Business

SCI pour votre résidence principale : un montage adapté ?

Le 24 mars 2022 par Qonto

Comme 80 % des Français, vous souhaitez devenir propriétaire de votre résidence principale. Souvent détenue en nom propre, saviez-vous qu’il est également possible de l’acquérir par le biais d’une société civile immobilière (SCI) ? Zoom sur les avantages et les inconvénients de la création d’une SCI pour sa résidence principale.

Quel intérêt de mettre sa résidence principale dans une SCI ?

Profiter de multiples avantages pour le couple

En l’absence de contrat de mariage, c’est le régime de la communauté légale qui s’applique par défaut. Par conséquent, l’achat d’un bien immobilier se répartit de façon équitable entre les époux : chacun possède la moitié de la propriété.

Opter pour une SCI pour l’acquisition de sa résidence principale permet aux époux de s’affranchir de cette règle, car c’est la société qui détient le logement du couple. Ainsi, c’est le nombre de parts sociales de chaque associé qui détermine sa quote-part.

Dans le cas d’un couple non marié, créer une SCI pour sa résidence principale offre une meilleure protection du conjoint survivant en cas de décès. En effet, les articles 763 et 764 du Code civil définissent les droits sur le logement entre époux, mais ils ne s’appliquent pas à un couple pacsé ou en union libre.

Pour ce faire, privilégiez l’insertion d’une clause d’agrément et la mise en place d’un démembrement croisé des parts sociales dans les statuts de la SCI. Concrètement, chaque membre du couple détient :

✓ 50 % du capital social de la société civile immobilière ;
✓ la nue-propriété de ses propres parts sociales ;
✓ l’usufruit des parts sociales de son conjoint.

💡 Point vocabulaire : l’usufruit désigne le droit de jouir d'un bien sans en être propriétaire et la nue-propriété renvoie au droit de disposer d’un bien, sans pouvoir l’utiliser. La pleine propriété est constituée de l’usufruit et de la nue-propriété.

Ainsi, le conjoint survivant reçoit l’usufruit de ses propres parts au décès de son conjoint ce qui lui accorde la pleine jouissance de la résidence principale. Quant aux enfants, ils reçoivent la nue-propriété détenue par l’associé décédé jusqu’alors.

Organiser sa succession et la transmission de son patrimoine

En plus d’apporter une protection renforcée au conjoint survivant, opter pour la SCI pour sa résidence principale permet d’optimiser la transmission de son patrimoine immobilier à ses enfants.

Quand un propriétaire détient sa résidence principale en nom propre, il ne peut effectuer qu’une seule donation à ses enfants. Ainsi, une partie de la valeur du bien immobilier reste soumise aux droits de mutation.

💡 Point vocabulaire : les droits de mutation sont une taxe due à l’État lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire, que ce soit dans le cadre d’une vente, d’une donation ou d’un héritage.

En revanche, le cadre de la SCI autorise plusieurs donations successives puisque ce sont les parts sociales de la société que les associés transmettent petit à petit à leurs enfants et non pas la résidence principale.

Par conséquent, la transmission progressive du capital social de l’entreprise se réalise sans le paiement de droits de succession.

De plus, la société civile immobilière facilite la gestion du patrimoine au décès des époux, car les règles de fonctionnement de la SCI sont directement déterminées au sein des statuts. Les risques de blocage entre les enfants sont donc limités.

Optimiser sa fiscalité

À l’instar de la SCI pour un investissement locatif, créer une société civile immobilière pour l’acquisition de sa résidence principale permet aux associés de choisir le régime fiscal applicable aux revenus de l’entreprise.

Par conséquent, les bénéfices peuvent être soumis à :

✓ l’impôt sur le revenu (IR) ;
✓ l’impôt sur les sociétés (IS).

En cas de location à titre onéreux, l’imposition à l’IR donne droit à l’application du déficit foncier sur les autres revenus des associés si les charges de la société dépassent les loyers encaissés.

💡 Bon à savoir : la mise à disposition à titre gratuit de la résidence principale facilite également la déclaration d’impôt de la SCI : l’entreprise doit uniquement déposer le formulaire 2072-S-SD l’année de sa constitution.

Bénéficier de l’exonération sur la plus-value immobilière

Si le prix de vente du bien immobilier dépasse son coût d’acquisition, la différence entre les deux montants représente une plus-value imposable. Or, la loi prévoit une exonération totale d’impôt pour cette plus-value lorsqu’elle concerne la vente de la résidence principale par son propriétaire en nom propre.

La résidence principale détenue par une SCI, qu’est-ce que cela change ?

En cas de mise à disposition du logement à titre gratuit, la plus-value réalisée par la SCI lors de la vente bénéficie du régime applicable aux particuliers : une exonération d’impôt.

En revanche, la cession est soumise au régime des plus-values professionnelles si la résidence principale fait l’objet d’une location à titre onéreux et que l’entreprise relève de l’impôt sur les sociétés. La durée de détention n’impacte pas l’imposition des plus-values dans une SCI redevable à l’IS.

Quels inconvénients de créer une SCI pour sa résidence principale ?

Le cadre de la SCI offre de multiples avantages pour l’achat de votre résidence principale, mais il comporte aussi plusieurs inconvénients que vous devez connaître.

Impossibilité d’obtenir certaines aides financières pour son achat

Vous souhaitez profiter d’un Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou utiliser votre Plan Épargne Logement (PEL) pour financer l’achat de votre logement ? Concrétiser votre projet immobilier par le biais d’une SCI vous rend inéligible à ces différentes aides financières.


Effectivement, ces mécanismes d’aide à l’acquisition ou à la rénovation sont réservés aux propriétaires qui choisissent la détention en nom propre. Veillez à prendre en compte ce critère lorsque vous déterminez votre budget pour l’achat de votre résidence principale en SCI.

Perte de l’abattement de 30 % pour le calcul du montant de l’IFI

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a succédé à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Ainsi, chaque particulier dont la valeur du patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros est redevable de cette taxe.

La détention de sa résidence principale en nom propre permet aux contribuables de bénéficier d’un abattement de 30 % sur la valeur du bien, ce qui réduit le montant de l’IFI.

Lorsque la résidence principale est détenue par une SCI, la société ne profite pas de cet abattement et doit s’acquitter pleinement de l’IFI.

En revanche, les associés peuvent bénéficier d’une décote (c’est-à-dire d’un abattement) jusqu’à 20 % sur la valeur de leurs parts pour absence de liquidité. Pour cela, ils doivent démontrer qu’ils ont des difficultés à revendre les parts sociales de la SCI.

Risque de requalification par l’administration fiscale

L’administration fiscale peut considérer l’usage du déficit foncier comme un abus de droit quand la société procède à la location à titre onéreux du logement.

💡 Point vocabulaire :on dit qu’une situation génère un déficit foncier lorsque le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers.

Les cas les plus fréquents sont lorsque la création d’une SCI pour sa résidence principale intervient juste avant la réalisation d’importants travaux qui engendrent un montant élevé de charges déductibles.

Que risquez-vous en cas d’abus de droit ?

En cas de contrôle, vous vous exposez à de lourdes sanctions financières de la part du fisc, et notamment à une majoration des droits qui varie selon la situation :

✓ 80 % du montant éludé si l’administration fiscale possède des preuves ;
✓ 40 % dans le cas contraire.

Vous avez des doutes concernant la conformité de votre opération ? N’hésitez pas à prendre contact avec l’Administration fiscale pour éviter les mauvaises surprises.

Quelles solutions pour acquérir sa résidence principale avec une SCI ?

L’acquisition de votre résidence principale par le biais d’une SCI peut intervenir à différents moments. Vous pouvez créer la société avant votre achat immobilier, ou bien transférer la propriété de votre logement à l’entreprise après l’achat.

Création de sa SCI avant de devenir propriétaire

L’acquisition de votre résidence principale est encore au stade de projet ? Sachez que vous pouvez d’ores et déjà procéder à la création de votre société civile immobilière. Votre SCI sera ainsi opérationnelle dès que vous aurez trouvé le logement de vos rêves.

Pour rappel, la constitution d’une SCI s’effectue en 4 étapes :

1. la rédaction des statuts ;
2. le dépôt du capital social ;
3. la publication d’une annonce légale ;
4. la réalisation des formalités auprès du greffe du tribunal de commerce.

✅ Le saviez-vous? Avec Qonto, vous pouvez effectuer le dépôt du capital social de votre SCI en ligne et sans engagement. Vous recevez votre attestation de dépôt par voie électronique sous 72 heures en moyenne.

Apport de sa résidence principale à la SCI

Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale ? Notez qu’il n’est pas trop tard l’apporter à une SCI que vous constituez. La création de la société nécessite d’accomplir les formalités que nous venons d’évoquer.

Dans ce cas, le transfert de propriété s’effectue sur la forme d’un apport en nature. Ainsi, chaque associé reçoit un nombre de parts sociales qui correspond à la valeur de l’apport réalisé.

Sachez que les associés sont responsables de leur évaluation vis-à-vis des tiers pendant 5 ans s’ils ne font pas appel à un commissaire aux apports. Veillez à estimer votre bien avec vigilance, et éventuellement à faire appel à un professionnel.

Rachat du bien immobilier par la SCI

Une autre option pour la gestion de votre patrimoine immobilier consiste à céder la propriété de votre résidence principale à la SCI. Cette opération est aussi appelée « vente à soi-même ». Elle vous permet d’obtenir des fonds immédiatement tout en conservant le bien dans votre patrimoine.

Contrairement à un apport en nature, cette transaction implique des flux financiers sur le compte professionnel de la SCI. En effet, la société sollicite l’obtention d’un emprunt immobilier pour payer le prix de cession aux propriétaires de l’immeuble.

Attention, l’objectif de ce montage ne doit pas être uniquement fiscal. Faute de quoi, les associés s’exposent à une requalification pour abus de droit avec les conséquences que nous avons déjà évoquées précédemment.

Si vous envisagez une « vente à soi-même » pour loger votre résidence principale au sein d’une SCI, nous vous recommandons de consulter un professionnel du droit pour sécuriser votre montage.

Séduit par les atouts de la SCI pour votre résidence principale ? Confiez la gestion des formalités administratives à des experts et créez votre société civile immobilière en quelques minutes avec notre partenaire LegalStart.

D'autres articles pourraient vous intéresser