCI.

En augmentant le capital de la société par ce biais, la société peut :

• créer de nouvelles parts sociales : dans ce cas, les nouveaux associés doivent payer une prime d’émission. Elle permet de compenser l’écart entre la valeur réelle et la valeur nominale des parts sociales. La répartition du capital est modifiée suite à la création de ces nouvelles actions ;
• augmenter la valeur nominale des parts sociales, c’est-à-dire celle qui est indiquée dans les statuts : la répartition du capital n’est pas modifiée. Cette situation est rencontrée lorsque les associés souhaitent augmenter le capital social dans les mêmes proportions que leur participation initiale.

Pour réaliser une augmentation de capital en SCI par apport en numéraire, les associés doivent d’abord s’assurer que l’ancien capital a bien été libéré en totalité. Cette vérification peut être réalisée à partir des statuts de la SCI ou de son bilan.

Dans ce cas, l’augmentation du capital de la SCI ne se fait pas grâce à un apport d’argent. L’associé(e) actuel(le) ou en devenir peut par exemple mettre à disposition de la société :

• un brevet ;
• un bien immobilier ;
• un droit d'occupation ;
• un fonds de commerce.

Ce type d’apport permet à l’associé(e) d’obtenir de nouvelles parts sociales supplémentaires ou de voir augmenter la valeur nominale des parts déjà détenues. Il peut être réalisé même si l’ancien capital n’a pas été libéré en totalité. En revanche, il est indispensable pour les associés de nommer un commissaire aux apports afin d’évaluer le montant des biens apportés.

Les associés de la société civile immobilière peuvent décider de convertir les réserves en capital social. Dans ce cas, ils apportent les fonds propres de la SCI pour augmenter le capital social sans réaliser eux-mêmes de nouveaux apports.

Les associés réaffectent des réserves de liquidités provenant :

• de la réserve légale, la somme restante devant respecter un minimum de 10 % du capital social ;
• des réserves statutaires, ordinaires ou extraordinaires ;
• des dividendes non distribués à la clôture de l’exercice ;
• des primes d’émission.

Une augmentation de capital en SCI entraîne la modification des statuts. Cette procédure doit faire l’objet d’une décision prise par les associés réunis en assemblée générale extraordinaire (AGE). En effet, le gérant ne peut pas augmenter la valeur nominale des parts sociales ou en émettre de nouvelles seul.

Cette réunion est organisée par le dirigeant de la SCI. L’augmentation de capital doit être approuvée à la majorité, les conditions de vote étant fixées dans les statuts. En effet, un accord peut être trouvé à la majorité simple, à la majorité renforcée ou à l’unanimité.

La convocation doit être transmise aux associés au moins 21 jours avant la réunion. Elle doit indiquer la date, l’heure et le lieu du point de rendez-vous pour être valable. De même, l’augmentation de capital doit être indiquée dans l’ordre du jour.

Une fois la décision prise, le procès-verbal de l'assemblée doit indiquer le résultat exact du vote. Le gérant de la SCI a ensuite 1 mois pour enregistrer ce PV d’assemblée auprès du service des impôts concerné.

Après que le vote a été effectué, les associés ont 8 jours pour déposer les fonds lorsque l’augmentation de capital est réalisée grâce à un apport en numéraire. Ce dépôt peut être réalisé chez un notaire ou sur le compte bancaire de la SCI.

Le dépositaire fournit ensuite une attestation de dépôt des fonds aux associés qui ont un délai de 6 mois pour procéder au reste des formalités administratives.

Les statuts d’une entreprise doivent informer sur la nature du capital social, son montant et la manière dont sont réparties les parts sociales. En SCI, ces informations figurent notamment aux articles « apports » et « capital social ». Ainsi, les associés de la société civile immobilière doivent mettre à jour les statuts pour indiquer le nouveau montant du capital social ou la nouvelle valeur nominale des parts.

Pour informer les tiers des modifications réalisées, les associés doivent publier un avis dans un journal d’annonces légales du département dans lequel se trouve le siège social de la SCI.

Plusieurs mentions doivent être indiquées pour que l’annonce soit valable comme :

• la forme juridique ;
• le montant de l’ancien et du nouveau capital social ;
• l’adresse du siège social ;
• le numéro SIREN ;
• le Registre du commerce et des sociétés (RCS) de la ville dans laquelle la SCI est immatriculée.

Une fois cet avis publié, le gérant de la SCI reçoit une attestation de parution. Pour s’assurer que l’annonce légale soit correctement rédigée, il ne faut pas hésiter à se servir d’un modèle disponible sur internet.

Une fois toutes les formalités réalisées, le gérant de la SCI doit déposer un dossier auprès du Guichet Unique. Le but ? Qu’il puisse réaliser les modifications au RCS.

Ce dossier doit comprendre plusieurs pièces, dont :

• un exemplaire du procès-verbal qui approuve l’augmentation du capital ;
• une attestation de dépôt des fonds si l’apport au capital a été réalisé en numéraire ;
• un exemplaire des statuts mis à jour ;
• un formulaire M2 ;
• une attestation de parution d’avis au journal d’annonces légales.

Suite à cette démarche, le gérant de la SCI obtient un extrait Kbis indiquant le montant du nouveau capital social de la société.

Lorsque l’augmentation de capital est votée, plusieurs frais sont engagés pour un montant variable en fonction de la manière dont est réalisé l’apport.

En moyenne, il faut compter :

• 150 à 350 euros pour la rédaction du procès-verbal d’assemblée ;
• 200 euros pour la modification des statuts ;
• 100 à 200 euros pour la publication dans un journal d’annonces légales ;
• 200 euros environ de frais annexes pour le dépôt du dossier auprès du greffe du tribunal de commerce (dépôt d’actes, TVA, émoluments du greffe etc.) ;
• 375 euros de droit d'enregistrement fixe, ou 500 euros si le montant du capital excède 225 000 euros après augmentation.

Les associés d’une société civile immobilière choisissent souvent de déterminer un capital social fixe. Pourtant, les SCI à capital variable présentent un sérieux avantage dans le cadre d’une augmentation de capital puisque celle-ci se fait sans contrainte administrative.

En effet, les statuts de ces sociétés indiquent :

• un montant plancher ;
• un plafond.

Si le montant du nouveau capital social est compris dans cette fourchette, aucune formalité particulière n’est à réaliser, qu’il s’agisse de vote, de publicité ou de déclaration.

L’augmentation de capital en SCI est une opération complexe et importante. Elle est souvent confiée à des professionnels qui vont s’occuper des formalités à votre place. Que ce soit pour l’augmentation du capital ou la création d’une SCI, vous pouvez d’ailleurs faire appel à un(e) expert(e) en ligne pour gagner du temps et bénéficier d’un suivi personnalisé.