SARL immobilière, une bonne solution pour ses investissements ?

Même si la SARL est une société commerciale, elle peut être utilisée pour un autre usage que l’exploitation d’un fonds de commerce. En effet, cette forme juridique permet d’acquérir un bien immobilier, appartement ou maison, à plusieurs. Une pratique courante aujourd’hui. Créée en famille ou non, la SARL immobilière est une alternative intéressante à des sociétés comme la SCI ou la SAS immobilière pour gérer de gros projets. Quels sont les avantages de ce statut juridique ? Qonto vous dit tout sur la SARL immobilière.

La société à responsabilité limitée (SARL) immobilière est une forme de société commerciale régie par l’article 239 du Code général des impôts (CGI). Son but est d’acquérir, de gérer et d’exploiter un ou plusieurs biens immobiliers à usage commercial ou d’habitation.

La SARL immobilière est constituée de plusieurs associés. Cette société peut prendre différentes formes selon la typologie de ses fondateurs. En effet, il est possible de créer :

• une SARL immobilière classique, assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) : elle naît de l’association de personnes qui n’entretiennent aucun lien familial. L’objectif est bien souvent de gérer un patrimoine immobilier important et de mener une activité d’achat-revente ;
• une SARL immobilière de famille, assujettie à l’impôt sur le revenu (IR) : elle est issue de l’association de membres d’une même famille. Ces derniers se regroupent en société, notamment pour réaliser un investissement locatif et bénéficier du régime de Loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Dans les deux cas, les associés doivent réaliser un apport au capital de l’entreprise. En contrepartie, ils obtiennent des parts sociales qui leur confèrent des droits sociaux. En effet, ils peuvent obtenir des dividendes à partir des revenus fonciers générés par la SARL, et voter en assemblée générale.

En revanche, ils ne peuvent pas agir directement sur les biens immobiliers achetés en société puisqu’ils en sont propriétaires de manière indirecte. C’est le gérant ou le collège de gérance qui administre les biens immobiliers.

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À l’instar d’une SCI, se réunir au sein d’une SARL immobilière permet aux associés de mettre en commun leurs moyens financiers au travers de leurs apports personnels. Ils peuvent ainsi constituer un patrimoine immobilier plus important ensemble, l’exploiter et générer des revenus locatifs.

Au-delà de la mise en commun de leurs ressources, la gestion collégiale de la société permet également aux gérants et aux associés de diriger leur entreprise avec une même vision.

À la différence de la SCI, les associés bénéficient d’une responsabilité limitée en SARL immobilière. En cas de problème, les créanciers de la société ne peuvent pas se tourner vers leur patrimoine personnel pour récupérer leur dû.

La responsabilité des associés est limitée à leurs apports au capital social de l’entreprise. Autrement dit, s’ils apportent 1 000 euros, ils ne pourront pas perdre une somme plus importante si la SARL a des dettes.

C’est un atout pour les investisseurs, qui peuvent sécuriser leur patrimoine personnel. Cela présente une limite tout de même, dans l’hypothèse où un crédit est sollicité pour la société auprès d’un établissement bancaire. Si les associés ne disposent pas d’un actif suffisant, il leur sera difficile de présenter les garanties requises pour obtenir leur crédit.

Pour bénéficier de cet effet de levier et réaliser un investissement immobilier supplémentaire, les associés et les gérants devront souscrire des sûretés personnelles. Dans ce cas, la responsabilité limitée perd tout son intérêt.

Bien qu’elle soit assujettie à l’impôt sur les sociétés, la SARL immobilière peut opter pour l’impôt sur le revenu pour une durée de 5 ans. Au cours de cette période, elle bénéficie alors des mêmes avantages que la SARL constituée uniquement de membres de la même famille.

La SARL immobilière de famille, quant à elle, peut bénéficier des atouts du régime de l’impôt sur le revenu pour une durée illimitée. Elle évite ainsi la double imposition à l’IS et l’IR et bénéficie du statut LMNP pour l’activité de location meublée.

De plus, faire l’acquisition d’une maison ou d’un appartement par le biais d’une SARL immobilière donne droit à des économies d’impôt. Le bien étant à l’actif de la société, les charges, les frais engagés pour son acquisition et la TVA payée peuvent être déduits du résultat imposable pour le faire diminuer.

L’IS est le régime d’imposition qui s’applique par défaut à la création de la SARL immobilière. Cette fiscalité présente un réel impact sur la rentabilité de l’entreprise. En effet, la société est soumise à une double imposition :

• les bénéfices de la SARL sont imposés à 15 ou 25 % en fonction du montant des revenus locatifs perçus ;
• les dividendes versés par la société aux associés font l’objet d’un prélèvement forfaitaire unique au taux de 30 %.

Malgré ces taux d’imposition, l’IS reste intéressante pour certains associés qui gèrent un gros patrimoine immobilier et qui sont situés dans les tranches d’impôt les plus hautes.

En effet, être assujettis à l’impôt sur les sociétés leur permet d’amortir les biens immobiliers pour réduire le montant du bénéfice imposable. Ils peuvent aussi investir les bénéfices dans l’entreprise pour réaliser un nouvel investissement et acquérir de nouveaux biens.

Ce type de SARL permet également aux associés d’optimiser leur activité d’achat-revente. Pendant 5 ans, la SARL immobilière peut bénéficier de l’imposition sur le revenu et du régime LMNP pour faire prendre de la valeur à son patrimoine. Avant la perte de la transparence fiscale, les associés peuvent revendre leur bien et liquider la SARL. C’est un montage intéressant à condition de trouver un bien immobilier adapté.

De manière générale, des associés qui hésitent entre la SCI, la SAS ou la SARL immobilière à l’IS pour une location nue ont tout intérêt à s’orienter vers la société civile immobilière. Ils auront moins de contraintes de gestion. De même, le gérant majoritaire n’aura pas à payer de cotisations sociales.

En principe, une SARL immobilière est assujettie à l’impôt sur les sociétés. Lorsqu’elle est constituée d’associés issus de la même famille, l’entreprise peut bénéficier de l’IR de manière illimitée.

Selon l’article 206 du Code Général des Impôts (CGI), les associés d’une SARL immobilière de famille peuvent avoir des liens jusqu’au 4ème degré. Il peut s’agir d’époux, de parents/enfants ou de frères/sœurs par exemple.

Ce type de société ne peut pas être créé par des concubins, des oncles et des neveux ou des belles-sœurs notamment.

Ce régime permet d’éviter la double imposition et de proposer une maison ou un appartement en location meublée sous le statut LMNP. Pour en bénéficier, les associés de la SARL immobilière de famille doivent respecter les conditions suivantes :

• les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € par an ;
• ils ne doivent pas excéder 50 % des autres revenus du foyer fiscal.

Le montant des revenus locatifs imposables est réparti entre chaque associé(e) en fonction de la quote-part détenue au capital social de la société. L’impôt est payé par chacun(e) dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Les charges d’exploitation, les intérêts bancaires, la taxe foncière ou encore l’amortissement du bien peuvent être déduits des résultats de la SARL immobilière de famille. C’est un sérieux avantage, ces déductions et amortissements permettant aux associés de payer un impôt plus faible sur les revenus locatifs générés.

Le régime LMNP est également avantageux en cas de plus-value. En effet, à la revente, la plus-value immobilière est calculée en fonction de la valeur d’acquisition du bien et non de sa valeur nette comptable, même si des amortissements ont été pratiqués.

De plus, les associés de la SARL immobilière de famille peuvent aussi bénéficier d’un abattement pour durée de détention. Ainsi, la plus-value peut être exonérée d’impôt en totalité dès la 30ème année.

Bien sûr, la SARL immobilière de famille présente également quelques inconvénients, notamment pour les associés qui sont dans les plus hautes tranches d’imposition. Dans leur cas, l’impôt peut atteindre un taux de 45 %. De même, les disputes entre des associés d’une même famille peuvent survenir, amenant parfois à la dissolution de la société.

Pour acquérir un bien immobilier et le mettre à la location avec une société à responsabilité limitée, il faut d’abord que des investisseurs se regroupent. Deux personnes au moins, personnes physiques ou morales, doivent s’associer et mettre leurs ressources en commun.

Plusieurs étapes doivent être réalisées pour créer une SARL immobilière :

• rédiger les statuts de la société pour prévoir les règles de fonctionnement de l’entreprise. Ce document doit intégrer plusieurs mentions obligatoires comme l’objet social, la dénomination, le siège social, la répartition des parts sociales etc. ;
• déposer le capital social de la SARL sur un compte professionnel. En SARL, il n’y a pas de capital minimum à apporter. Les fonds déposés sont bloqués jusqu’à l’immatriculation de la SARL et doivent être libérés à hauteur de 20 % au moins à la création de la société ;
• publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales pour en informer les tiers ;
• déclarer la création de la SARL auprès du Guichet Unique.

Une fois que l’entreprise est inscrite au Registre du commerce et des sociétés (RCS), les associés reçoivent un numéro d’immatriculation et peuvent démarrer leur activité.

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