Vous êtes passionné d’immobilier et vous envisagez de devenir marchand de biens ? Qonto vous livre toutes les informations essentielles pour mener à bien votre projet : formation, budget, fiscalité ou encore salaire d’un marchand de biens.
Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier dont l’activité principale consiste à acheter des biens immobiliers dans le but de les revendre rapidement, généralement après rénovation ou division, afin de réaliser une plus-value.
La profession de marchand de biens s’intéresse à tous types de biens : appartements, maisons, locaux commerciaux, terrains, immeubles.
Contrairement à un investisseur locatif, il ne conserve pas les biens pour générer des revenus récurrents, mais cherche à optimiser la valorisation à court terme.
Le marchand de biens agit en tant qu’opérateur de négoce immobilier et doit respecter une réglementation spécifique, notamment sur le plan fiscal et administratif, en raison de la nature commerciale de son activité.
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L’agent immobilier sert d’intermédiaire entre vendeurs et acquéreurs, percevant une commission sur les transactions réalisées.
Il ne détient pas les biens, mais facilite leur vente ou leur location pour le compte de tiers.
À l’inverse, le marchand de biens achète et revend directement les biens immobiliers pour son propre compte. Ainsi, il assume les risques et les bénéfices liés à l’opération.
De plus, le marchand de biens agit comme un commerçant, tandis que l’agent immobilier est soumis à la loi Hoguet et doit détenir une carte professionnelle spécifique.
Le marché global de l’immobilier a ralenti en 2024, mais les marchands de biens tirent parti des ajustements de prix, surtout dans les grandes agglomérations.
Plusieurs qualités sont essentielles pour réussir dans la profession de marchand de biens.
Tout d’abord, vous devez posséder un excellent esprit d’analyse et la capacité à déceler le potentiel d’un bien immobilier, tout comme de solides compétences en négociation pour acheter au meilleur prix.
Le marchand de biens doit également faire preuve de rigueur dans la gestion administrative et financière de ses opérations.
Sans surprise, vous devez avoir une bonne connaissance du marché immobilier, des réglementations et des techniques de rénovation.
Sans oublier des notions de fiscalité afin d’être en mesure de calculer avec précision la rémunération que vous pouvez espérer lors de chaque projet.
Il n’existe pas de diplôme obligatoire pour exercer le métier de marchand de biens.
Cependant, une expérience professionnelle ou une solide formation dans l’immobilier, le droit ou la gestion est vivement recommandée pour réussir dans ce secteur compétitif.
De nombreux professionnels possèdent l’un des diplômes suivants :
Des formations spécialisées, comme celles proposées par l’ICH (Institut de la Construction et de l’Habitation) ou des organismes privés, permettent d’acquérir des compétences pointues en fiscalité, urbanisme, montage d’opérations et négociation.
Ces cursus apportent les bases juridiques, techniques et commerciales indispensables à la maîtrise des spécificités de la profession de marchand de biens.
Notez que suivre des stages ou des séminaires constitue un excellent moyen de se tenir à jour des évolutions réglementaires et de développer un réseau professionnel pour démarrer efficacement en tant que marchand de biens.
Devenir marchand de biens nécessite une mise de départ importante, principalement lié à l’acquisition des premiers biens immobiliers et aux frais annexes incontournables.
Il est recommandé de disposer d’un apport personnel solide, généralement entre 50 000 et 150 000 euros.
Sachez que peu de banques vont accepter le financement d’un marchand de biens pour son premier projet. Par conséquent, vous devrez uniquement compter sur votre patrimoine personnel pour faire vos preuves.
Cependant, plusieurs alternatives aux crédits bancaires classiques existent. Par exemple, le portage immobilier et le prêt de trésorerie hypothécaire.
Principaux postes de dépenses d’une opération de marchand de biens :
| Type de dépense | Coût approximatif |
|---|---|
| Apport personnel | 50 000 à 150 000 € |
| Frais de notaire | 2 % à 3 % du prix d’achat |
| Travaux de rénovation | 500 à 1 500 €/m² |
| Honoraires pour les conseils d’experts | 1 000 à 3 000 € |
| Assurance professionnelle | 500 à 1 500 €/an |
| Frais juridiques et administratifs | 2 000 à 5 000 € |
Pour exercer en tant que marchand de biens, il est essentiel de choisir une structure juridique adaptée à la nature commerciale de l’activité et à la gestion des risques.
Les formes juridiques les plus courantes et recommandées sont :
Tous ces types de sociétés vous permettent de mettre à l’abri votre patrimoine personnel en cas de difficultés financières liées à votre activité professionnelle.
Le bénéfice est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans une EI et une EURL. Par conséquent, vous n’êtes pas taxé au taux forfaitaire de 19 % contrairement aux particuliers qui réalisent une plus-value immobilière.
La SASU et la SAS vous offrent une grande souplesse de gestion tandis que la SARL vous permet de bénéficier d’une couverture sociale moins coûteuse.
Tableau comparatif des différentes formes juridiques :
| Capital minimum | Régime social | Fiscalité | |
|---|---|---|---|
| EI | Aucun | Travailleur non salarié (TNS) | IR (BIC) |
| EURL | 1 € | TNS | IR (IS sur option) |
| SARL | 1 € | TNS (gérant majoritaire)/Assimilé salarié (minoritaire) | IS (IR sur option) |
| SASU | 1 € | Assimilé salarié | IS (IR sur option) |
| SAS | 1 € | Assimilé salarié | IS (IR sur option) |
Selon l’INSEE, on recensait plus de 15 000 entreprises actives dans le secteur des activités de marchands de biens immobiliers en 2022-2023.
Certaines formes juridiques sont inadaptées ou incompatibles avec votre projet de débuter une activité de marchand de biens.
Ainsi, les sociétés civiles immobilières (SCI) sont exclues, car leur objet est la gestion ou la détention de biens immobiliers, non le commerce ou la revente rapide.
Notez que même une SCI à l’IS ne peut légalement avoir pour activité principale l’achat-revente de biens immobiliers.
Le régime de la micro-entreprise n’est pas compatible non plus avec l’exercice du métier de marchand de biens.
En effet, le statut de micro-entrepreneur est réservé aux activités commerciales, artisanales ou libérales qui ne dépassent pas certains seuils de chiffre d’affaires, mais il exclut spécifiquement l’activité de marchand de biens.
Cette exclusion est justifiée par :
Enfin, les associations et les structures à but non lucratif ne peuvent exercer une activité commerciale, comme le métier de marchand de biens.
Pour créer son entreprise de marchand de biens, plusieurs démarches administratives sont indispensables.
L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) de votre entreprise constitue la première étape. Pour ce faire, vous devez :
Notez que seule la dernière étape vous concerne si vous avez opté pour la création d’une entreprise individuelle.
D’autres obligations légales incombent aux marchands de biens, telles que la tenue d’une comptabilité ou encore le dépôt des comptes annuels.
En complément, certaines opérations nécessitent la souscription d’une garantie financière et, selon les cas, une assurance responsabilité civile professionnelle.
Enfin, pensez à ouvrir un compte bancaire professionnel au nom de la société pour exercer votre activité sereinement.
La profession de marchand de biens est soumise à une fiscalité spécifique sur ses transactions immobilières :
Le marchand de biens relève d’un régime fiscal spécifique : ses plus-values immobilières ne sont pas soumises à l’impôt sur la plus-value des particuliers.
Selon le statut juridique choisi, les gains enregistrés lors d’une opération de marchand de biens sont soumis à :
Conformément à l’article 38 du Code général des impôts (CGI), le bénéfice imposable correspond à la différence entre le prix de revente et le montant de l’acquisition, déduction faite des frais engagés (travaux, frais de notaire, commissions, etc.).
Ce bénéfice est ensuite soumis au taux de l’IS (15 % sur les 42 500 premiers euros puis 25 %) ou au barème progressif de l’IR.
Bien anticiper la fiscalité s’avère indispensable pour optimiser la rentabilité de chaque projet immobilier.
Exemple de calcul d’une société à l’IS :
Un bien immobilier acheté 200 000 €, revendu 270 000 €, avec 30 000 € de travaux et 10 000 € de frais.
Bénéfice imposable : 270 000 € - (200 000 € + 30 000 € + 10 000 €) = 30 000 €.
Impôt sur les sociétés à 15 % : 30 000 € x 15 % = 4 500 €.
Bénéfice nette : 30 000 € - 4 500 € = 25 500 €.
Le marchand de biens est soumis à la TVA sur marge lors de la revente d’immeubles neufs ou après travaux importants (article 257 du CGI).
Ainsi, le professionnel doit s’acquitter de la TVA uniquement sur le montant de la marge obtenue.
La marge de l’opération immobilière correspond au bénéfice imposable.
Cette règle s’applique principalement aux opérations de ventes de biens achevés depuis moins de cinq ans ou ayant fait l’objet de lourds travaux assimilés à une construction neuve.
Le chiffre d’affaires annuel moyen d’un marchand de biens en France s’élève à environ 600 000 € HT.
Les marchands de biens bénéficient de frais de notaire réduits lors de l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la revente rapide.
Ces droits d’enregistrement passent d’environ 7-8 % à 2-3 % si le bien est revendu dans un délai de cinq ans (article 1115 du CGI).
Cette réduction, soumise à certaines conditions, permet d’optimiser les coûts d’acquisition et ainsi d’améliorer la rentabilité des opérations.
Le respect des délais et des obligations déclaratives est impératif pour bénéficier de cet avantage financier.
Vous vous demandez comment mener à bien votre premier projet en tant que marchand de biens ? Zoom sur les étapes indispensables pour débuter du bon pied dans la profession.
Pour maximiser la rentabilité de votre première opération, ciblez une ville ou un quartier où le prix au mètre carré est élevé et la demande soutenue.
Les grandes métropoles, comme Paris, Lyon, Bordeaux, ou les centres-villes dynamiques offrent un potentiel de plus-value supérieur, notamment grâce à la rareté des biens et à l’attractivité locale.
Analysez les tendances du marché, les projets d’urbanisme et le dynamisme économique pour anticiper la valorisation future.
Une sélection rigoureuse du secteur vous permettra de sécuriser votre investissement et de faciliter la revente rapide, élément clé du métier de marchand de biens.
Déterminer précisément votre clientèle cible s’avère essentiel pour adapter votre stratégie et votre offre.
Par exemple, si vous visez de jeunes actifs, privilégiez des biens proches des transports et des commodités, avec des surfaces optimisées.
À l’inverse, pour une clientèle familiale en quête de sa résidence principale, recherchez des appartements spacieux ou des maisons avec extérieurs, situés à proximité des écoles.
Une bonne connaissance des besoins et du pouvoir d’achat de votre cible vous permettra d’orienter :
Autant de critères qui vous aident à maximiser les chances de succès de votre premier projet d’achat/revente.
La clé de la réussite réside dans l’achat d’un bien en dessous du prix du marché.
Pour cela, multipliez les sources :
Analysez en détail le marché local pour identifier les opportunités et négocier efficacement auprès des vendeurs.
Les biens présentant des défauts (travaux, succession, indivision) offrent souvent des marges de négociation intéressantes.
Soyez réactif et attentif, car les bonnes affaires partent rapidement.
Un achat à prix réduit garantit une marge suffisante pour absorber les frais et générer une plus-value lors de la revente.
La marge brute moyenne d’une opération de marchand de biens en France se situe entre 15 % et 25 % du montant total investi
La rénovation constitue une étape cruciale pour valoriser le bien et séduire votre clientèle cible.
Établissez un budget précis et priorisez les travaux à forte valeur ajoutée :
Faites appel à des artisans qualifiés et suivez rigoureusement l’avancement du chantier pour éviter les surcoûts et les retards.
Un logement rénové avec soin se vendra plus rapidement et à un meilleur prix. Idéal pour augmenter votre salaire !
Pour réussir la revente, fixez un prix de vente en adéquation avec le marché et valorisez le bien grâce à une présentation soignée (photos professionnelles, mise en scène, dossier complet).
Diffusez l’annonce sur les principaux portails immobiliers et activez votre réseau professionnel.
N’hésitez pas à organiser des visites ciblées et à mettre en avant les atouts du logement : emplacement, qualité des travaux, potentiel locatif.
Soyez réactif lorsque vous recevez des demandes d’information et soyez prêt à négocier sans pour autant sacrifier votre rémunération.
Préparez soigneusement l’ensemble des documents nécessaires à la signature (diagnostics, factures de travaux, titres de propriété) pour garantir une transaction rapide et sécurisée.
Concentrez-vous sur le lancement de votre première opération immobilier et confiez-nous les formalités de création de votre entreprise. Les équipes de Qonto se chargent de toutes les démarches sans coût supplémentaire.
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