SCI translucide : une société au régime fiscal particulier

Lors de la création d’une société civile immobilière, il est capital de choisir le bon régime fiscal. SCI translucides, transparentes ou opaques, imposition à l’IS ou à l’IR, le choix est vaste et il est parfois difficile de s’y retrouver dans les règles fiscales françaises. Qu’est-ce qu’une SCI translucide ? Quelles sont les différences avec une société transparente ou opaque ? Qonto vous répond.

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique appréciée des investisseurs. Elle leur permet d’acquérir un patrimoine immobilier, de l’organiser et d’optimiser leur fiscalité. La SCI est aussi une solution idéale pour éviter l’indivision et sécuriser la transmission de son patrimoine.

À la création d’une SCI, cette dernière est soumise de plein droit à l’impôt sur le revenu (IR). Les revenus fonciers générés sont imposables directement au niveau des associés. On dit alors qu’elle est transparente. 

Elle peut néanmoins être considérée comme translucide selon l’activité qu’elle exerce. C’est le cas des SCI de construction-vente et des SCI d’attribution.

Les sociétés civiles immobilières translucides (ou semi-transparentes) disposent d’une personnalité fiscale distincte de celle de leurs associés. Elles sont à la croisée des chemins entre le régime de transparence et d’opacité fiscale.

Ce sont des sociétés qui sont exonérées de l’Impôt sur les Sociétés (IS) en raison de leur activité d’investissement. Les revenus fonciers sont imposables au niveau des associés, uniquement en cas de versement de dividendes. L’impôt est payé en fonction du nombre de parts sociales détenues au sein de l’entreprise par chacun des associés.

Une société civile immobilière est dite transparente lorsque les revenus fonciers qu’elle dégage sont soumis à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, la société n’est pas directement imposable. 

Ce sont ses associés qui le sont au prorata de leurs droits sociaux, c’est-à-dire en fonction de la quote-part du résultat qui leur revient.

La barrière entre SCI transparente et SCI translucide est mince et les confusions sont fréquentes. En réalité, elles fonctionnent de la même manière, mais ne concernent pas les mêmes types de SCI. Ainsi :

• sont considérées comme des SCI transparentes les sociétés qui acquièrent un immeuble ou qui construisent un bien dans le but de le diviser et d’en conserver la propriété ou la jouissance, qui gèrent ces biens après division ou qui les mettent en location pour générer des loyers. C’est notamment le cas des SCI de gestion ;
• sont considérées comme des SCI translucides les sociétés dont l’objet social consiste à construire et louer des locaux professionnels, prendre des participations dans des enseignes ou réaliser des placements collectifs au sein de titres financiers. C’est par exemple le cas des SCI de construction-vente.

Il existe aussi une distinction sur le plan fiscal :

• la personnalité fiscale des associés est indissociable de celle de la société dans le cas d’une SCI transparente. L’entreprise n’est pas propriétaire des immeubles. Ce sont les associés qui détiennent le droit de propriété à hauteur de leur participation au capital social. La société n’a pas d’existence fiscale ;
• la personnalité fiscale des associés est dissociée de celle de la société dans le cas d’une SCI translucide. L’entreprise a une existence fiscale. C’est elle qui opère le calcul du résultat annuel, bien qu’il soit imposé entre les mains des associés.

Réaliser un investissement locatif par le biais d’une SCI translucide ou d’une SCI transparente permet d’éviter la double imposition sur les bénéfices dans les deux cas. L’une comme l’autre permet aussi de bénéficier d’un abattement lors de la vente des biens immobiliers en fonction de la durée de détention.

La SCI opaque, aussi appelée SCI non-transparente, est l’opposé de la société civile immobilière transparente. Cette entreprise dispose de sa propre personnalité morale. Elle fait écran avec ses associés et est redevable de plein droit de l’impôt sur les sociétés (IS).

Il existe ainsi une double imposition. La SCI opaque est d’abord taxée sur ses bénéfices au titre de l’IS. Lorsqu’ils perçoivent des dividendes, les associés sont eux aussi redevables de l’impôt sur le revenu, à la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

La fiscalité constitue la principale différence entre les sociétés civiles immobilières opaques et les SCI translucides. Qu’elle soit transparente ou semi-transparente, une SCI peut opter pour l’IS dès sa création et tout au long de sa vie sociale. Elle devient alors une société opaque. Une révocation est toujours possible si elle intervient dans les 5 années qui suivent l’option. Au-delà, ce choix est définitif : il ne sera plus possible de revenir à une imposition sur le revenu.

En principe, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Son résultat fiscal est imposé entre les mains de chaque associé, en fonction de leur participation au capital social de la société. Ils doivent ainsi renseigner leur part de résultat fiscal dans leur déclaration de revenus. L’imposition des revenus fonciers diffère selon le montant généré :

• s’il est inférieur à 15 000 euros, c’est le régime micro-foncier qui s’applique par défaut, avec un abattement de 30 % ;
• s’il est supérieur à 15 000 euros, c’est le régime réel qui est applicable.

Ce régime fiscal est très intéressant, notamment pour le calcul de l’impôt sur les plus-values. En effet, dès la 5ème année de détention, l’impôt sur le revenu baisse dans le cadre d’une cession. Une exonération totale est d’ailleurs possible passé 22 ans de détention.

Le mode d’imposition est le même pour la SCI translucide et la SCI transparente. Dans les deux cas, ce sont les associés qui sont redevables de l’impôt en fonction de leur statut fiscal et du nombre de parts détenues.

La seule différence est que le résultat imposable est défini par la société elle-même lorsqu’il s’agit d’une SCI translucide.

Dans le cadre d’une SCI transparente, les associés sont considérés comme étant propriétaires des actifs et la société n’a pas de personnalité fiscale. Elle ne peut donc pas calculer elle-même le revenu imposable.

Dans le cadre d’une SCI opaque, la société est assujettie à l’IS. L’impôt est payé à la fin de l’exercice social en fonction du résultat fiscal généré. Les revenus fonciers sont taxés au taux unique de 25 %. Un taux réduit de 15 % peut toutefois être appliqué sur les premiers 42 500 euros de bénéfice si les deux critères suivants sont réunis :

• 75 % du capital est détenu par des personnes physiques ;
• la société génère un chiffre d’affaires annuel hors taxes inférieur à 10 millions d’euros.

Réaliser un investissement locatif ou faire l’acquisition d’une résidence principale par le biais d’une SCI assujettie à l’IS est intéressant pour les associés qui ont des revenus importants. Cette solution est aussi attractive pour ceux qui souhaitent amortir la valeur d’un bien immobilier et optimiser leur fiscalité.

Dans ce cas, les associés de la SCI ont tout intérêt à profiter de l’amortissement pour réduire les bénéfices pendant la période de détention sans chercher à revendre trop vite.

En effet, l’imposition sur la plus-value à la revente est plus forte dans le cas d’un assujettissement à l’IS. De même, il ne faut pas oublier que la création d’une SCI opaque implique une double imposition du résultat fiscal de la société et des dividendes perçus par les associés.

Vous l’avez compris, la fiscalité est similaire pour la SCI translucide et la SCI transparente. Les associés devront surtout choisir entre une imposition à l’IS ou à l’IR en fonction de leurs objectifs patrimoniaux.

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