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5 types de SCI pour gérer son patrimoine immobilier

Le 28 mars 2022 par Qonto

La SCI est une forme juridique de société civile. Son objectif ? Vous permettre d’investir dans l’immobilier à plusieurs, de gérer et de mettre à la location des biens. Bien sûr, les projets d’investissement peuvent être différents d’une personne à une autre : vous souhaitez peut-être gérer un bien locatif, construire pour revendre ou faciliter le processus de transmission. 5 types de SCI existent pour répondre à vos objectifs, parmi lesquels la SCI de gestion et la SCI familiale, que vous pouvez créer en ligne en quelques minutes. Quels sont les types de SCI disponibles en France ? Comment faire un choix pertinent ? Nous répondons à toutes vos questions.

Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière ?

La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une forme juridique réglementée par les articles 1832 et suivants du Code Civil, dédiée à l’acquisition de biens immobiliers personnels ou professionnels. Elle permet à plusieurs associés, personnes physiques ou morales, de se constituer et gérer ensemble un patrimoine immobilier, détenu par la société.

Quel est le fonctionnement d’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière présente plusieurs caractéristiques similaires, quel que soit le type de SCI choisi. Par exemple :

✓ elle dispose d’une personnalité juridique propre ;
✓ son siège social doit être situé en France ;
✓ elle regroupe deux associés au moins ;
✓ elle est gérée par une ou plusieurs personnes ;
✓ un euro suffit à constituer une SCI ;
✓ elle peut être à capital fixe ou variable ;
✓ les apports en capital sont réalisés en nature (bien matériel) ou en numéraire (somme d’argent) ;
✓ sa durée de vie est de 99 ans maximum, renouvelable ;
✓ son objet social doit avoir un caractère civil, sauf pour la SCI de construction-vente ;
✓ des statuts doivent être rédigés par un notaire ou par les associés eux-mêmes ;
✓ elle est soumise à l’impôt sur le revenu par défaut, ou à l’impôt sur les sociétés sur option.

Lorsqu’un associé effectue un apport au sein d’une SCI, il bénéficie de parts sociales correspondant au montant de son investissement. Ces dernières lui donnent droit à des dividendes, versés à la fin de l’exercice social. Pour mieux comprendre, prenons l’exemple d’une SCI avec un capital de 1.000 € et 2 associés. L’un apporte 600 €, l’autre 400 €, et la valeur de la part est fixée à 10 €. Dans ce contexte, le premier associé dispose de 60 parts, et le second de 40 parts sociales.

SCI : de nombreux avantages, et quelques inconvénients

La SCI est un très bon outil à utiliser pour se constituer un patrimoine immobilier. La gestion des biens est simplifiée puisqu’elle est réalisée par un ou plusieurs gérants sans que l’unanimité ne soit nécessaire pour prendre des décisions.

Elle diminue également les risques, puisque les biens détenus par la SCI ne peuvent pas être vendus pour régler les dettes personnelles d’un associé. De même, les charges et les coûts supportés par les associés sont réduits puisqu’ils sont partagés par tous. Les capitaux étant réunis, il est plus facile d’obtenir un financement extérieur.

Enfin, la SCI est idéale pour optimiser et gérer la transmission de son patrimoine immobilier. Un bon moyen d’obtenir un avantage fiscal et notamment d’une exonération de droits de succession.

Quel que soit le type de SCI vers lequel vous comptez vous orienter, elles ne présentent pas que des avantages. Les formalités de création sont nombreuses, et coûteuses pour les associés. Ces derniers engagent également leur responsabilité de manière illimitée, même lorsque leur dette excède le montant de leur apport. Néanmoins, les associés ne sont pas solidaires : ils ne pourront pas payer plus que leur quote-part du capital social pour rembourser une dette. Enfin, créer une SCI vous oblige à tenir une comptabilité, et à rédiger des statuts entre autres.

Bon à savoir : bien que l’ouverture d’un compte professionnel ne soit pas obligatoire sur le plan légal, cette procédure est fortement recommandée. Ouvrir un compte pro chez Qonto est l’idéal pour gérer votre Société Civile Immobilière en un clic.

Quels sont les différents types de SCI ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier aux côtés de membres de votre famille ? Avec une ou plusieurs autres personnes pour générer des revenus complémentaires ? En France, il existe 5 types de SCI répondant à vos objectifs.

La SCI de gestion

La SCI de gestion est utilisée pour acheter des biens privés ou des locaux professionnels notamment. Elle permet d’acquérir, de gérer et de louer un bien immobilier dans le but de générer des revenus sous la forme de loyers.

Si cette SCI est idéale pour réaliser un investissement locatif, les biens acquis sont détenus par la société et non par les associés. Les revenus générés sont bien sûr divisés entre chaque associé en fonction des parts sociales détenues. Supprimant l’indivision, ce type de SCI est un excellent outil dans le cadre d’une succession.

La SCI familiale

Comme son nom l’indique, la SCI familiale regroupe uniquement les membres d’une même famille. Aucun associé étranger ne peut y être intégré. Ce type de SCI concerne ainsi les enfants et les membres d’une même famille jusqu’au 4ème degré (oncles et tantes, cousins et cousines, neveux et nièces…).

L’objectif premier de cette SCI est de construire et gérer un patrimoine familial. Elle permet également de préparer une succession, dans la mesure où elle facilite la transmission au sein d’un couple, réduit les frais par l’application d’avantages fiscaux, et supprime l’indivision entre héritiers.

La SCI de construction-vente

La SCI de construction-vente est la seule à exercer une activité commerciale. En effet, si vous créez une SCI de construction-vente, c’est pour acheter un terrain, construire un bien et le revendre immédiatement, et donc générer des profits. Pour ce faire, le bien ne doit pas être meublé, et l’activité doit être exercée à titre habituel. Ce type de SCI concerne donc plutôt les professionnels.

La SCI d’attribution

Peu connue, la SCI d’attribution permet d’acheter un bien pour le rénover et le partager en plusieurs lots. Elle offre une jouissance de plein droit aux associés à partir d’une division prévue dans les statuts, définie en fonction de l’apport au capital réalisé par chacun.

Ce type de SCI n’est pas créé pour générer un profit, mais pour simplifier le partage d’un bien immobilier et assurer une bonne entente de voisinage par la suite. La SCI d’attribution consiste ainsi à acquérir un bien transformé sur mesure, à un prix de revient extrêmement favorable.

La SCI en jouissance partagée

Moins utilisée que les autres, la SCI en jouissance partagée ne partage pas la propriété d’un bien immobilier entre les associés, mais l’usage qui en est fait. Ainsi, chaque associé dispose d’un temps d’occupation du bien en fonction de l’apport réalisé.

En quelque sorte, ce type de SCI permet d’investir dans une résidence secondaire à coût réduit. Il peut toutefois s’avérer problématique, notamment lors des vacances scolaires.

Types de SCI : comment faire son choix ?

Vous l’avez compris, la Société Civile Immobilière est une forme juridique intéressante si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier et le gérer à plusieurs. Si les démarches de création sont les mêmes pour tous les types de SCI, mieux vaut faire le bon choix : c’est essentiel pour rédiger vos statuts.

Alors, comment choisir entre les 5 types de SCI disponibles ? Interrogez-vous sur vos objectifs. Si vous voulez investir, gérer et louer vos biens à plusieurs, la SCI de gestion est le bon choix à faire. Si vous voulez bénéficier d’une exonération de droits de succession et simplifier la transmission de votre patrimoine aux membres de votre famille, optez pour la SCI familiale.

Pour acquérir un bien et le décomposer en lots sans rencontrer de problèmes relatifs à l’indivision, la SCI d’attribution est tout indiquée. Vous envisagez plutôt d’investir dans une résidence secondaire en commun pour limiter les coûts ? Créez une SCI de jouissance à temps partagé. Enfin, si vous êtes un(e) professionnel(le) et que vous souhaitez acquérir un terrain pour y construire un bien, le revendre et générer des bénéfices, optez pour la SCI de construction-vente.

Bon à savoir : au-delà du type de SCI, c’est également la nature du capital que vous devez choisir. A la création de votre Société Civile Immobilière, vous devrez en effet faire un choix entre le capital fixe et le capital variable. Bien sûr, vous pourrez toujours passer de l’un à l’autre en mettant à jour vos statuts.

Vous avez fait votre choix entre les différents types de SCI existants ? Il ne vous reste plus qu’à créer votre SCI en ligne en quelques minutes avec Qonto !

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