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Déclaration d’impôt en SCI : le guide pour tout comprendre

Le 11 avril 2022 par Qonto

À la création d’une SCI, cette dernière est en principe soumise à l’impôt sur le revenu, mais elle peut aussi être concernée par l’impôt sur les sociétés. Si la SCI est une structure appréciée pour faciliter la constitution, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, c’est moins vrai pour la déclaration d’impôt qui en découle, souvent complexe et rébarbative. Chez Qonto, nous avons créé ce guide pour vous simplifier la vie. Apprenez le fonctionnement de la déclaration d’impôt en SCI et faites de cette démarche administrative un moment (presque) agréable.

Déclaration d’impôt et SCI soumises à l’impôt sur le revenu

En dehors de celles qui ont opté pour l’impôt sur les sociétés, ou celles dont l’activité exercée rend indispensable ce mode d’imposition, toutes les SCI sont soumises à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, ce n’est pas directement la SCI qui paye l’impôt, mais les associés à titre personnel.

La déclaration réalisée par le gérant

Le gérant de la SCI doit réaliser une première déclaration pour le montant des revenus et la part de chaque associé(e). Elle doit être déposée auprès du service des impôts des entreprises (SIE) au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai pour les revenus générés au cours de l’année N-1. Cette déclaration d’impôt s’effectue par le biais des formulaires n° 2072-S ou n° 2072-C.

La déclaration d’impôt d’une SCI se fait avec le formulaire n° 2072-S lorsque :

✓ les associés de la société sont des personnes physiques ;
✓ aucun immeuble relevant d’une restauration immobilière Malraux ou de la loi Monuments Historiques ne figure au patrimoine de l’entreprise ;
✓ aucun bien n’est détenu en nue-propriété ;
✓ la SCI ne bénéficie pas des dispositifs Périssol, Besson neuf, Borloo neuf et Robien classique ou recentré.

Ce formulaire est parfaitement adapté aux déclarations d’impôt des SCI familiales, qui ont réalisé un investissement locatif par exemple, dans la mesure où les associés sont des personnes physiques.

Le formulaire n° 2072-C est utilisé dans tous les autres cas, c’est-à-dire quand la SCI :

✓ dispose d’un immeuble spécial ;
✓ possède un bien en nue-propriété ;
✓ profite d’une déduction grâce aux dispositifs cités précédemment ;
✓ présente un(e) associé(e) relevant du régime réel.

Dans un cas comme dans l’autre, le gérant doit réaliser un inventaire préalable pour identifier les sources de revenus de la SCI, comme les loyers, les subventions ou les recettes perçues. Il doit également y indiquer le montant des dépenses engagées pour l’entretien et la réparation des biens détenus, les charges ou encore les frais d’administration et de gestion. Le résultat obtenu est ensuite réparti entre les associés de la SCI sur la base de leur quote-part individuelle.

💡 Bon à savoir : une déclaration d’impôt non effectuée engage la responsabilité du gérant de la SCI. Détenir un compte pro peut considérablement faciliter la réalisation de cet inventaire. Déposez le capital de votre SCI en ligne avec Qonto et gérez l’ensemble de vos dépenses et de vos revenus en quelques clics.

La déclaration effectuée par les associés

Après que le gérant de la SCI ait effectué sa déclaration, chaque associé(e) doit déclarer les revenus perçus par la SCI pour sa quote-part. Les revenus perçus sont imposés en fonction du taux marginal de l’IR pour chaque associé(e), additionné des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

💡 Bon à savoir : le taux marginal d’imposition ainsi que la tranche d’imposition des associés peuvent être modifiés à la hausse en raison des revenus générés par la SCI.

Lorsque les revenus fonciers générés sont supérieurs à 15 000 €, l’associé(e) relève du régime réel d’imposition. Il doit alors déclarer le revenu net foncier sur le formulaire n° 2044 en déduisant les frais et les charges des revenus bruts fonciers.

Si les charges supportées sont plus conséquentes que ses parts de revenus, et qu’elles sont liées à des dépenses de gestion, un déficit foncier est généré. Ce dernier peut être déduit des revenus globaux, dans la limite de 10 700 € par an, ou reporté sur les revenus des 6 années suivantes si le revenu global est insuffisant.

Comment remplir une déclaration d’impôt d’une SCI via le formulaire n° 2044 ? L’associé(e) doit compléter :

✓ la ligne 111 (les revenus bruts) ;
✓ la ligne 112 (les frais et charges) ;
✓ la ligne 113 (les intérêts d’emprunt) ;
✓ la ligne 114 (le bénéfice ou le déficit).

Les associés de la SCI sont soumis au régime micro-foncier lorsque les revenus fonciers générés sont inférieurs à 15 000 €. Dans ce cas, le montant des revenus bruts doit être reporté sur le formulaire n° 2042.

Le revenu net foncier imposable est calculé automatiquement, avec l’application d’un abattement de 30 % représentant le montant forfaitaire des charges supportées. Si elles sont supérieures à cet abattement, l’associé(e) peut opter pour le régime réel, même si les revenus fonciers générés sont inférieurs à 15 000 €.

💡 Bon à savoir : si l’associé(e) d’une SCI ne perçoit aucun revenu, il doit déclarer sa quote-part de résultat sur le formulaire n° 2042, à la case 4BA.

Déclaration d’impôt et SCI soumises à l’impôt sur les sociétés

Si les associés doivent déclarer les résultats générés par la SCI sous le régime de l’IR, la situation est différente. En effet, dans ce cas, c’est la société qui est directement imposée. Attention, si le régime de l’impôt sur les sociétés est choisi, il faut renoncer à l’option dans les 5 ans. Au-delà de ce délai, il n’est plus possible de revenir à l’IR.

La déclaration de la SCI

Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est le formulaire n° 2065 qui doit être complété. Les revenus générés y sont indiqués après déduction des dépenses réalisées et un éventuel déficit peut être reporté sur les exercices suivants.

💡 Bon à savoir : il est indispensable de tenir une comptabilité. Pour plus de facilité, l’aide d’un(e) expert-comptable peut être sollicitée.

Quand faut-il déclarer les impôts d’une SCI soumise à l’IS ? La déclaration de revenus doit être déposée au SIE le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai pour les loyers générés au cours de l’année N-1 lorsque l’exercice comptable de la SCI coïncide avec l’année civile. Si ce n’est pas le cas, elle doit être déposée dans les 90 jours qui suivent la clôture de l’exercice comptable.

💡 À noter : lorsque la SCI loue des logements ou des locaux meublés, les revenus générés sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cas, elle est obligatoirement soumise à l’IS et doit déposer un formulaire n° 2065.

Partage des bénéfices et déclaration des associés

La SCI peut distribuer les sommes perçues à ses associés. Si tel est le cas, ces derniers doivent compléter la déclaration n° 2042, à la rubrique « revenus des valeurs et capitaux mobiliers ». Chaque associé(e) est alors soumis(e) au barème progressif de l’impôt sur le revenu pour les bénéfices qui lui ont été attribués.

De son côté, le gérant doit remplir le formulaire n° 2777 qui lui permet de déclarer le versement des dividendes aux associés, et de payer le prélèvement forfaitaire unique de 30 %, ainsi que les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ce document doit être transmis par la SCI dans un délai de 15 jours suivant le paiement des dividendes aux associés.

Comment faire la déclaration d’impôt d'une SCI ?

Déclarer les revenus d’une SCI en ligne

Si auparavant, les SCI soumises à l’impôt sur le revenu pouvaient déclarer leurs impôts sur papier si elles le souhaitaient, toutes doivent réaliser cette démarche en ligne depuis 2020. Les associés déclarent leur quote-part depuis le site internet des impôts, sur leur espace personnel, tandis que la SCI agit via son espace professionnel.

Les formulaires papier n° 2072-S et 2072-C sont ainsi remplacés par la télédéclaration qui peut être transmise :

✓ par la procédure EFI disponible sur le site des impôts, à la rubrique « déclarer son résultat », si les revenus générés n’excèdent pas 236 000 € par an ;
✓ par la procédure EDI engagée par les experts-comptables et conseils mandatés par la SCI, peu importe les revenus perçus.

Après que le gérant de la SCI ait déclaré le résultat fiscal, ce dernier est partagé entre les différents associés au prorata de leurs parts. Si aucun autre revenu foncier n’est perçu, il faut télédéclarer via l’espace en ligne personnel accessible sur le site des impôts, sur la déclaration principale de revenus. Si d’autres revenus fonciers sont perçus, ils doivent figurer sur la déclaration de revenus fonciers n° 2044.

Comment créer un compte impôts pour une SCI ?

Pour télédéclarer, les SCI doivent créer un compte impôts. La création d’un espace professionnel doit être demandée en ligne, sur le site des impôts. Un code d’activation est ensuite envoyé par courrier, sous 15 jours, permettant de finaliser la création de l’espace professionnel.

Après avoir créé un compte impôts pour sa SCI, il suffit de cliquer sur le champ « résultat » dans le menu « déclarer », puis sur le champ « déclarer ». Le gérant de la SCI doit indiquer pour chaque immeuble en location quels sont les locataires en place, les revenus fonciers bruts, les charges déductibles, et les intérêts d’emprunt. Ces informations permettent de définir le résultat fiscal de la SCI, et donc la quote-part revenant à chaque associé(e).

💡 Bon à savoir : c’est aussi depuis l’espace professionnel sécurisé accessible depuis le site des impôts qu’une attestation de non assujettissement à la TVA pourra être téléchargée par les SCI qui en sont exonérées.

Vous l’avez compris, les obligations déclaratives varient selon la situation de chaque SCI et des associés qui la composent. Un compte professionnel adapté à vos besoins peut toutefois vous aider à mieux gérer votre comptabilité et les démarches administratives afférentes. Chez Qonto, nous mettons à votre disposition un compte 100 % en ligne, grâce auquel vous pourrez suivre l’ensemble des opérations réalisées pour votre SCI et effectuer votre déclaration d’impôt en un éclair.

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