Hausverwaltung gründen: Der Weg zum Immobilien-Unternehmen

Eine Hausverwaltung zu gründen, ist ein spannender Schritt in die Selbstständigkeit – sei es, um die eigenen Immobilien effizient zu verwalten oder eine Dienstleistung für Dritte anzubieten. Der Bedarf an professionellen Hausverwalter:innen und Hausverwaltungen wächst kontinuierlich, denn die Anforderungen an Eigentümer:innen steigen. Wer sich auf diesem Markt etablieren möchte, benötigt jedoch mehr als eine Leidenschaft für Immobilien: Fachwissen, eine durchdachte Planung und ein klares Verständnis der gesetzlichen Vorgaben sind essenziell.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie profitabel eine Hausverwaltung sein kann, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und wie die Firmengründung einer Hausverwaltung Schritt für Schritt funktioniert.

Die Profitabilität, eine Immobilienverwaltung zu gründen, hängt stark von der Unternehmensgröße, dem Standort und der Art der verwalteten Immobilien ab. Laut dem Branchenbericht von IBISWorld erzielte die Immobilienverwaltungsbranche in Deutschland im Jahr 2023 einen Umsatz von 19,3 Milliarden Euro, mit einer Gewinnmarge von etwa 16,9 %. Allerdings zeigen Einblicke in die Praxis, dass die durchschnittliche EBIT-Marge einzelner Hausverwaltungen oft nur bei 5 bis 10 % liegt – abhängig von Effizienz und Kostenstruktur.

Kosten für Eigentümer:innen belaufen sich bei der Verwaltung von Mehrfamilienhäusern (ab 20 Einheiten) auf durchschnittlich 20 bis 40 € pro Einheit und Monat. Bei Mietwohnungen wird häufig ein Prozentsatz der Kaltmiete (ca. 6 bis 10 %) als Verwaltungsgebühr berechnet.

Auch für angestellte Hausverwalter:innen bietet die Branche attraktive Einkommensmöglichkeiten. Laut StepStone liegt das durchschnittliche Jahresgehalt bei rund 39.700 €, während kununu ein Durchschnittsgehalt von 45.900 € angibt.

Mit der steigenden Nachfrage nach qualifizierten Dienstleistungen bietet die Branche großes Potenzial, insbesondere für Hausverwaltungen, die durch optimierte Prozesse und kundenorientierte Services überzeugen. Eine durchdachte Planung und die Nutzung von Marktchancen sind dabei entscheidend für den langfristigen Erfolg.

Grundsätzlich ist es möglich, dass jeder eine Hausverwaltung gründen kann. Es gibt keine gesetzliche Pflicht, eine bestimmte Ausbildung oder ein Studium vorzuweisen, um in diesem Bereich tätig zu werden. Allerdings sollten Gründer:innen berücksichtigen, dass der Erfolg einer Hausverwaltung maßgeblich von den eigenen Fachkenntnissen, praktischen Erfahrungen und der Fähigkeit, die Anforderungen der Kund:innen zu erfüllen, abhängt.

Obwohl der Zugang zu diesem Beruf offen ist, kann der Markt anspruchsvoll sein. Ein solides Verständnis der Immobilienwirtschaft sowie ein gutes berufliches Netzwerk innerhalb der Branche erleichtern den Einstieg erheblich. Mit der richtigen Vorbereitung ist es für engagierte Unternehmer:innen durchaus machbar, sich in diesem wachsenden Geschäftsfeld zu etablieren.

Eine Hausverwaltung zu gründen kann eine lohnende und verantwortungsvolle Aufgabe sein, vor allem wenn Sie Interesse an Immobilien und Verwaltungstätigkeiten haben. Doch die Tätigkeit als Hausverwalter:in erfordert mehr als nur organisatorisches Talent – sowohl persönliche als auch fachliche Voraussetzungen sind entscheidend, um langfristig erfolgreich zu sein.

• Verantwortungsbewusstsein und Organisationstalent: Die Verwaltung von Eigentum bedeutet, dass Sie mit hohen Werten umgehen. Eine strukturierte Arbeitsweise und Zuverlässigkeit sind essenziell.

• Soziale Kompetenz und Kommunikationsfähigkeit: Sie stehen im Kontakt mit Eigentümer:innen, Mieter:innen und Handwerker:innen. Fingerspitzengefühl und die Fähigkeit, gegensätzliche Interessen auszugleichen, sind ein großer Vorteil.

• Technisches Verständnis: Ein grundlegendes Wissen über technische Anlagen wie Heizsysteme, Solaranlagen oder Aufzüge hilft Ihnen, Instandhaltungen effizient zu organisieren.

• Verhandlungsgeschick: Ob bei Vertragsabschlüssen mit Dienstleistern oder in der Vermittlung zwischen Eigentümer:innen und Mieter:innen – Verhandlungskompetenz ist ein wichtiger Baustein Ihres Erfolgs.

• Gewerbeerlaubnis gemäß § 34c GewO: Seit 2018 benötigen Wohnimmobilienverwalter:innen eine Gewerbeerlaubnis. Voraussetzungen dafür sind der Nachweis über geordnete Vermögensverhältnisse, persönliche Zuverlässigkeit und eine Berufshaftpflichtversicherung.

• Weiterbildungspflicht: Sie müssen alle drei Jahre mindestens 20 Stunden Weiterbildung nachweisen, um gesetzliche Anforderungen zu erfüllen.

• Grundlagen der Buchhaltung und Verwaltung: Kenntnisse in Buchhaltung und rechtlichen Grundlagen wie dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind notwendig, um Finanzen und rechtliche Prozesse sicher zu handhaben.

• Rechtliche und branchenspezifische Kenntnisse: Sie sollten mit den gesetzlichen Vorgaben, darunter Datenschutz und Arbeitsschutz, vertraut sein und wissen, welche Pflichten Sie bei der Verwaltung von WEGs oder Mietshäusern haben.

Mit einer Kombination aus den richtigen Fähigkeiten, fundiertem Wissen und der Bereitschaft zur Weiterbildung können Sie eine erfolgreiche Karriere als Hausverwalter:in starten und eine verantwortungsvolle Position im Immobilienbereich einnehmen.

Hausverwalter:in zu werden, bietet spannende berufliche Perspektiven – sei es, um Eigentümergemeinschaften zu betreuen oder Mietshäuser effizient zu verwalten. Damit der Weg in die Selbstständigkeit gelingt, sind sorgfältige Planung und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben entscheidend.

Im Folgenden finden Sie einen Leitfaden in acht Schritten, der Ihnen zeigt, wie Sie Ihre eigene Hausverwaltung erfolgreich gründen können:

1. Geschäftsidee finden
2. Businessplan aufstellen
3. Marktanalyse durchführen
4. Standort wählen
5. Geschäftskonto eröffnen
6. Gewerbe anmelden
7. Unternehmen beim Finanzamt melden
8. Mitarbeitende einstellen

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Als allererstes müssen Sie eine klare Geschäftsidee finden. Überlegen Sie, welche Dienstleistungen Sie anbieten möchten. Dabei gibt es z.B. zwei Schwerpunkte:

• Mitverwaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften übernehmen

• Hausverwaltung für eigene Immobilien gründen

Zusätzliche Angebote wie digitale Verwaltungsdienste oder technischer Support können Ihnen helfen, sich im Markt zu positionieren.

Generell sollte Ihre Geschäftsidee innovativ sein, konkrete Probleme lösen sowie einen klaren Mehrwert für potenzielle Kund:innen schaffen.

Ein Businessplan ist Ihre Grundlage für den Erfolg. Definieren Sie Ihre Geschäftsidee, analysieren Sie den Markt und planen Sie Ihre Finanzen. Überlegen Sie, welche Investitionen notwendig sind und wie Sie langfristig profitabel arbeiten können.

Ein klar strukturierter Plan überzeugt nicht nur Banken und Investor:innen, sondern gibt Ihnen selbst Orientierung.

Prüfen Sie, wie groß die Nachfrage in Ihrer Region ist und welche Konkurrent:innen bereits aktiv sind. Finden Sie Antworten auf folgende Fragen:

• Gibt es in Ihrer Region einen Mangel an Hausverwaltungen?

• Welche Dienstleistungen sind besonders gefragt?

• Wie können Sie sich durch ein Alleinstellungsmerkmal abheben?

Eine detaillierte Marktanalyse bildet die Grundlage für Ihre strategische Ausrichtung und zeigt Ihnen, wo Potenziale für Wachstum liegen.

Ihr Unternehmensstandort beeinflusst die Wahrnehmung und Erreichbarkeit Ihrer Hausverwaltung. Achten Sie darauf, dass Ihr Büro gut erreichbar ist, Platz für Kundengespräche bietet und die Mietkosten in einem tragbaren Rahmen liegen.

Überlegen Sie auch, ob die Nähe zu Ihrer Zielgruppe oder zu zentralen Einrichtungen wie dem Rathaus von Vorteil sein könnte.

Ein separates Geschäftskonto ist unverzichtbar, um private und geschäftliche Finanzen zu trennen. Es erleichtert die Buchhaltung und bietet eine transparente Übersicht über Einnahmen und Ausgaben.

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Achten Sie darauf, die herkömmlichen Auswahlkriterien bei der Kontowahl zu beachten, um langanhaltende Zufriedenheit zu genießen.

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Melden Sie Ihre Hausverwaltung beim zuständigen Gewerbeamt an. Dies ist ein essenzieller Schritt, wenn Sie eine Hausverwaltung anbieten oder sich auf die Verwaltung eigener Immobilien spezialisieren möchten.

Denken Sie daran, alle notwendigen Unterlagen bereitzuhalten, wie Ihren Personalausweis und den Nachweis über Ihre Berufshaftpflichtversicherung. Nach der erfolgreichen Anmeldung erhalten Sie Ihre Gewerbeanmeldung, die Sie für weitere Schritte wie die Meldung beim Finanzamt benötigen.

Wenn Sie eine Hausverwaltung gründen, ist die Meldung beim Finanzamt unverzichtbar. Im steuerlichen Erfassungsbogen geben Sie Ihre Rechtsform, den geplanten Unternehmenszweck und Ihren voraussichtlichen Umsatz an.

Zudem legen Sie fest, ob Sie die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen möchten oder umsatzsteuerpflichtig sein werden. Eine korrekte und vollständige Registrierung erleichtert Ihnen später die steuerliche Abwicklung.

Mit dem Wachstum Ihrer Hausverwaltung werden Sie möglicherweise Unterstützung benötigen. Überlegen Sie, welche Aufgaben Sie delegieren können wie z.B. die Buchhaltung. Stellen Sie sicher, dass Ihre Mitarbeitenden über die nötigen Qualifikationen verfügen.

Denken Sie daran, dass ein starkes Team wesentlich zu Ihrem Erfolg beiträgt – investieren Sie in Menschen, die Ihre Vision teilen.

Wenn Sie eine Hausverwaltung gründen, ist das Einzelunternehmen ein einfacher und kostengünstiger Einstieg. Es eignet sich besonders, wenn Sie allein starten und Ihre Kosten gering halten möchten.

Möchten Sie jedoch größere Projekte oder Immobilien mit höherem Risiko verwalten, kann eine GmbH oder UG die bessere Wahl sein, da Sie das Haftungsrisiko auf das Gesellschaftsvermögen begrenzen.

Für spezielle Fälle, z.B. wenn Sie eine Hausverwaltung gründen für eigene Immobilien, sollten Sie die steuerlichen und rechtlichen Auswirkungen der jeweiligen Rechtsform genau prüfen und gegebenenfalls eine Beratung in Anspruch nehmen.

Gründungskosten einer Hausverwaltung sind überschaubar und hängen maßgeblich von der gewählten Unternehmensform ab. Während ein Einzelunternehmen mit geringem Startkapital auskommt, ist für die GmbH ein Startkapital von 25.000 € notwendig.

Die laufenden Kosten richten sich nach der Anzahl der verwalteten Einheiten und der Art der Verwaltung. Eine sorgfältige Kosten-Nutzen-Analyse und eine klare Kalkulation sind essenziell, um langfristig profitabel zu arbeiten.

Die folgende Tabelle bietet eine detaillierte Übersicht über die typischen Gründungskosten einer Hausverwaltung, abhängig von der gewählten Rechtsform.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den Werten teilweise um Schätzungen handelt. Obwohl wir versuchen, die Kosten realistisch widerzuspiegeln, sollten Sie sich immer selbst über Ihren individuellen Anwendungsfall informieren.