Tout savoir sur la création d'une holding SCI pour optimiser la gestion de biens immobiliers

La création d’une holding SCI a pour objectif d’optimiser l’acquisition, la détention et la gestion de sociétés civiles immobilières. Ce montage vous permet d’administrer vos biens immobiliers en profitant de nombreux avantages organisationnels et fiscaux. Découvrez le fonctionnement d’une holding SCI, les étapes clés de sa création, ainsi que ses avantages et ses inconvénients.

Une holding, également appelée société mère, est une société qui détient des titres dans d’autres entreprises (les filiales) pour en avoir le contrôle. Elle peut être active ou passive selon son activité.

Une holding passive, également appelée holding pure, a pour seule activité la gestion de son portefeuille de valeurs mobilières.

Quant à la holding active, elle mène la politique commune de son groupe et contrôle ses filiales. Elle peut également leur proposer des services en plus de la gestion de son portefeuille.

La holding SCI est une société civile mère qui va détenir des parts sociales dans d’autres SCI. Elle peut elle-même être une SCI. Pour rappel, une SCI est une entreprise créée pour acquérir et gérer des biens immobiliers.

Qonto vous offre les frais de création d’entreprise et s’occupe de toutes les formalités :

• la rédaction des statuts de la SCI ;
• le dépôt du capital social ;
• la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales ;
• l’envoi de votre dossier d’immatriculation.

Le fonctionnement d’une holding SCI ressemble à celui d’une holding classique.

La holding SCI détient des titres de participation dans des filiales SCI qui vont lui reverser des dividendes, c’est-à-dire une part de leur bénéfice.

Par exemple, les revenus des filiales SCI de gestion/location sont généralement constitués des loyers qu’elles perçoivent en louant leurs biens immobiliers.

Pour rappel, il existe plusieurs types de SCI. Par exemple :

• la SCI de gestion/location qui est créée par deux associés et qui permet d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers pour les mettre en location. Il s’agit obligatoirement d’une SCI à l’IS ;
• la SCI familiale dans laquelle tous les associés sont membres d’une même famille :
• la SCI de construction-vente qui a un caractère commercial puisqu’elle a pour objectif de réaliser une plus-value lors d’une seule opération immobilière ;
• la SCI d’attribution constituée pour l’achat ou la construction d’un bien dans le but de le répartir entre les associés ;
• la SCI de jouissance à temps partagé afin de ventiler l’usage d’un bien immobilier entre ses associés.

Chaque type de SCI a ses avantages et ses inconvénients selon le projet mis en place.

En fonction du nombre d’employés et du chiffre d’affaires réalisé, la holding SCI peut devoir tenir des comptes consolidés afin d’avoir une vision globale de la situation financière du groupe. Il s’agit d’établir des documents uniques reprenant la comptabilité de la holding SCI et de ses filiales.

Le compte pro de Qonto vous met à disposition de nombreux outils de pré-comptabilité et de suivi de trésorerie. De plus, vous pourrez connecter votre compte à votre logiciel de comptabilité pour suivre vos finances dans une seule interface.

La création d’une holding SCI vous permet de profiter de ses avantages fiscaux et organisationnels.

Le montage d’une holding SCI vous fait bénéficier de la fiscalité des groupes de sociétés et notamment des deux dispositifs suivants :

• le régime mère-fille ;
• le régime de l’intégration fiscale.

Le régime mère-fille accorde à la société mère une exonération d’impôt sur les sociétés (IS) sur les dividendes perçus de ses filiales.

En contrepartie, vous êtes tenu d’intégrer une quote-part de 5 % pour frais et charges dans le résultat de votre holding. Ce dispositif supprime la double imposition des dividendes.

Il est ouvert aux conditions suivantes :

• la holding et les filiales SCI relèvent de l’IS ;
• la société mère détient au moins 5 % du capital social de ses filiales et elle conserve depuis au moins deux ans les titres de chaque filiale concernée.

Par ailleurs, la plus-value de cession de titres de participation peut également être exonérée d'IS à condition de réintégrer une quote-part de 12 % dans le résultat.

Quant au régime de l’intégration fiscale, il donne la possibilité de centraliser la déclaration et le paiement des impôts du groupe au niveau de la holding.

En pratique, la société mère compensera les bénéfices et les déficits de toutes les filiales afin de calculer le résultat imposable du groupe. Pour en bénéficier, les conditions suivantes sont à respecter :

• la société mère et les filiales SCI sont soumises à l’IS ;
• la holding détient au moins 95 % du capital social de ses filiales.

Le montage d’une holding SCI vous donne également la possibilité d’optimiser la gestion du groupe.

Par exemple, une convention de trésorerie peut être conclue afin que votre société mère gère la trésorerie du groupe. Elle pourra ainsi la redistribuer aux filiales qui en ont besoin.

Par ailleurs, une holding SCI peut avoir un accès plus aisé à l’emprunt bancaire qu’un particulier ou qu’une SCI classique.

En effet, c'est la situation de son groupe qui sera étudiée. Elle a ainsi une meilleure capacité d’investissement. C’est donc une solution intéressante pour de lourds investissements.

De plus, ce seront les dividendes des filiales qui participeront au remboursement des dettes de votre holding.

Enfin, la holding SCI permet de préparer la transmission de votre patrimoine sans perdre le contrôle du groupe et en diminuant le montant des droits de mutation.

En effet, vous aurez la possibilité de transmettre des parts de la holding tout en conservant la majorité au sein de celle-ci et des filiales tout en profitant des abattements successifs pour les donations (par exemple, un abattement de 100 000 euros entre parent et enfant qui est renouvelable tous les 15 ans).

Qonto a créé un service simple et efficace pour constituer rapidement votre holding SCI avec la réception de vos statuts sous 24 heures. Toutes vos démarches seront réalisées en ligne.

Par ailleurs, nous vous garantissons l’acceptation de votre dossier d’immatriculation.

Le montage d’une holding SCI présente trois inconvénients à prendre en compte. À savoir :

• l’abus de droit ;
• la consolidation des comptes :
• la non-récupération de la TVA.

L’optimisation fiscale réalisée avec le montage d’une holding SCI peut parfois être sanctionnée au titre de l’abus de droit. Vous devrez alors payer de lourdes pénalités (majoration d'impôt, pénalité de retard, etc.).

Au-delà de certains seuils, votre holding SCI est dans l’obligation de consolider les comptes.

En pratique, elle regroupera les informations financières de toutes les filiales afin d’établir la situation du groupe comme s’il n’était constitué que d’une seule entreprise.

Elle sera tenue de tenir des comptes consolidés dès que le groupe dépassera deux des trois seuils suivants :

• 30 millions d’euros de total de bilan ;
• 60 millions d’euros de chiffre d’affaires ;
• 250 salariés.

Les comptes consolidés devront également être certifiés par un commissaire aux comptes.

La holding SCI est souvent une holding patrimoniale. De ce fait, elle exerce une activité exonérée de TVA et ne peut donc pas la récupérer sur ses achats professionnels.

Dès 9 € HT par mois, Qonto s’occupe de toutes vos formalités de création d’une holding SCI et vous profitez de son compte pro aux multiples fonctionnalités innovantes.

Créer une holding est aussi simple que de constituer une société classique.

La holding SCI prend généralement la forme juridique d’une SCI. Elle devient ensuite une société mère de deux manières :

• par l’apport en nature de parts sociales de SCI ;
• par l’achat de titres dans des SCI.

Toutefois, une holding immobilière peut être constituée à l’aide d’une autre forme juridique que la SCI (SAS, SARL, etc.).

Une fois le statut juridique de votre entreprise défini, il vous faudra rédiger ses statuts.

Vous devrez être minutieux lors de la définition de son objet social.

Celui-ci sera simple dans le cas d’une holding passive puisqu’il sera limité à l’achat, la détention et les gestions de parts sociales de SCI. En revanche, il devra bien englober les activités des filiales et les services proposés si vous optez pour une holding animatrice.

Ensuite, vous aurez besoin de :

• déposer son capital social sur un compte pro ou chez un notaire ;
• publier une annonce légale dans un journal habilité ;
• remettre votre dossier d’immatriculation sur le Guichet unique.

Prêt(e) à créer votre SCI ? Qonto vous accompagne et accélère les démarches de constitution de votre entreprise.