Alles Wissenswerte zum Pachtvertrag

Viele Gastronom:innen, Händler:innen und Landwirt:innen haben einen Pachtvertrag abgeschlossen. Die Corona-Pandemie bringt Pächter:innen in eine schwierige Lage, da sie trotz der Krise verpflichtet sind, Miet- und Pachtzahlungen weiter zu leisten.

Restaurants müssen schließen, bieten ihren Gästen nur noch Speisen zum Mitnehmen an. Einzelhändler:innen sind in Sorge: Mit Ausnahme von Lebensmittel- und anderen Läden, die für die alltägliche Versorgung nötig sind, bleiben vorerst alle Geschäfte geschlossen. Landwirtschaftsbetriebe gelten als systemrelevant und dürfen zwar trotz Ausgangsbeschränkung ihren Hof bewirtschaften. Hier fehlen aber die Arbeitskräfte. Es kommt zu Engpässen in der Lieferkette sowie zu verspäteten Ersatzteillieferungen. 

Was ist der Unterschied zwischen mieten und pachten? Welche Arten von Pachtverträgen gibt es? Wie lange gilt ein Pachtvertrag? Welche Rechte und Pflichten haben Pächter:innen und Verpächter:innen grundsätzlich und insbesondere in der aktuellen Situation? Fragen, die aktuell für alle Pächter:innen und Verpächter:innen besonders interessant sind. 

Der Pachtvertrag regelt die zeitlich begrenzte Gebrauchsüberlassung einer Sache. Üblicherweise werden Immobilien, Restaurants oder Ländereien verpachtet. Weitere Arten der Verpachtung sind Pachtverträge über Grundstücke, Gärten, Wälder zur Jagd, Gewässer zur Fischerei oder über komplette Unternehmen. Nutzungsrechte für eine Software können ebenfalls Teil eines Pachtvertrages sein. Sogenannte Application Service Provider (ASP) vermieten bzw. verpachten Software, statt sie zu verkaufen. 

Die Besonderheit bei Pachtverträgen ist, dass der Pächter oder die Pächterin berechtigt ist, aus der Überlassung Gewinn zu erwirtschaften. Bei Ländereien spricht man von der sogenannten Möglichkeit der Fruchtziehung. Das bedeutet, der Pächter oder die Pächterin zieht einen wirtschaftlichen Nutzen aus der Bewirtschaftung seiner oder ihrer gepachteten Ländereien. Er oder sie verkauft seine oder ihre Ernte oder Erträge aus der Tierhaltung. Restaurantpächter:innen oder Pächter:innen von Ladenlokalen erzielen den Gewinn über den Verkauf ihrer Speisen bzw. ihrer Produkte.

Der Pachtvertrag kommt zwischen zwei Vertragsparteien, dem Pächter oder der Pächterin und dem Verpächter oder der Verpächterin zustande. Ohne das Einverständnis des Verpächters oder der Verpächterin dürfen überlassene Flächen nicht von Pächter:innen an Dritte weiter vermietet werden.

Beim Pachtvertrag handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis, das sowohl befristet als auch unbefristet geschlossen werden kann. Der Verpächter oder die Verpächterin verpflichtet sich zur Überlassung eines Objekts. Der Pächter oder die Pächterin verpflichtet sich im Gegenzug zur Zahlung einer vereinbarten Pacht, dem Pachtzins. Der Pachtzins kann als fester Betrag vereinbart werden. Üblich sind aber auch Verträge, in denen der Pachtzins vom Umsatz abhängt.

Die Dauer des Pachtvertrags wird individuell von den Vertragsparteien festgelegt. Der Pachtvertrag endet entweder mit Ablauf dieser vereinbarten Frist oder per Kündigung durch den Pächter bzw. die Pächterin oder den Verpächter bzw. die Verpächterin. Stirbt eine der beiden Parteien, wird der Pachtvertrag von die Erben weitergeführt. Die rechtliche Basis für den Pachtvertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 581 – 597 festgeschrieben. In der Praxis finden darüber hinaus aber auch gesetzliche Bestimmungen zum Mietvertrag Anwendung.

Die Kündigung von Pachtverträgen durch den Verpächter oder die Verpächterin beschäftigt aktuell sicher viele Pächter:innen. Grundsätzlich endet ein Pachtvertrag, sofern keine Verlängerung vereinbart wurde, automatisch zum Ende der vereinbarten Laufzeit. Gemäß § 584 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist eine ordentliche Kündigung jeweils zum Ende eines Pachtjahres möglich. Die Kündigung muss spätestens bis zum dritten Werktag des halben Jahres erfolgen. Beim Pachtvertrag in der Landwirtschaft muss die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Jahres erfolgen. Mit Ausnahme im Todesfall des Pächters oder der Pächterin ist bei einer außerordentlichen Kündigung des Pachtvertrages die Zustimmung der Verpächter:innen notwendig.

Die Zahlung der Pacht kann am Ende der Pachtzeit oder je nach Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien monatlich oder vierteljährlich erfolgen. Sind Pächter:innen nicht in der Lage, ihre ihnen zustehenden Nutzungsrechte auszuüben, befreit sie das nicht von der Zahlung. Geraten sie um mehr als drei Monate in Verzug, entsteht dem Verpächter oder der Verpächterin ein Recht auf fristlose Kündigung des Pachtvertrages. Wurden vertraglich keine weiteren Vereinbarungen zum Zahlungsverzug in Ausnahmesituationen getroffen, gibt es rechtlich keine eindeutige Regelung. Ob der Verzug schuldhaft oder wie im Fall der Corona-Pandemie durch den Pächter oder die Pächterin unverschuldet entstanden ist, spielt rein rechtlich erst einmal keine Rolle. 

Um Pächter:innen und Mieter:innen, die aufgrund fehlender Einnahmen in Zahlungsverzug geraten sind, zu unterstützen, plant die Bundesregierung, das Kündigungsrecht von Vermieter:innen befristet einzuschränken. Zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 dürfen Vermieter:innen wegen Mietschulden keine Kündigungen aussprechen. Diese Einschränkung soll sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien aber auch Pachtverhältnisse betreffen.

Das befreit Pächter:innen und Mieter:innen aber nicht von ihrer grundsätzlichen Verpflichtung, Miete zu zahlen. Einige Grundeigentümer:innen gehen bereits mit gutem Beispiel voran und bieten Gewerbetreibenden praktikable Lösungen wie Stundungen, Mietsenkungen bis hin zum Mietverzicht an, um Insolvenzen zu vermeiden. 

Wechselt der Eigentümer einer Pacht während der Pachtzeit, muss sich der Pächter oder die Pächterin keine Sorgen um seinen Pachtvertrag machen. Bei einem Eigentümerwechsel entsteht kein Recht, den Pachtvertrag zu kündigen. Der neue Eigentümer oder die Eigentümerin ist verpflichtet, die im Pachtvertrag vereinbarten Regelungen auch weiterhin einzuhalten.

Hat er jedoch vor, das verpachtete Objekt als Baugrundstück oder zu öffentlichen Zwecken zu verwenden oder möchte er es selbst bewirtschaften, ist er berechtigt, den Pachtvertrag aufzulösen. Bei der vorzeitigen Auflösung des Pachtvertrags ist er zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet. Die Höhe errechnet sich aus dem Verlust, der dem Pächter oder der Pächterin durch die frühzeitige Beendigung des Vertrags entsteht.

Kann der Pächter oder die Pächterin nachweisen, dass eine vorzeitige Auflösung zu massiven wirtschaftlichen Einbußen führt, kann er oder sie vor Gericht eine Pachtverlängerung von sechs Monaten bis maximal zwei Jahren erwirken. Um Schadensersatzzahlungen zu vermeiden, können die Vertragsparteien aber auch eine Vereinbarung über die vorzeitige Beendigung des Vertrags in gegenseitigem Einverständnis treffen.

Unabhängig von unterschiedlichen Pachtarten sollten im Pachtvertrag alle Vertragsmodalitäten wie Pachtzins, Laufzeit, Kündigungsfristen sowie weitere Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden. Muster oder Vorlagen für den Pachtvertrag finden Sie im Internet, beispielsweise bei der Handelskammer zu Köln oder beim Freistaat Thüringen.

Der Pachtvertrag für Restaurants, Bars sowie weitere Gaststätten schließt in der Regel das Inventar mit ein. Der Pächter oder die Pächterin verpflichtet sich, Immobilie und das Inventar pfleglich zu behandeln und es selbst zu bewirtschaften. Soweit es nicht anders im Pachtvertrag vereinbart ist, darf der Pächter oder die Pächterin nicht untervermieten oder weiter verpachten. 

Im landwirtschaftlichen Bereich wird im Pachtvertrag die Nutzung und Bewirtschaftung von Ländereien und Grundstücken sowie vorhandener Wohn- und Wirtschaftsgebäude geregelt. Der Pächter oder die Pächterin verpflichtet sich gemäß § 585 ff BGB zur Bodenbewirtschaftung sowie zur damit verbundenen Tierhaltung zur Gewinnung von tierischen oder pflanzlichen Erzeugnissen.

Einfacher ausgedrückt: Ackerbau, Erwerbsgartenbau, Obst- und Weinbau, Imkerei sowie Wiesen- und Weidewirtschaft sind Teil des Landpachtvertrags und der Pächter oder die Pächterin verpflichtet sich, diese ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Die Erzeugnisse darf er oder sie verkaufen und erzielt damit Gewinne aus dem Pachtverhältnis. 

In landwirtschaftlichen Pachtverträgen ist die Kündigung wegen Eigenbedarf gesetzlich nicht gestattet. Verpächter:innen können Eigenbedarf nur anmelden, wenn dies ausdrücklich im Pachtvertrag geregelt ist.

Die Laufzeit von landwirtschaftlichen Pachtverträgen ist frei verhandelbar. Sie darf maximal 30 Jahre betragen. Üblich sind Laufzeiten von sechs bis 12 Jahren. Wurde keine Laufzeit vereinbart, gilt der Vertrag für unbestimmte Zeit und ist von beiden Seiten mit einer Frist von zwei Jahren zum Pachtjahresende kündbar. 

Wer selber keinen Fischerei- oder Jagdschein, kann Gewässer oder Waldstücke verpachten. Dieses Modell bietet sich auch für Gemeinden an, die ihre Gewässer oder Wälder nicht selbst bewirtschaften können. Insbesondere für Jagdpachten gelten strenge Rahmenbedingungen, die in § 11 des Bundesjagdgesetz (BJagdG) geregelt sind.

Wer keinen eigenen Garten hat, erfüllt sich seinen Wunsch nach der eigenen grünen Oase mit einem Pachtvertrag für einen Kleingarten. Beim Pachtvertrag für ein Gartengrundstück steht nicht die gewerbliche Nutzung, sondern Obst- und Gemüseanbau zum Eigenverzehr und Erholung im Vordergrund. Bei einer Überlassung zur Gartennutzung gelten die Vorgaben des Bundeskleingartengesetzes sowie die Regeln des Kleingartenvereins. 

Im Rahmen einer Unternehmenspacht werden ganze Unternehmen inklusive des Anlagevermögens, des Umlaufvermögens verpachtet. Das schließt Maschinen und Fabrikhallen, Warenlager oder ausstehende Kundenforderungen sowie sämtliche Firmen- und Nutzungsrechte ein.