Mietvertrag

Das deutsche Mietrecht unterscheidet verschiedene Arten von Mietverträgen. Bei der Vermietung unbeweglicher Sachen, also der Vermietung von Immobilien wie Wohnungen, Häusern oder Grundstücken, ist die Art der Nutzung entscheidend. Hier wird noch einmal zwischen dem Wohnzweck und einem gewerblichen Zweck unterschieden.

Für Wohnraummietverträge gelten zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften die besonderen Rechtsvorschriften gemäß §§ 549 – 577a BGB. Hier müssen insbesondere die Mieterschutzrechte berücksichtigt werden. 

Darüber hinaus gelten je nach Mietverhältnis weitere Sondervorschriften bei der Vermietung von Räumen zu Wohnzwecken:

Bei Mietverträge über die gewerbliche Nutzung gelten die Mieterschutzgesetze nicht. Die §§ 549 – 577a BGB finden in Gewerbemietverträgen nur eingeschränkt Anwendung.

Für Mietverträge über bewegliche Sachen gelten nur die allgemeinen Vorschriften über Mietverhältnisse. Hierzu zählen beispielsweise auch die sogenannten Application-Service-Providing-Verträge über die Bereitstellung bzw. die Gebrauchsüberlassung von Software und Anwendungen über das Internet oder andere Netze.

Der Pachtvertrag regelt die zeitlich begrenzte Gebrauchsüberlassung einer Sache. Üblicherweise werden Immobilien, Restaurants oder Ländereien verpachtet. Weitere Arten der Verpachtung sind Pachtverträge über Grundstücke, Gärten, Wälder zur Jagd, Gewässer zur Fischerei oder über komplette Unternehmen. Nutzungsrechte für eine Software können ebenfalls Teil eines Pachtvertrages sein. Sogenannte Application Service Provider (ASP) vermieten bzw. verpachten Software, statt sie zu verkaufen. 

Die Besonderheit bei Pachtverträgen ist, dass der Pächter oder die Pächterin berechtigt ist, aus der Überlassung Gewinn zu erwirtschaften. Bei Ländereien spricht man von der sogenannten Möglichkeit der Fruchtziehung. Das bedeutet, der Pächter oder die Pächterin zieht einen wirtschaftlichen Nutzen aus der Bewirtschaftung der gepachteten Ländereien. Sie verkaufen ihre Ernte oder Erträge aus der Tierhaltung. Restaurantpächter:innen oder Pächter:innen von Ladenlokalen erzielen den Gewinn über den Verkauf ihrer Speisen bzw. ihrer Produkte.

Wird der Gebrauch einer Sache ohne Zahlung eines Entgelts gestattet, handelt es sich um einen Leihvertrag. 

Der Mietvertrag enthält alle wichtigen Vereinbarungen sowie Rechte und Pflichten von Mieter:in und Vermieter:in. Zwar kann er grundsätzlich auch mündlich vereinbart werden, sollte aus Gründen der Rechtssicherheit aber schriftlich vereinbart werden. Insbesondere bei Mietverträgen zu Wohnzwecken, die mindestens ein Jahr dauern und eine Befristung enthalten, ist die Schriftform erforderlich, das sie andernfalls auf unbestimmte Zeit Anwendung finden können.

Der Mietvertrag für eine Wohnung enthält persönliche Angaben zum Mieter bzw. zur Mieterin und zum Vermieter bzw. zur Vermieterin. Hierzu zählen der vollständige Name und die Adresse. Des Weiteren enthält er Angaben über:

Muster für den Mietvertrag – beispielsweise der Hamburger Mietvertrag, ein Standardmietvertrag, der vom Hamburger Grundeigentümerverband herausgegeben wird – gibt es im Internet zum Download. Insbesondere der Mietvertrag zur dauerhaften Überlassung von Wohnraum unterliegen vielen gesetzlichen Vorschriften, deren Gültigkeit nicht rechtswirksam durch den Mietvertrag geändert werden dürfen.

Welche Regelungen Vermieter:innen beim Erstellen und Mieter:innen beim Unterschreiben von Mietverträgen beachten müssen, regelt die Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 – 311a BGB). 

Für Mieter:innen einer Wohnung gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Die fristgerechte Kündigung des Mietvertrags muss dem Vermieter oder der Vermieterin spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats vorliegen. Die Kündigung muss zwingend schriftlich erfolgen.

Darüber hinaus gilt in besonderen Fällen ein Sonderkündigungsrecht für Mieter:innen. Dieses gilt, sofern kein Kündigungsausschluss bzw. Kündigungsverzicht unterzeichnet wurde, beispielsweise bei einer Mieterhöhung, einer Sanierung der Wohnung, die den Mieter oder die Mieterin erheblich einschränkt oder die gesundheitliche Gefährdung durch Schimmel oder Baufälligkeit.

Es gilt auch beim Tod eines Mieters oder einer Mieterin, wenn eine Wohnung gemeinsam von mehreren Mieter:innen gemietet wurde. Beim Tod eines alleinigen Mieters oder einer alleinigen Mieterin geht das Mietverhältnis auf die Erb:innen über. In diesem Fall sind sowohl die Erb:innen als auch der Vermieter oder die Vermieterin berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Vermieter:innen dürfen einen Mietvertrag mit wenigen Ausnahmen grundsätzlich gar nicht kündigen. Liegt ein Kündigungsgrund vor, gelten je nach Dauer eines Mietverhältnisses unterschiedliche Kündigungsfristen: 

Diese Kündigungsfristen gelten auch bei Kündigung wegen Eigenbedarf. Liegen Gründe vor, die es unzumutbar machen, dass ein Mieter oder eine Mieterin weiterhin in ihrer Wohnung wohnt, hat der Vermieter oder die Vermieterin das Recht auf eine verkürzte Kündigungsfrist bzw. die fristlose Kündigung. 

Das deutsche Mietrecht kennt kein grundsätzliches Rücktritts- oder Widerrufsrecht für Mietverträge. Mit wenigen Ausnahmen ist ein abgeschlossener Mietvertrag für beide Vertragsparteien rechtlich bindend. Zu den möglichen Gründen für einen Rücktritt zählt beispielsweise eine vom Mieter oder von der Mieterin absichtlich falsche Angabe zur Selbstauskunft oder ein in beiderseitigem Einverständnis getroffener Aufhebungsvertrag über den Mietvertrag. 

Im Vergleich zum Wohnmietvertrag gelten bei der Gestaltung eines gewerblichen Mietvertrags wesentlich weniger Vorschriften. Er wird meist zwischen Unternehmer:innen geschlossen. Bei den Vertragsparteien kann es sich sowohl um natürliche als auch um juristische Personen handeln. 

Die Vertragsparteien sind deutlich freier und flexibler. So gelten beispielsweise auch nicht die strengen Regelungen zum Mieterschutz. 

Der Gewerberaummietvertrag muss erst ab einer Mietdauer von einem Jahr schriftlich geschlossen werden. Zur Rechtssicherheit sollte der Vertrag aber auch bei einer kürzeren Dauer in Schriftform vorliegen. Liegt der Vertrag nicht schriftlich vor, kann das Mietverhältnis von beiden Parteien innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen von sechs Monaten vorzeitig gekündigt werden. 

Der Gewerberaummietvertrag wird in der Regel über eine feste Mietdauer geschlossen und sieht grundsätzlich keine vorzeitige Kündigung vor. Um zu vermeiden, trotz rückläufiger Geschäfte an den Mietvertrag gebunden zu sein, können die Parteien aber individuelle Regelungen zur vorzeitigen Kündigung beispielsweise im Falle einer Geschäftsaufgabe treffen. Entsprechend kann natürlich auch eine Option auf Vertragsverlängerung vertraglich vereinbart werden. 

Zudem ist der Vermieter oder die Vermieterin bereits bei einem Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete berechtigt, den Gewerbemietvertrag innerhalb von zwei Monaten fristlos zu kündigen.