Guide complet sur l'assurance dommages-ouvrage

Vous vous lancez dans un projet de construction ou de rénovation ? L'assurance dommages-ouvrage est une protection essentielle à connaître. En France, près de 15 % des chantiers connaissent des malfaçons nécessitant une intervention après réception des travaux. Cette garantie vous permet d'obtenir une indemnisation rapide sans attendre une décision de justice, qui peut prendre plusieurs années.

Que vous construisiez votre maison ou fassiez réaliser des travaux par des professionnels, comprendre le fonctionnement de l'assurance DO est indispensable pour sécuriser votre projet.

L'assurance dommages-ouvrage est une garantie créée par la loi Spinetta du 4 janvier 1978 (article L242-1 du Code des assurances). Elle permet au maître d'ouvrage d'obtenir le préfinancement rapide des réparations en cas de dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

Contrairement à l'assurance décennale qui couvre la responsabilité des professionnels du bâtiment, l'assurance DO protège le particulier qui fait réaliser les travaux. Elle intervient avant tout recours contentieux, vous évitant ainsi d'attendre plusieurs années pour obtenir réparation.

Cette garantie couvre les mêmes dommages que ceux relevant de la garantie décennale souscrite par les constructeurs. Elle s'active dès qu'un désordre affectant la structure du bâtiment est constaté, permettant une prise en charge immédiate des travaux nécessaires.

La garantie dommages-ouvrage s'étend sur une période de 10 ans à compter de la réception des travaux. Ce délai correspond à la durée de la garantie décennale qui pèse sur les constructeurs.

Le point de départ de cette période est la date de réception des travaux, matérialisée par la signature du procès-verbal de réception. C'est à partir de ce moment que commence le décompte des 10 années de couverture.

Il faut distinguer cette garantie de deux autres protections temporaires :

• la garantie de parfait achèvement qui dure 1 an et couvre tous les désordres signalés ;
• la garantie biennale qui s'applique pendant 2 ans aux équipements dissociables de la construction.

Notez que l'assurance dommages-ouvrage prend effet à la fin de la période d'1 an couverte par la garantie de parfait achèvement.

L'assurance dommages-ouvrage couvre les désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Ces dommages doivent relever de la garantie décennale prévue par l'article 1792 du Code civil.

Sont notamment couverts :

• les fissures importantes affectant la structure du bâtiment ;
• un effondrement de la toiture ;
• les problèmes d'étanchéité ou un dégât des eaux rendant le logement inhabitable ;
• les défauts de fondations compromettant la stabilité ;
• les malfaçons touchant les éléments porteurs (murs, charpente, planchers) ;
• les désordres sur les réseaux d'eau, de gaz ou d'électricité intégrés à la construction.

En revanche, l'assurance DO ne prend pas en charge la réparation des dommages suivants :

• les dommages esthétiques sans impact sur la solidité ;
• les équipements facilement démontables (volets, radiateurs) ;
• les désordres résultant d'un défaut d'entretien ;
• les dommages survenus avant la réception des travaux.

La garantie s'applique aux travaux de construction neuve comme aux travaux de rénovation du gros œuvre qui modifient la structure du bâtiment ou ajoutent des éléments d'équipement indissociables.

La souscription d'une assurance dommages-ouvrage concerne tout personne physique qui agit en qualité de maître d'ouvrage, c'est-à-dire la personne pour le compte de laquelle les travaux sont réalisés. Cette obligation est prévue par l'article L242-1 du Code des assurances.

Si vous construisez vous-même votre maison, vous êtes obligatoirement tenu de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Même en l'absence de professionnels, cette garantie reste exigée car vous agissez comme maître d'ouvrage.

Dans ce cas, l'assurance DO vous protège contre vos propres erreurs de construction. Elle sera au bénéfice des nouveaux propriétaires ou à vos héritiers, ils pourront ainsi obtenir réparation en cas de désordres graves découverts dans les 10 ans suivant l'achèvement.

Lorsque vous faites appel à des artisans ou des entreprises du bâtiment, vous devez souscrire une assurance DO pour tous les travaux structurels : construction neuve, extension, surélévation, ou rénovation lourde modifiant les éléments porteurs.

Les professionnels sont eux-mêmes couverts par leur assurance décennale, mais votre garantie dommages-ouvrage vous permet d'obtenir une indemnisation rapide sans avoir à poursuivre les constructeurs en justice. C'est un avantage considérable en cas de litige ou si l'entreprise a cessé son activité.

Si vous signez un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec un constructeur, c'est ce dernier qui a l'obligation de souscrire l'assurance dommages-ouvrage. Le coût est généralement inclus dans le prix global.

De même, lors de l'achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur immobilier, c'est le promoteur qui souscrit la garantie DO. Vous bénéficiez automatiquement de cette protection en tant qu'acquéreur.

Dans ces deux situations, vous n'avez aucune démarche à effectuer. Assurez-vous simplement que l'attestation d'assurance dommages-ouvrage vous est bien remise au moment de la signature de l'acte authentique ou de la réception des travaux.

Le coût de l'assurance dommages-ouvrage varie considérablement selon plusieurs critères. En moyenne, comptez entre 1,5 et 4 % du montant total des travaux.

Voici les principaux éléments qui influencent le tarif d'une DO :

• la nature des travaux : une construction neuve coûte généralement moins cher qu'une rénovation lourde, considérée comme plus risquée ;
• le montant du chantier : plus les travaux sont importants, plus la prime sera élevée ;
• la localisation : les zones à risques (inondations, séismes) entraînent des surprimes ;
• votre profil : un particulier paiera plus cher qu'un professionnel habitué ;
• les garanties complémentaires : certains contrats incluent des options additionnelles.

Voici quelques exemples concrets :

• construction d'une maison de 150 m² (budget 250 000 €) : entre 3 750 et 10 000 € ;
• extension de 40 m² (budget 80 000 €) : entre 1 200 et 3 200 € ;
• rénovation complète d'un appartement (budget 60 000 €) : entre 900 et 2 400 €.

La prime est généralement payée en une seule fois au moment de la souscription, avant le démarrage du chantier. Certains assureurs proposent un échelonnement du paiement, mais cette option reste rare.

La souscription d'une assurance dommages-ouvrage doit intervenir avant l'ouverture du chantier. Voici les étapes à suivre.

Rassemblez les documents nécessaires :

• le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux ;
• les plans détaillés du projet ;
• le devis descriptif des travaux avec leur montant ;
• l'attestation d'assurance décennale des entreprises intervenantes ;
• un justificatif de propriété du bien.

Afin de choisir l'assurance dommages-ouvrage qui vous offre le meilleur tarif, contactez plusieurs compagnies d'assurance spécialisées. 

Vous pouvez passer par :

• votre assureur habituel (celui auprès de qui vous avez souscrit votre assurance habitation par exemple)
• des courtiers spécialisés en assurance construction ;
• des comparateurs en ligne dédiés.

Au-delà du prix, vérifiez :

• les exclusions de garantie ;
• les délais d'intervention en cas de sinistre ;
• le plafond d'indemnisation ;
• les franchises applicables.

Une fois votre choix effectué, signez la proposition d'assurance. L'assureur vous remettra une attestation d'assurance dommages-ouvrage que vous devrez conserver précieusement et transmettre au notaire lors de la vente du bien.

Le délai de souscription peut varier de quelques jours à plusieurs semaines selon la complexité du projet. Anticipez cette démarche pour ne pas retarder le démarrage de votre chantier.

Vous constatez un désordre grave sur votre construction ? Voici la procédure à suivre pour activer votre assurance dommages-ouvrage.

Dès la découverte du sinistre, vous devez déclarer le dommage par courrier recommandé avec accusé de réception à votre assureur. Cette déclaration de sinistre doit intervenir dans les délais prévus au contrat, généralement dans les 5 jours ouvrés.

Votre courrier doit contenir :

• la description précise des désordres constatés ;
• la date de découverte du sinistre ;
• des photographies détaillées des dommages ;
• une copie du procès-verbal de réception des travaux ;
• tout document permettant d'évaluer l'ampleur des désordres.

L'assureur dispose alors d'un délai de 60 jours maximum pour vous notifier sa décision de prise en charge ou de refus, conformément à l'article L242-1 du Code des assurances.

Si l'assureur accepte la prise en charge, il mandate un expert en bâtiment pour évaluer les dommages. Cet expert visite le chantier et rédige un rapport détaillé précisant :

• la nature exacte des désordres ;
• leur origine et leurs causes ;
• les travaux de réparation nécessaires ;
• le coût estimé des réparations.

Vous avez le droit de vous faire assister par votre propre expert ou un architecte lors de cette visite. Cette présence est fortement recommandée pour défendre vos intérêts.

L'expertise dure généralement entre 1 et 3 mois selon la complexité du sinistre.

Après réception du rapport d'expertise, l'assureur doit vous verser l'indemnisation dans un délai de 90 jours (article L242-1 du Code des assurances). Ce délai court à compter de la réception du rapport d'expertise ou de la décision définitive en cas de contestation.

L'indemnisation peut être versée :

• directement à vous : vous gérez alors les travaux de réparation ;
• aux entreprises : l'assureur règle directement les artisans après validation des travaux.

Une fois les travaux réalisés, un contrôle final est effectué pour s'assurer de la conformité des réparations. L'assureur verse alors le solde de du montant de l'indemnité si nécessaire.

Si vous n'êtes pas satisfait de la proposition d'indemnisation, vous pouvez contester la décision en saisissant le médiateur de l'assurance ou en engageant une procédure judiciaire. L'assurance DO ne vous prive pas de votre droit à poursuivre les constructeurs responsables pour obtenir une indemnisation complémentaire.