Immobilienmakler-Gewerbe anmelden: So starten Sie als Makler:in durch

Wer als Immobilienmakler:in starten will, kann das nicht freiberuflich tun: Die Tätigkeit gilt als Gewerbe und erfordert eine Anmeldung beim Gewerbeamt sowie die Erlaubnis nach §34c GewO. Ohne diese Genehmigung sind Maklerverträge unwirksam und es drohen Bußgelder bis zu 50.000 €.

Für die Erlaubnis müssen Sie Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse nachweisen, etwa durch Führungszeugnis, Gewerbezentralregisterauszug und Unbedenklichkeitsbescheinigung. Eine Sachkundeprüfung ist seit 2014 nicht mehr Pflicht. Mit Gründungskosten von 500 bis 2.000 € sollten Sie rechnen.

Dieser Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch Anmeldung, Erlaubnis, Steuern und Rechtsform, damit Sie rechtssicher und ohne Umwege in Ihr Immobiliengeschäft starten.

Bevor wir in die Details der Gewerbeanmeldung einsteigen, lohnt sich ein Blick auf das Berufsbild. Ein Immobilienmakler oder eine Immobilienmaklerin vermittelt Immobilien zwischen Verkäufer:innen und Käufer:innen oder zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen. Die Hauptaufgaben umfassen:

• Akquise von Immobilienobjekten

• Bewertung und Besichtigung von Objekten

• Erstellung von Exposés und Marketingmaterialien

• Organisation und Durchführung von Besichtigungen

• Verhandlungen zwischen den Parteien

• Unterstützung bei der Vertragsabwicklung

Für diese Dienstleistungen erhalten Makler:innen eine Provision, in der Regel zwischen 3 und 7 % des Kaufpreises oder zwei bis drei Nettokaltmieten bei Vermietungen. Seit 2020 gilt bei Wohnimmobilien das Bestellerprinzip: Wer den Makler oder die Maklerin beauftragt, zahlt auch die Provision.

Eine häufige Frage lautet: Kann ich als Immobilienmakler:in freiberuflich tätig sein? Die klare Antwort: Nein. Die Tätigkeit als Immobilienmakler:in zählt nicht zu den freien Berufen im Sinne des Einkommensteuergesetzes (§18 EStG).

Freiberufler:innen sind in der Regel Angehörige akademischer Berufe wie Ärzt:innen, Rechtsanwält:innen oder Architekt:innen. Immobilienmakler:innen hingegen üben eine gewerbliche Tätigkeit aus und müssen daher ein Gewerbe anmelden.

Das bedeutet konkret:

• Sie müssen ein Gewerbe beim zuständigen Gewerbeamt anmelden

• Sie benötigen eine Erlaubnis nach §34c GewO

• Sie sind gewerbesteuerpflichtig (ab einem Gewinn von 24.500 € pro Jahr)

• Sie müssen Mitglied in der IHK werden

Das Herzstück Ihrer Gewerbeanmeldung ist die Erlaubnis nach §34c der Gewerbeordnung. Ohne diese Genehmigung dürfen Sie nicht als Immobilienmakler:in tätig werden. Die Erlaubnispflicht dient dem Verbraucherschutz und soll sicherstellen, dass nur zuverlässige und fachkundige Personen im Immobiliengeschäft aktiv sind.

Die Erlaubnis nach §34c GewO benötigen alle, die gewerbsmäßig:

• Immobilien vermitteln (Makler:innen)

• Grundstücke oder Gebäude verwalten (Hausverwalter:innen)

• Als Bauträger tätig sind

Auch wenn Sie nur gelegentlich Immobilien vermitteln möchten, benötigen Sie die Erlaubnis. Die Gewerbsmäßigkeit beginnt bereits bei der Absicht, regelmäßig Einnahmen zu erzielen, unabhängig von der Höhe.

Um die Erlaubnis zu erhalten, müssen Sie zwei zentrale Voraussetzungen erfüllen:

1. Zuverlässigkeit

Sie müssen nachweisen, dass Sie zuverlässig sind und die erforderliche persönliche Eignung besitzen. Das bedeutet konkret:

• Keine Vorstrafen wegen Vermögensdelikten (z. B. Betrug, Untreue)

• Keine schweren Verstöße gegen die Gewerbeordnung in der Vergangenheit

• Keine Insolvenz oder laufendes Insolvenzverfahren

2. Geordnete Vermögensverhältnisse

Sie müssen belegen, dass Ihre finanziellen Verhältnisse geordnet sind. Das schützt Kund:innen davor, dass Makler:innen in finanzielle Schwierigkeiten geraten und beispielsweise Kautionen oder Anzahlungen veruntreuen.

Geordnete Vermögensverhältnisse liegen in der Regel vor, wenn:

• Keine Steuerrückstände bestehen

• Keine Überschuldung vorliegt

• Keine Eintragungen in Schuldnerverzeichnissen existieren

Für den Antrag auf Erteilung der Erlaubnis nach §34c GewO benötigen Sie folgende Unterlagen:

• Führungszeugnis (Belegart O): Beantragen Sie online über das Bundesamt für Justiz oder persönlich beim Bürgeramt. Das Führungszeugnis darf nicht älter als drei Monate sein.

• Auszug aus dem Gewerbezentralregister: Dieser zeigt, ob gewerberechtliche Verstöße vorliegen. Beantragen Sie ihn beim Bundesamt für Justiz.

• Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt: Diese bestätigt, dass keine Steuerrückstände bestehen. Fordern Sie diese bei Ihrem zuständigen Finanzamt an.

• Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis: Beim zuständigen Amtsgericht können Sie eine Eigenauskunft beantragen.

• Personalausweis oder Reisepass

• Ausgefülltes Antragsformular: Erhältlich bei der zuständigen Behörde (meist Gewerbeamt oder Ordnungsamt)

Je nach Gemeinde können weitere Nachweise erforderlich sein, etwa eine Gewerbeanmeldung oder ein Nachweis über eine Berufshaftpflichtversicherung.

Die Erlaubnis nach §34c GewO wird von der Ordnungsbehörde Ihrer Stadt oder Gemeinde erteilt. In den meisten Fällen ist das:

• Das Ordnungsamt

• Das Gewerbeamt

• In manchen Städten eine spezielle Gewerbeanzeige- oder Erlaubnisbehörde

Informieren Sie sich vorab bei Ihrer Gemeinde, welche Stelle zuständig ist. Die Bearbeitungszeit für den Antrag beträgt in der Regel vier bis acht Wochen.

Die Anmeldung Ihres Immobiliengewerbes erfolgt in mehreren Schritten. Hier ist Ihre Checkliste für den erfolgreichen Start:

Der erste Schritt ist die Gewerbeanmeldung beim zuständigen Gewerbeamt. Das können Sie persönlich, schriftlich oder in vielen Städten auch online erledigen.

Was Sie brauchen:

• Personalausweis oder Reisepass

• Ausgefülltes Gewerbeformular (GewA 1)

• Bei ausländischen Staatsangehörigen: Aufenthaltstitel

Wichtige Angaben:

• Art der Tätigkeit: "Immobilienmakler" oder "Vermittlung von Immobilien"

• Beginn der Tätigkeit

• Betriebsstätte (Geschäftsadresse)

Kosten: Die Gewerbeanmeldung kostet je nach Gemeinde zwischen 10 und 65 €.

Nach der Anmeldung erhalten Sie einen Gewerbeschein. Das Gewerbeamt informiert automatisch das Finanzamt und die zuständigen Kammern (IHK oder HWK). Die Anmeldung bei der Berufsgenossenschaft müssen Sie selbst vornehmen.

Parallel oder direkt nach der Gewerbeanmeldung beantragen Sie die Erlaubnis nach §34c GewO. Ohne diese Genehmigung dürfen Sie nicht als Makler:in tätig werden.

Vorgehen:

1. Beschaffen Sie alle erforderlichen Dokumente (siehe oben)

1. Füllen Sie das Antragsformular aus

1. Reichen Sie den Antrag mit allen Unterlagen bei der zuständigen Behörde ein

1. Warten Sie auf die Bearbeitung (4-8 Wochen)

Kosten: Die Gebühr für die Erlaubnis variiert je nach Gemeinde zwischen 200 und 1.000 €. In Großstädten wie München oder Hamburg können die Kosten höher liegen.

Wichtig: Die Erlaubnis wird in der Regel unbefristet erteilt. Sie müssen sie aber bei einem Umzug in eine andere Gemeinde oder bei Änderung der Tätigkeit (z. B. Erweiterung um Hausverwaltung) neu beantragen.

Das Finanzamt wird automatisch über Ihre Gewerbeanmeldung informiert und sendet Ihnen den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung zu. Diesen müssen Sie ausgefüllt zurücksenden.

Wichtige Angaben:

• Voraussichtlicher Jahresumsatz

• Voraussichtlicher Gewinn

• Gewählte Gewinnermittlungsart (meist Einnahmen-Überschuss-Rechnung)

• Kleinunternehmerregelung: Ja oder Nein?

Nach Prüfung erhalten Sie Ihre Steuernummer, die Sie auf allen Rechnungen angeben müssen. Bei Bedarf wird Ihnen auch eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer zugeteilt.

Ob Sie sich ins Handelsregister eintragen müssen, hängt von Ihrer Rechtsform ab:

• Einzelunternehmen: Freiwillig möglich (als eingetragener Kaufmann/e.K.)

• GbR: Nicht erforderlich

• GmbH, UG: Verpflichtend

Der Eintrag ins Handelsregister kostet etwa 150 bis 300 € und erfolgt über einen Notar.

Die Gründung eines Immobiliengewerbes ist mit verschiedenen Kosten verbunden. Hier ein Überblick über die wichtigsten Ausgaben:

Gesamtkosten für den Start: Rechnen Sie mit 500 bis 2.000 € für die Gründung, abhängig von Ihrer Gemeinde und gewählten Rechtsform.

Als Immobilienmakler:in haben Sie verschiedene laufende Verpflichtungen:

Buchhaltung:

• Ordnungsgemäße Aufzeichnung aller Einnahmen und Ausgaben

• Aufbewahrung von Belegen (10 Jahre)

• Erstellung einer Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) oder Bilanz

Steuererklärungen:

• Umsatzsteuervoranmeldung (monatlich oder quartalsweise)

• Einkommensteuererklärung (jährlich)

• Gewerbesteuererklärung (jährlich, ab 24.500 € Gewinn)

Dokumentationspflichten:

• Maklerverträge schriftlich festhalten

• Nachweise über Provisionsvereinbarungen aufbewahren

• Werbematerialien und Exposés archivieren

Als Gewerbetreibende:r unterliegen Sie verschiedenen Steuerarten. Hier die wichtigsten im Überblick:

Auf Ihren Gewinn zahlen Sie Einkommensteuer. Der Steuersatz ist progressiv und steigt mit dem Einkommen:

• Grundfreibetrag 2026: 12.348 € (steuerfrei)

• Eingangssteuersatz: 14 %

• Spitzensteuersatz: 42 % (ab 66.761 €)

• Reichensteuersatz: 45 % (ab 277.826 €)

Zusätzlich fällt der Solidaritätszuschlag an (5,5 % der Einkommensteuer, aber nur bei höheren Einkommen).

Auf Ihre Provisionen müssen Sie Umsatzsteuer erheben, in der Regel 19 %. Diese führen Sie monatlich oder quartalsweise an das Finanzamt ab.

Kleinunternehmerregelung: Liegt Ihr Umsatz im Vorjahr unter 25.000 € und im laufenden Jahr voraussichtlich unter 100.000 €, können Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen. Dann müssen Sie keine Umsatzsteuer ausweisen und abführen, können aber auch keine Vorsteuer geltend machen.

Gewerbesteuer fällt an, sobald Ihr Gewinn den Freibetrag von 24.500 € übersteigt. Die Höhe hängt vom Hebesatz Ihrer Gemeinde ab und liegt meist zwischen 7 und 17 % des Gewerbeertrags.

Beispielrechnung: Bei einem Gewinn von 50.000 € und einem Hebesatz von 400 % zahlen Sie etwa 3.600 € Gewerbesteuer pro Jahr.

Die Wahl der Rechtsform beeinflusst Haftung, Steuern und Verwaltungsaufwand. Hier die gängigsten Optionen für Immobilienmakler:innen:

Vorteile:

• Einfache Gründung ohne Mindestkapital
• Geringe Gründungskosten
• Volle Kontrolle über alle Entscheidungen
• Einfache Buchführung (EÜR ausreichend)

Nachteile:

• Unbeschränkte persönliche Haftung
• Gewinne werden voll versteuert (keine Körperschaftsteuer)

Geeignet für: Einzelkämpfer:innen und Starter:innen mit überschaubarem Risiko

Vorteile:

• Einfache Gründung mit mindestens zwei Personen
• Kein Mindestkapital erforderlich
• Flexibel in der Gestaltung

Nachteile:

• Alle Gesellschafter:innen haften persönlich und gesamtschuldnerisch
• Konflikte zwischen Gesellschafter:innen können problematisch sein

Geeignet für: Teams von zwei oder mehr Makler:innen, die gemeinsam starten

Vorteile:

• Haftung beschränkt auf das Gesellschaftsvermögen
• Professionelleres Image
• Steuerliche Vorteile bei hohen Gewinnen (Körperschaftsteuer 15 %)

Nachteile:

• Mindestkapital: 25.000 € (bei UG: 1 €, aber Ansparung erforderlich)
• Höhere Gründungskosten (Notar, Handelsregister)
• Doppelte Buchführung und Bilanzierungspflicht
• Mehr Verwaltungsaufwand

Geeignet für: Etablierte Makler:innen mit höheren Umsätzen oder mehreren Mitarbeiter:innen

Die rechtlichen Voraussetzungen sind erfüllt, jetzt geht es darum, Ihr Immobiliengeschäft aufzubauen. Hier einige praktische Tipps:

Überlegen Sie sich, auf welchen Bereich Sie sich fokussieren möchten:

• Wohnimmobilien (Kauf/Miete)

• Gewerbeimmobilien

• Luxusimmobilien

• Bestimmte Stadtteile oder Regionen

• Spezielle Zielgruppen (z. B. Senior:innen, Familien, Investor:innen)

Eine klare Spezialisierung hilft Ihnen, sich von der Konkurrenz abzuheben und gezielter zu vermarkten.

Online-Marketing:

• Professionelle Website mit Objektpräsentationen

• Präsenz auf Immobilienportalen (ImmoScout24, ImmobilienScout24)

• Social Media (Instagram, Facebook) für Reichweite

• Google My Business für lokale Sichtbarkeit

• Suchmaschinenoptimierung (SEO) für organische Reichweite

Offline-Marketing:

• Netzwerken bei lokalen Veranstaltungen

• Kooperationen mit Banken, Notaren, Handwerkerinnen

• Flyer und Visitenkarten

• Empfehlungsmarketing (zufriedene Kund:innen werben neue)

Schließen Sie unbedingt eine Berufshaftpflichtversicherung ab. Diese schützt Sie vor Schadensersatzansprüchen, falls Ihnen Fehler bei der Vermittlung unterlaufen (z.B. falsche Angaben im Exposé).

Weitere sinnvolle Versicherungen:

• Vermögensschadenhaftpflicht

• Rechtsschutzversicherung

• Betriebshaftpflicht

• Krankenversicherung (gesetzlich oder privat)

• Rentenversicherung

Moderne Immobilienmakler:innen setzen auf digitale Lösungen:

• CRM-Systeme zur Verwaltung von Kund:innen und Objekten

• Virtuelle Besichtigungen (360°-Touren)

• Digitale Vertragsmanagement-Tools

• Geschäftskonto mit Buchhaltungsfunktion (z.B. Qonto)

Mit Qonto erhalten Sie nicht nur ein professionelles Geschäftskonto, sondern auch Tools für Rechnungsstellung, Ausgabenverwaltung und automatische Buchhaltung, perfekt für den effizienten Start als Immobilienmakler:in.

Zum Abschluss noch einige Warnhinweise, um typische Stolperfallen zu vermeiden:

Ohne gültige Erlaubnis nach §34c GewO dürfen Sie nicht als Makler:in tätig werden. Die Konsequenzen:

• Bußgelder bis 50.000 €

• Maklerverträge sind unwirksam (kein Provisionsanspruch)

• Strafrechtliche Konsequenzen bei Vorsatz

Die Behörde kann Ihnen die Erlaubnis wieder entziehen, wenn:

• Sie sich als unzuverlässig erweisen (z. B. durch Betrug)

• Ihre Vermögensverhältnisse ungeordnet werden

• Sie gegen wesentliche Berufspflichten verstoßen

Achten Sie daher stets auf professionelles und rechtskonformes Verhalten.

Halten Sie alle Maklerverträge schriftlich fest und dokumentieren Sie Ihre Leistungen sorgfältig. Bei Streitigkeiten sind Sie so auf der sicheren Seite.