Ferienwohnung vermieten: Wann ist ein Gewerbe nötig?

Die Vermietung von Ferienwohnungen boomt: Laut Statistischem Bundesamt wurden 2025 in Deutschland rund 96 Millionen Übernachtungen in Ferienwohnungen und -häusern gezählt. Doch viele Vermieter:innen sind unsicher: Muss ich für meine Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden?

Die Antwort ist nicht pauschal, sondern hängt von verschiedenen Faktoren ab. Während die private Vermietung unter bestimmten Bedingungen möglich ist, kann die Grenze zum Gewerbe schneller überschritten sein als gedacht. Die Konsequenzen sind erheblich: Von der Steuerpflicht über Genehmigungen bis hin zu möglichen Bußgeldern bei Verstößen.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann die Vermietung Ihrer Ferienwohnung als Gewerbe gilt, welche rechtlichen Pflichten entstehen und wie Sie Ihre Vermietung korrekt organisieren, damit aus Ihrem Nebenverdienst kein rechtliches Problem wird.

Die Frage, ob Sie Ihre Ferienwohnung privat oder gewerblich vermieten, ist nicht nur eine akademische Unterscheidung. Sie hat konkrete rechtliche und steuerliche Konsequenzen. Die Gewerbeordnung (§14 GewO) definiert ein Gewerbe als selbstständige, auf Dauer angelegte Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht.

Doch was bedeutet das konkret für die Ferienwohnungsvermietung?

Bei der privaten Vermietung erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§21 EStG). Dies ist typischerweise der Fall, wenn Sie:

• Ihre eigene Wohnung oder ein Ferienhaus gelegentlich vermieten

• Keine oder nur minimale Zusatzleistungen anbieten

• Die Vermietung im kleineren Rahmen betreiben

• Keine hotelartigen Dienstleistungen erbringen

Ein Beispiel: Sie besitzen eine Ferienwohnung an der Ostsee und vermieten diese während Ihrer Abwesenheit über eine Plattform wie Airbnb. Die Gäste erhalten nur die Schlüssel, alles Weitere organisieren sie selbst. In diesem Fall handelt es sich meist um private Vermietung.

Die gewerbliche Vermietung beginnt dort, wo Sie Ihre Tätigkeit ähnlich einem Hotelbetrieb organisieren. Folgende Faktoren sprechen dafür:

• Zusätzliche Dienstleistungen: Frühstück, Reinigung während des Aufenthalts, Wäscheservice, Concierge-Dienste

• Hohe Auslastung: Dauerhafte Vermietung mit hoher Frequenz und kurzen Aufenthalten

• Mehrere Objekte: Vermietung von mehreren Ferienwohnungen parallel

• Professionelle Organisation: Eigene Website, professionelles Marketing, Buchungssystem

• Angestellte: Beschäftigung von Reinigungskräften oder Hausmeistern

Die Rechtsprechung hat hier verschiedene Schwellenwerte entwickelt. So kann bereits die Vermietung einer einzelnen Wohnung gewerblich sein, wenn sie mit umfangreichen Zusatzleistungen verbunden ist.

Um die Einordnung zu erleichtern, haben wir die wichtigsten Unterscheidungsmerkmale in einer Tabelle zusammengefasst:

Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich je nachdem, ob Sie privat oder gewerblich vermieten. Diese Unterschiede können erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.

Bei privater Vermietung unterliegen Ihre Einnahmen der Einkommensteuer. Sie können verschiedene Kosten als Werbungskosten geltend machen:

• Abschreibung (AfA) des Gebäudes
• Reparatur- und Instandhaltungskosten
• Nebenkosten wie Versicherungen
• Grundsteuer und Müllgebühren
• Finanzierungskosten

Eine Besonderheit: Die Umsatzsteuer fällt bei privater Vermietung in der Regel nicht an, da die Vermietung von Wohnraum nach §4 Nr. 12a UStG umsatzsteuerfrei ist.

Bei gewerblicher Vermietung kommen zusätzliche Steuerpflichten hinzu:

1. Gewerbesteuer: Diese fällt an, wenn Ihr Gewinn den Freibetrag von 24.500 € übersteigt. Der Hebesatz variiert je nach Gemeinde zwischen 200% und 900%.

2. Umsatzsteuer: Grundsätzlich sind Sie umsatzsteuerpflichtig. Allerdings können Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen, wenn Ihr Umsatz im Vorjahr unter 25.000 € lag und im laufenden Jahr voraussichtlich 100.000 € nicht übersteigt.

3. Einkommensteuer: Die Einkünfte werden als Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§15 EStG) versteuert.

Wenn Sie festgestellt haben, dass Ihre Vermietung als Gewerbe einzustufen ist, müssen Sie verschiedene Schritte unternehmen. Hier ist Ihre Checkliste:

Die Gewerbeanmeldung ist Ihr erster Schritt. Sie erfolgt beim örtlichen Gewerbeamt und kostet je nach Gemeinde zwischen 15 und 65 €.

Benötigte Unterlagen:

• Personalausweis oder Reisepass
• Bei Nicht-EU-Bürgern: Aufenthaltstitel mit Arbeitserlaubnis
• Mietvertrag oder Eigentumsnachweis der Immobilie
• Ggf. Handelsregisterauszug (bei Kapitalgesellschaften)

Nach der Anmeldung erhalten Sie einen Gewerbeschein. Das Gewerbeamt informiert automatisch das Finanzamt, die IHK und andere Behörden über Ihre Gewerbeanmeldung.

Das Finanzamt sendet Ihnen nach der Gewerbeanmeldung automatisch den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung zu. Hier geben Sie an:

• Art der Tätigkeit
• Voraussichtliche Einnahmen und Ausgaben
• Gewählte Gewinnermittlungsart
• Ob Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen möchten

Nach Prüfung erhalten Sie Ihre Steuernummer, die Sie für alle steuerlichen Angelegenheiten benötigen.

Je nach Standort Ihrer Ferienwohnung können zusätzliche Genehmigungen erforderlich sein:

Zweckentfremdungsverbot: In vielen Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg gilt ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum. Sie benötigen eine Genehmigung, um Ihre Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten. Verstöße können Bußgelder bis zu 500.000 € nach sich ziehen.

Baugenehmigung: Wenn Sie bauliche Veränderungen vornehmen (z. B. Umbau zu separaten Apartments), kann eine Baugenehmigung erforderlich sein.

Meldepflicht: In vielen Bundesländern müssen Sie Ihre Gäste bei der Meldebehörde anmelden. Dies geschieht meist über Online-Portale wie KODAT oder Meldeschein-Portal.

Neben den offensichtlichen Anmeldungen gibt es weitere Pflichten, die Vermieter:innen häufig übersehen:

Für gewerblich genutzte Ferienwohnungen müssen Sie einen Rundfunkbeitrag zahlen. Dieser beträgt aktuell 18,36 € pro Monat und Wohnung. Bei mehreren Objekten können die Kosten schnell steigen.

Prüfen Sie, ob Ihre bestehende Wohngebäudeversicherung die gewerbliche Nutzung abdeckt. Oft ist eine spezielle Vermieterhaftpflichtversicherung erforderlich. Diese kostet je nach Deckungssumme zwischen 100 und 300 € jährlich.

Wenn Sie Zusatzleistungen wie Frühstück anbieten, gelten die Vorschriften der Lebensmittelhygieneverordnung. Sie benötigen dann:

• Ein Gesundheitszeugnis nach §43 Infektionsschutzgesetz
• Regelmäßige Hygienekontrollen
• Dokumentation der Lebensmittelsicherheit

Ferienwohnungen müssen bestimmte Sicherheitsstandards erfüllen:

• Rauchmelder in allen Schlafräumen und Fluren
• Feuerlöscher (in einigen Bundesländern Pflicht)
• Notfallplan und Fluchtwegkennzeichnung bei größeren Objekten
• Regelmäßige Prüfung elektrischer Anlagen

Die Kosten für die Anmeldung und den Betrieb einer gewerblichen Ferienwohnung setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen:

Hinzu kommen variable Kosten wie Reinigung, Plattformgebühren (Airbnb, Booking.com etc.) und Marketing. Rechnen Sie mit Gesamtkosten von 1.000 bis 3.000 € jährlich für eine einzelne Ferienwohnung.

Die Verwaltung einer oder mehrerer Ferienwohnungen kann schnell komplex werden. Eine professionelle Organisation ist daher unerlässlich, nicht nur für Ihren eigenen Überblick, sondern auch für die Einhaltung steuerlicher Pflichten.

Ein professionelles Geschäftskonto ist die Grundlage für eine saubere Trennung von privaten und geschäftlichen Finanzen. Mit Qonto können Sie:

• Automatisch Belege erfassen: Fotografieren Sie Rechnungen direkt in der App, die Daten werden automatisch ausgelesen

• Kategorien zuordnen: Ordnen Sie Ausgaben automatisch den richtigen Kategorien zu (Reinigung, Instandhaltung, Marketing etc.)

• Rechnungen erstellen: Erstellen Sie professionelle Rechnungen direkt aus dem System

• Export für Steuerberater: Alle Daten können mit einem Klick für Ihre Steuererklärung exportiert werden

Besonders praktisch: Die Integration mit gängigen Buchungssystemen ermöglicht einen nahtlosen Datenfluss von der Buchung bis zur Buchhaltung.

Bewahren Sie alle relevanten Unterlagen systematisch auf:

• Buchungsbestätigungen und Mietverträge
• Rechnungen für Ausgaben (Reinigung, Reparaturen, Ausstattung)
• Belege für Nebenkosten
• Gästemeldungen
• Korrespondenz mit Behörden

Die Aufbewahrungsfrist beträgt 10 Jahre für steuerlich relevante Unterlagen. Eine digitale Archivierung spart Platz und erleichtert das Wiederfinden.

In der Praxis gibt es einige Sonderfälle, die besondere Aufmerksamkeit erfordern:

Wenn Sie einen Teil Ihres selbst bewohnten Hauses als Ferienwohnung vermieten, gelten besondere Regeln. Die Vermietung einzelner Zimmer wird oft noch als privat eingestuft, während eine separate Einliegerwohnung mit eigenem Eingang schneller als gewerblich gilt.

Wichtig: Auch hier spielen Zusatzleistungen eine entscheidende Rolle. Ein „Bed & Breakfast“ mit Frühstücksservice ist praktisch immer gewerblich.

Die Nutzung von Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt ändert nichts an der grundsätzlichen Einordnung. Allerdings:

• Die Plattformen ziehen oft automatisch Umsatzsteuer ab (falls Sie umsatzsteuerpflichtig sind)

• Sie müssen die Einnahmen korrekt versteuern, auch wenn sie über die Plattform abgewickelt werden

• Einige Plattformen melden Ihre Einnahmen automatisch an das Finanzamt (ab 2024 EU-weit verpflichtend)

Was passiert, wenn Sie zunächst privat vermietet haben und nun gewerblich tätig werden? Sie müssen:

• Rückwirkend ein Gewerbe anmelden (ab dem Zeitpunkt der gewerblichen Tätigkeit)

• Eventuell Steuern nachzahlen

• Bei verspäteter Anmeldung drohen Bußgelder bis zu 1.000 €

Melden Sie daher lieber zu früh als zu spät, eine Gewerbeanmeldung kann auch wieder rückgängig gemacht werden.